土地增值稅作為日常徵稅環節一個比較重要的稅種，如何在最短的時間做好清算工作，梳理清楚各環節要點，排除各類風險，順利做完這項工作，就讓我們一起來看一下吧！
一、審查工作思路
首先在所內成立清算審核小組，召開工作開展前的碰頭會議，討論組內人員分工情況，對收入、成本、稅金、面積等方面進行專業審核。各審核人員進入清算現場各司其職，各負其責，按照統一的審核指引開展審核工作，形成標準化、流程化的清算工作。項目清算審核完成之後，向主管稅務機關移交工作底稿和清算審核材料。
二、審查要點
1、審核收入
（1）預收款是否全部轉收入；（2）結合銷售明細表、可售面積、銷售面積之間的關聯性，核實計稅收入；（3）審核銷售合同記載房屋面積與實測面積不一致，發生的補、退房款差價情況；（4）對於營改增之前發生的項目應分別審核營改增前後收入情況；（5）對收入審核應分普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產進行分類審核；（6）對車位的銷售應區分人防和非人非車位的收入，人防車位收入不計入土增清算；（7）通過實地查看，核實收入是否有少計、漏記的情況等。
2、審核土地使用權所支付的金額
（1）審核是否將房地產開發費用計入土地使用權所支付的金額；
（2）審核分期開發的項目是否按建築面積的比例計算分攤土地使用權支付金額。
3、審核土地徵用及拆遷補償費
審核支付給拆遷補償人的款項是否真實，支付的拆遷款與拆遷補償協議、簽收收據是否一致。
4、審核前期工程費、基礎設施
（1）是否有將房地產開發費用計入；
（2）分期項目是否按合理的比例進行了分攤。
5、審核建築安裝工程費
（1）建築安裝服務增值稅發票是否在備註欄註明建築服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱，沒註明的不得在清算時扣除計入的成本；
（2）建築發票與合同、工程決算是否一致。
6、審核公共配套設施費
（1）分期項目是否按合理的比例進行了分攤；
（2）地下人防設施建築的車位，建成後產權屬於全體業主所有的或無償移交政府的，成本、費用可以扣除，否則不能扣除；
（3）自用或出租的不確認清算收入，相應的成本、費用也不能扣除。
7、審核開發間接費用、房地產開發費用
（1）是否將行政管理部門發生的費用計入本項；
（2）將利息支出調到房地產開發費用
（3）擔保費、監理費不得扣除
（4）調整支付金融機構的顧問費、手續費、諮詢費等計入利息的金額
（5）利息支出、貸款利率的審核
8、審核與轉讓房地產有關的稅金
（1）准予扣除的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。
（2）按清算項目準確計算扣除。
9、審核其他扣除項目。
（1）對從事房地產開發的納稅人按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和，加計20%扣除；
（2）代收的費用不能計入加計扣除。
10、審核應納稅額
（1）審核計算過程，驗算增值額、增值率、應納稅額；
（2）普通住宅免稅的，驗算免稅額，檢查普通標準住宅的核算；
（3）核對預繳稅款，確認應補或應退稅款金額。
三、重點把控環節
1、同一項目中建築不同類型房產收入、成本的核算應準確，普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產，應分別計算增值額、增值率，分別清算土地增值稅；
2、建築總面積、可售面積、不可售面積、已售面積、未售面積、自用面積、出租面積的準確統計情況；
3、分期開發的項目，共同成本費用合理分攤；
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