核心提示
1. 买房和租房哪个更划算？
2. 怎样科学加杠杆？
3. 什么时候买房合适？
4. 结论
最近常和毕业不久的同事聊到要不要趁早买房，发现很多人对这个事情都很迷茫。
买房吧，就得过上「房奴」生活，不敢轻易跳槽，生活也比以前更拮据。不买吧，经常被房东赶出来，搬家每过一两年就得来一次，今后结婚还得面临丈母娘的「拷问」。
在感性角度难以解答时，我们就得搬出经济学。
一、买房和租房哪个更划算
要解决居住问题，只有两个选择：买房 or 租房。所以在做决定前，我们要对比哪一项更划算。
先讲一个朋友小 A 的真实故事。
小 A 从大学开始就萌生了买房的念头，毕业在北京工作三年后，省吃俭用地攒下了 10 万块钱。
2016 年左右，全国房价猛涨。小 A 在一线城市买房毫无希望，只能退守二线城市筛选。
一番研究之后发现，强二线城市中，成都的房价相对便宜。虽然当时成都新房房价已经上涨了不少，但二手房一直按兵不动。
稍微了解楼市规律的人都知道，一座城市的房价上涨通道开启，一般先是新房上涨，然后出政策调控，之后是二手房补涨。
小 A 直接选择了二手房，从看房到签合同，前后只用了不到 7 天。
当时成都的购房政策是首付 2.5 成，贷款利率 85 折。所以小 A 买下的 91 平套二房总价 105 万，首付+中介费税费需要 30 万。
小 A 从父母和亲朋好友处凑到剩下的 20 万，解决了 30 万的首付问题。接下来，他把房子租了出去，月租 3000 元，房贷月供 4700 元，每月只需支付 1700 元的成本。
在小 A 买完房一个月左右，成都的二手房补涨，眼看着房子从 105 万涨到 190 万。假如若干年后卖出，也是一笔稳赚不赔的买卖。
即便不卖，先不说这套房子是否增值，租金在未来也会慢慢涨上去。说不定要不了几年，租金就可以完全覆盖掉房贷的金额了。
但是假如小 A 没买房，此时回成都工作不仅要承担每月 3000 元的房租，还可能面临随时被房东赶来赶去的风险。
从小 A 的经历来看，买房肯定比租房划算。
不过想要实现买房比租房划算必须得有个前提条件：房价一直上涨。
大家都知道，中国未来面临着大量 4-2-1 的家庭结构，那时会有越来越多的房子空出来，房价整体来看很难再上涨。
不过，在中国房价格局上也会出现分化，具体是：三四线及以下的城市房价承压，一二线城市核心地段的房产延续上涨，但不会出现前 20 年这种疯涨的情况。具体分析原理可查看我此前文章《出生人口断崖下跌，这些地方的房子千万别碰》。
二、如何给自己加杠杆
现在大家买房一般都会选择贷款，加足杠杆。
杠杆就是小投入大回报，借力打力透支未来，资金杠杆就是把将来的钱通过银行系统借入到当下，所以货币理论上可以短时间内无限扩大。
我们都听过这样一句话：富人越来越富，穷人越来越穷。
这是因为富人除了有本金外，他们更懂得利用杠杆来撬动自己的资产。当然，他们也会根据对风险厌恶程度控制负债规模。
有了杠杆，收益会放大，风险也会放大。
在当下中国，首次贷款买房是普通老百姓能撬动的最大且安全的杠杆。因此，在自己还款能力范围内，能多贷就多贷，贷的时间越长越好。
小 A 用 30 万首付买下市价 105 万的房子，就相当于用 30 万撬动了 105 万，加了 3.5 倍杠杆。
买房使用杠杆就没有风险吗？肯定不是的。
银行为何不可以 0 首付贷款买房？其实考虑了房价下跌的可能性，首付 2.5 成，也就是拿 105 万的房子抵押，贷款出来 75 万，只要房价不降到 75 万以下，银行的贷款就还是安全的，不会发生资不抵债的情况。
那些整天鼓噪房价要下跌的「专家」们，真觉得小 A 的房子会从 190 万跌到 75 万吗？
也有一些专家愿意讲实话，比如：
管清友提到了两点，一是穷人没有更多安全对冲工具，二是房价跌 80%会引发整个经济系统的系统性风险。
下面这个对话就更直白了。
这里面提到了资产缩水，与其对应的是通货膨胀。以前 1 元钱可以买 2 斤柑橘，现在 10 元买两斤，物价上涨、货币贬值，就是通货膨胀。
加杠杆购买房产的优势是，房产能够在通货膨胀中自主升值，当把还贷负担与房产价值的增加相比较，还房贷的人才算是真正在通货膨胀中受益。
从另一个角度来讲，对普通老百姓而言，很难有除房产以外的其他方式可以让财产「跑赢通胀」。
不过需要注意的是，我们这里讨论的是刚需或改善性住房，不包括炒房行为。房住不炒是当下政策，只有遏制炒作行为，楼市才能健康发展，这对我们这一代、以及下一代，都是好事情。
所以当下政策对刚需或改善需求的购房者友好，对投资客不友好。贷款利率和限购限售政策让投资客的资金成本变得极其高昂，套利空间狭小。
三、什么时候买房合适
前面谈到加杠杆，现在的问题是何时加杠杆合适？我的答案是攒够首付就买，越早越好。
因为杠杆，可以撬动更大的资产。
我们通过小 A 的例子来继续分析。假如小 A 到了要结婚的时候，就必须选择在一座城市定居下来。这里会有两种场景：一，小 A 回成都定居发展；二，小 A 继续在北京定居发展。
先来看第一种场景。
小 A 现在去成都买房，假如房子的条件不变，那么190 万市价的房子对应首付 47.5 万。小 A 需要比之前多支付 37.5 万。
小 A 的内心在滴血。
再来看第二种场景。
小 A 一直在北京工作，且打算买房定居。假如小 A 看中了北京南城总价 300 万的小两居。
如果他此前没有买房，根据现行首付比例 3.5 成政策，小 A 需要支付 105 万首付，加上中介费税费，至少 110 万起。
剩下的 195 万使用公积金顶格贷 120 万+商业贷 75 万的组合，我大致计算了下，如果贷 30 年，每月还款 9429 元。
如果他现在通过卖掉成都的房子置换北京的房子，又会如何呢？
小 A 现在在北京买房属于二套，首付比例不低于 6 成，因此他需要支付 180 万首付，加上中介费税费 185 万起。
剩下的 120 万使用公积金顶格贷 80 万+商业贷 40 万的组合，同样贷 30 年，每月还款 5993 元。
对小 A 来说，这里的关键是首付资金。
此时小 A 可以把成都的房子按照市价卖得 190 万，扣掉未还的房贷 67 万，他手上有属于自己的现金 123 万。如果置换房产，需要补足 62 万；但如果没买房，小 A 手头之前有 10 万，现在需要补足 100 万。
通过上面分析不难发现，买了成都房的小 A 再在北京买房更具有资金优势。
这就是杠杆的力量。
虽然杠杆好用，但也不能贪心。如果你没有稳定工作，或者日常开销已经很紧张，那我奉劝你还是别产生买房的念头。
毕竟对大部分中国人而言，房贷在日常支出中占比较大。一旦还不上贷款，房子会有被银行收回的风险。
四、结语：成为房奴不一定是坏事
如果你认真看完上面的推演，会发现经济学是一门非常实用而且有意思的学科，它可以解决我们用经验或者感性很难解决的问题。
我们经常会听到有公众人物会告诫年轻人：无论买不买得起房子也不要着急买房，一旦买了就会把自己定格在一隅之地，不敢跳槽，不敢创业，不敢放手一搏，获得事业成功的可能性大大减少。
不可否认，房子是会束缚年轻人。
但事实是，我们大部分人都是普通人，不具备过人的天赋，也没有卓绝的前瞻力和创造性，还要时刻面临着养家糊口的压力。若再无一个栖身之地，便很难说有所谓幸福感了。
所以，在自己力所能及的范围内，成为一名房奴不是什么坏事。
年轻人未来的收入增长期比较长，早期杠杆所带来的负担，今后会在通货膨胀之下慢慢被稀释。
相对地，年纪渐长时就要把杠杆降低，避免承受太多的风险。
加杠杆不是一件坏事情，坏的是在不知不觉中给自己加了高杠杆，如参与比特币、期货现货等投资，就要面临很大的风险。
这次先聊到这。如果你喜欢我的内容，欢迎关注公众号买房经济学（ID：feibiaoshushu），从另一个维度看世界。
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