成都的房价会跌吗？

​核心提示

◆需求端：人口流入，需求强劲

◆供给端：房源不足，供地有序

◆结论：放心买，不贬值

成都房价已横盘 2 年。很多人开始担心：作为西南重镇成都，房价还会跌吗？现在是不是入手的好时机？

说到底，房价属于经济学范畴，上涨或下跌受供需关系影响。如果忽略调控因素，则与普通商品一样，供应大于需求时房价下跌，供应小于需求时房价上涨。

我扒了成都市官方数据，准备以供需关系的多个维度来探究成都楼市走向。

一、需求端：大量人口将流向成都

什么是需求？直白来讲就是有多少人愿意在成都定居，而中国人最朴素的观念就是有房才算定居。影响定居因素最关键的是城市经济发展活力，有活力就会有好且多的就业机会，以及完备的生活配套，包括医疗、教育、养老等方面。

1、GDP增速

2018 年，成都 GDP 总量 15342 亿元，在中国大陆城市中排名第 8，四川省内排第 1。在 GDP 总量前十的城市中，成都与武汉以 8%的增速排第一。不难看出，不论从总量和增速方面，成都都已经跻身中国城市头部阵营。

另外，成都市的产业结构正在处于优化过程中，第三产业占比过半（发达国家大城市第三产占比在 70%~80%之间），第二产业占比超 40%，第一产业几乎可以忽略不计。

如果你想要更好的环境、更高的收入、更多可选择的工作机会，更多种多样的文化、娱乐、生活方式。那么毫无疑问，第三产业占比越高的城市，能满足这些需求的可能性越高。未来，中国城市的分化会加剧，头部城市第三产业占比会提升至 80%以上。

从以上两个趋势来判断，成都的经济正在有序向前发展，而且动力十足。

2、在校大学生人数

中国未来城市竞争的核心是人才竞争，过去几年各大城市发起「抢人大战」就能说明这点。而一座城市的在校大学生就是城市的人才储备，如果城市底子好，机会多，能留住大学生的概率就大。

我们发现，成都在校大学生人数从 2016 年的 79.1 万人增长到 2018 年的 91.3 万人，增幅 15.34%。对这个增幅没概念？我又去算了下同期全国大学生的增幅，发现这个数字只有 3.62%。这样来对比就很直观了，在全国大学生人数几乎不增长的情况下，成都以超高速吸收大学生。

如果说在校大学生代表城市未来的力量，那医师数量则代表城市向前发展的后勤保障，用执业（助理）医师数能较为直接地反应其医疗水平。

我们发现，全国 2014 年执业（助理）医师数 289.3 万人，2018 年 360.7 万人，增幅 24.68%。成都 2014 年执业（助理）医师数 4.82 万人，2018 年 6.2 万人，增幅 28.63%，略高于全国水平，但优势不是很明显，与一线城市差距大。

通过以上三点我们不难发现，不论在经济、教育还是医疗水平上，成都都高于全国水平，尤其是在经济和教育方面，后劲十足，对其他区域的人才有足够吸引力。我们也知道，城市的发展对人才的吸引有滞后性，也就是说需要城市先发展，才会有大量的人才涌入。所以以上的数据只能说明成都当下的发展情况，在中长期方面对人才有吸引力。

那么，如何考量当下成都对人口的吸引力？继续看数据。

4、近三年常住人口增长率

决定一个区域人口集聚的关键是，该区域经济规模及该城市与其他地区的人均收入差距，简单地讲，就是哪里收入高人往哪里走。

成都最近几年人口一直处于净流入，从 2014 年的 1442.75 万人增长到 2018 年的 1633 万人。尤其是 2017 年开始，成都加入城市「抢人大战」，不仅落户方便，还给予创业大学生资金支持。

成都人才新政成效明显，新引进「国家千人计划」专家 34 人，累计吸引 254 万名大学本科及以上学历毕业生落户。这些大学生的购房需求，会在未来几年内集中释放。

5、城镇化率

城镇化率反映的是城市的本地人口转化空间。2018 年，成都城镇化率为 73.12%。根据联合国预测，到 2030 年中国城市化率将达约 70%。那么单就成都本市而言，农转非的空间已经很小。

不过不要忘了，成都是四川省会，也是经济中心。2018 年四川省 GDP 总量 4.07 万亿元，成都贡献了近 4 成。绵阳市 GDP 总量以 2303 亿元位居四川省第二，而成都 GDP 总量是绵阳的 6.66 倍。成都对省内其他城市的虹吸效应非常明显。

那么四川省的城镇化率是多少呢？52.29%，距联合国预测的数据还差 17.71 个点。2018 年末，四川常住人口 8341 万人，如果按照这个基数测算，未来还有 1493 万人要流向城镇。

这些人会流向哪？从全球城市化规律来看，不同规模城市人口增长将从过去的齐增变为分化，人口从乡村和中小城市向一二线大都市圈迁移，而中小城市人口增长停滞、甚至净迁出。

所以，1493 万人大部分会流向哪里，也就不言而喻了。

6、在校小学生人数

在校小学生人数又有什么意义呢？当下我国儿童的小学入学率趋近百分之百，且小学生数量是「数人头」数出来的，不是抽样调查或者估出来的，因此，用小学生在校数量的变化来衡量大城市的人口流动，将更加真实。

小学生数量的增长率越高，越是能生动展示其父母（青壮年人口）正在大量涌入城市，即体现该城市对人口的吸引力。

近三年，成都小学生在校人数从 90.42 万人增长到 99.2 万人，增幅 9.71%。而同期全国在校小学生人数同比增 4.3%，表明成都对人口的吸引力存在一定优势。

综合以上六点来分析，我们发现

二、供给端：房源不足，供地有序

供给端主要分为两个维度来看，一个是套户比，一个是土地财政依赖度。

1、套户比
套户比就是厨、卫、浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数，是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，一般认为均衡线为 1.1。套户比超过 1.1 就意味着这个城市必须放缓新房开发的速度，来等待更多新增人口和家庭的进入。

据成都市 2017 年底发布的《租赁市场发展五年规划》，2017 年底全市住房总套数 526 万套，同年户籍总户数为 550.65 万户，按此计算的套户比为 0.96。需要注意的是，并不是每个在成都居住的人都会有成都户籍，所以常住家庭户数会大于户籍总户数，那么实际的套户比肯定会比 0.96 要小。

照此我们可以得出结论：至少在 2017 年，成都住房供给存在不足。那么 2018 年到底怎样？我们不妨可以推测下：

先看常住家庭户数，对比 2017 年的 1435.3 户籍总人口数、户籍总数 550.65 万户，相当于每户 2.61 人，2018 年户籍总人口数 1476 万人、户籍总数 565.5 万户，同期住房总套数 556 万套（根据前面五年规划数据），那么对应的套户比为 0.98。按照前面的推理，2018 年成都实际套户比也会小于 0.98 。

单就这一个指标我们可以得出的结论是：成都虽然 2018 年比 2017 年的住房供给有所改善，但依然存在不足。

2、土地财政依赖度

近 20 年来，随着中国房地产业的兴起和发展，中国城市建设、地方政府资金、市民生活质量、城市周边农村经济发展等方面，获得了快速发展和极大改善，这其中的直接贡献便是土地财政。土地财政成为地方政府新的、重要的财政收入来源，为城市社会经济发展发挥了积极作用。

但同时，一些地方政府出于经济增长和财政收入的双重考量和追求，也不同程度地出现了「卖地冲动」，其财政支出过度依赖于土地财政，甚至是将土地出让收入作为地方债务偿还的主要渠道，即当前被外界所诟病的「土地财政依赖症」。

有研究表明，土地财政依赖度对房价的上涨具有鲜明的正向作用，土地财政依赖度越大，房价上涨越快。那么成都的土地财政依赖度到底如何？关于这点，我没能找到一手资料，只能引用中指研究院数据来论证。

上图是土地财政依赖度图表，气泡大小为常住人口规模，成都归属在第 Ⅲ 类，特点是城市税收占比低于百城平均水平，而又过于依赖土地出让金收入，财政收支不稳定性偏高。但成都和郑州、重庆等中西部二线城市有个共性，即处于快速工业化阶段，对投资依赖度较高，同时人口规模普遍较大，住房需求较旺盛，对土地高供给可进行消化，因而高依赖度带来的风险偏小。

关键的问题是，成都会大规模供地吗？我可以肯定告诉你：不会。2017 年底，成都市人民政府办公厅印发的「成都市房地产业发展五年规划（2017-2021年）」中明确提到：有序把控供地节奏，商品住宅用地供应节奏与商品住房销售周期挂钩，针对「东进」、「南拓」、「西控」、「北改」、「中优」等区域实行差异化供地。

翻译过来就是说，供地的前提是不会扰乱市场节奏，房子卖不出去的地方不供地，房子销售情况一般的地方正常供地，房子卖得火爆就加速供地。

供给端就目前可得的数据来看，成都的住房供给还是存在不足，虽然成都土地财政依赖度较高，但有庞大人口相抵消，只要成都市按照规划落地执行到位，不出现大规模无序供地，就不会出现房地产泡沫。

三、结论：放心买，不贬值

成都居民的购房需求一直在上升，毕竟短期内人口正增长，长期内作为四川省的经济腹地，同样会吸引大量的人口流入。从供给端来讲，目前来看供需是失衡的，即供小于求，虽然政府掌握供地主动权，但我们也看到，成都对供地保持理性克制的状态，所以长期来看，房价会随着成都的城市崛起，步入一个稳步、良性上涨的趋势。

肯定会有人问，既然成都的基本面这么好，为什么成都的房价最近没涨，反而出现了横盘，甚至小幅下滑了？

原因很简单：调控政策。调控的原因是，遏制 2016 年开始的房价迅猛上涨。注意，调控的是上涨，而不是下跌，政府不希望房价暴涨继而引发房地产泡沫。所以在这几年，成都基本处于「挤泡沫」阶段。我们通过上面分析来看，成都的楼市泡沫基本没有了。

我写这篇文章的目的，是研究一座城市的发展潜力及其楼市发展空间，我们很高兴看到，成都呈现给我们的是经济向上且动能十足。只要城市在向前发展，就会有大把的机会在前方。同样，我们也希望在成都打拼、漂泊的人们，有一座房屋的灯光真正为你而亮。

成都市租赁市场发展五年规划（2017-2021年）

2018年成都市国民经济和社会发展公报

成都统计年鉴-2018

中国指数研究院

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