陪身边的客户看房时，常常会听到朋友的各种评价，哪个房子不好或是哪个房子好之类的话，这些话是对是错呢？开发商说我的房子好，因为是卖自己的房，永远都是在讲优点，偶尔说的一些缺点，在你听来还是优点。所以开发商的广告只能作为买房的初步了解，不能从多维度进行深度评价。朋友说哪的房子不好，哪的房子好，同样是出于个人的需求评价。
战国·庄周《庄子·庚桑楚》中曾提到“鸟兽不厌高，鱼鳌不厌深”，二者都是为了寻找一个合适的生活环境。在我看来，房子是没有好坏之分的，无论什么人出于什么样的想法希望在海南有个安居之所，适合自己的才是最好的。
既然是深度分析，接下来我会从以下几个角度给出个人从业经验的一些建议，大家结合自己的实际情况，慎重决策。
首先是购房需求来源，为什么千里迢迢跑到海南购房呢？从需求来看无非是投资需求、度假需求以及养老需求，首先把需求弄清楚。
第二点是区位分析，买房有三个重要的前提，位置、位置还是位置。很多人来海南买房时都很盲目，加上来之前都是看了很多开发商的广告，每个地方都很完美，来了之后看花了眼，究竟海南哪里买房比较好呢？这个也是一个很重要的话题。
第三点想说明下究竟什么因素是决定房价的。同一个地方，不同的楼盘差异为什么那么大，是产权问题，会不会烂尾，预售证批了没，性价比高不高，大家都有这些疑问，我试着把影响房子的因素给大家说明下
主要就是谈谈上述三个方面，给你购房前的决策提供一些建议。
一、先说购房需求。
1、投资需求。
我觉得海南岛的房子还是以居住为主，如果你是纯投资的话就要谨慎。海南投资比较靠谱的是一般是刚需房。刚需房都是本地人居多，主要体现在大城市，海南现在很多市县地皮都是自建的，算得上刚需也就是海口、三亚的房子，它的刚需房投资性是比较好的，而且海口是大城市，自己也可以过来住。在海南，很多房子好买不好卖，特别是度假房，由于偏远，而且不好和开发商砍价，所以如果投资度假房就要谨慎了，因为你要考虑谁来接盘这个问题，当然也有一种可能是房地产行情特别好。刚需房的话就有很多人来买，因为地段好，大家会考虑上班，医疗，上学等因素，二手市场也比较火。
理性考虑房子的价值是周边国家公共配套的总和。投资的话一定是要考虑它的价值，也就是周边有什么配套。首先要考虑的是地段，有好地段就有好房子，一个房子的投资价值要考虑好不好出租，如果它的租金越高，说明投资回报率也好，你可以把它卖给那些出租的人，这些人就是你的需求人也就是接盘侠，所以能出租的房子才适合投资，这是我的个人观点。
我们再来讲讲刚需房的优点和缺点。
刚需房的优点是，保值率高，好出手，周边配套好；缺点是，人流量很高，小区容积率大，没有什么度假感。
2、度假房
度假房一般最注重的就是风景，会选在一个风景秀丽的地方，大多以海边为主，海南的海资源开发商是最看重的。小区内也会花重金去做绿化。度假房主要考虑到大家来海南过冬的时间，入住时间不会太长，一般1-3个月，比较适合年龄不大、还没有退休，冬天一家人来度假的人群，年龄段大概40-60岁之间比较多。
度假房的优点是：第一，风景好。如果你想选一个风景秀丽的地方应该考虑度假房，目前海南度假房都打造得很好，因为如果不好，那么偏远的地方没人愿意买，所以小区环境、绿化、周边风景这些都不是问题；第二，大品牌居多。一般有实力敢在一块荒郊野岭砸重金开发，没有大品牌大实力很难做得起来；第三，小区规模大。度假房的小区规模是非常大的，例如碧桂园、山海天就是典型的度假房。
那么它的缺点是什么呢？缺点是，配套很欠缺，需要长时间建立配套和人气。主要周边没什么居民，顶多有村民，所以它的配套是很弱的。配套一般都是开发商自建，我们听很多售楼员讲解时会说这里有什么配套，其实全都是自建的。配套一般以人口来支撑，如果人口达不到，那么他讲的那些东西是很难兑现的。目前度假房配套开发得比较成功的是，清水湾一带或是开发5年10年以上的小区，例如神州半岛、石梅山庄，人气已经很旺。不过这也并不是说度假房什么配套都没有，它会有一些袖珍版的配套，比如超市，100平方就可以算是一个超市了。另外，度假房一般离城市偏远，漂亮的地方离城市都会有一段距离，这是常规的，如果离城市又近又漂亮，价格也会上去，这也是常规。价格方面，往往会比养老房要贵。
当然也有适合养老又适合度假，但不多，例如三亚的半山半岛这种高端的楼盘，它本身就在市区，有配套，养老没问题，同时它又在山头上，风景秀丽。
3、养老房
什么是养老房？它具备什么样的功能？一般我们说的养老房，是比较注重配套的，而且配套必须是依附当地居民，因为养老大家要考虑长时间的居住，所以生活便利是第一要素，一般来说居住期在4-6个月，年龄在60岁以上，以退休老人为主。
养老房的优点是，配套好，生活便利，价格合适，好出租；缺点是，小区不会太大，而且不会有太多风景，风景也不怎么漂亮，位置一般在县市中心比较多。
综合以上，海南房子主要分三大类，三种综合性比较强的也有，价格也不低，所以我们在挑房子之前，要做一下预算，预算尽量要有弹性，不能定得太死，因为海南是以度假养生为主，我个人建议不影响正常生活为准，否则就失去最初的意义了。其次，大家来海南买房之前，要考虑你的年龄段适合什么样的房子，究竟是需要养老房还是度假房，还是说我不住，但想在海南有套房，先买下来久久住一次，又能出租的房子，把房子属性想清楚之后，预算在多少，就直接奔着主题去，这样大家在选房的时候就不会盲目了。
二、海南区位分析
海南的房地产是按一块块区域来分的，大致分为五大板块。第一块区域，海南的东北方向，文昌、琼海、还有万宁以北。第二块区域，海南的西北方向，海口，澄迈，临高，儋州，儋州主要是白马井这一块，大家认识比较多一点，到时候慢慢再讲。第三块区域，海南的西南方向，昌江、东方、乐东。第四块区域，海南的东南方向，三亚，陵水，还有万宁的兴隆。第五块区域，海南的中部板块，五指山、保亭、琼中，这三个地方房地产就比较少。
首先讲解第一块区域，海南的东北区域，文昌、琼海、万宁兴隆以北的位置。
区域的优点是，因为开发较早，旅游资源景点较多，知名度比较大，交通也比较便利，有高铁，海资源非常好，楼盘早期开发得也比较完善。
区域的缺点是，台风比较多，海南岛的台风都是在东面，它要么往北要么往西，往北的话就不关海南岛的事，只要一偏西，登陆的必然是文昌、琼海还有海口北部。因为它是正风区，一般风会很大，冬天是最大的。房价呢，过高，在10000-18000之间，其中琼海要比文昌还要高点。如果给这个区域打分，满分10分我给7分，理由是虽然区域交通便利，小区经过多年开发比较成熟，但冬天潮，台风多，最主要是价格没有优势，它卡在中间，往高了走我可以选择南部，往低了走我可以选择西北部，所以价格还是它的硬伤。
第二块区域，我们讲海南的西北区域，海口，澄迈，临高，儋州。
这个区域有高铁，交通便利，还有一个地理优势，就是位于背风区，台风登陆以后，到达西北部就减小很多。湿度上也占优，如果大家逛过海南岛就会知道，越往东走，树木很茂盛，但越往西，它的树林就越少，都是以灌木丛为主。为什么会这样呢？因为下雨少，树长得不快，此外这块区域还是海南岛长寿乡。
我们逐一分析一下，首先是海口，海口是海南省省会，知名度高，配套好，发展也好，而且市中心房子好买好卖，有投资价值，也靠海，海资源丰富。
澄迈，很多人都知道澄迈，虽然是海边一个县城，但澄迈的县城其实是不靠海的，离海边直线距离有15公里。澄迈知名度最大的是老城区，优点是什么呢？离海口比较近，交通方便，海口的西海岸市政府距离老城盈滨半岛10公里左右，城区发展比较好，价格还算可以，11000-13000，精装修。
儋州，楼盘主要集中在白马井这一块，价格差不多10000到13000，代表楼盘是大家都知道的海花岛目前售楼处价格已经突破两万，性价比实在不高。在此不再多过于介绍
第三块区域，我们讲海南的西南区域，东方，昌江，乐东。
区域的优点是比较干燥，冬天的气候跟三亚差不多，11000-18000，性价比比较高，在同等价格里边，目前来讲性价比比较高的，随着区域的不断发展开发，交通配套，医疗配套和生活配套不断增强，目前的区域环境可以说越来越好，可以打8分。
第四块区域，我们讲海南的东南区域，三亚、陵水、万宁的兴隆。
因为属于北纬18度以内，说是18度，按道理其实是19度线。这条线上下气候会有差别，我觉得大家的观念可能存在误区，很多人说兴隆一定就比陵水要冷很多，确实冬天会有几天潮，有些冷，但这不是长期的，对比来说差别不太多。
区域的优点是，冬天温度好，气候干燥，房子高端大气上档次，例如清水湾，是除了三亚以外知名度较高的，经过多年的打造绝对可以说是很大气的一个小区，海资源也丰富，交通现在也完善了，五星级酒店非常丰富，综合起来就是配套好，温度好，档次高。
缺点就是，硬要说的话，就是价格稍高了，12000-60000。但往往我们去衡量一个房子的时候，不是看它的价格，更多的应该去考虑值不值，房子体现的性价比是不是很高。有时候我们说房子便宜，便宜不是因为它便宜，是因为它只值这个价，如果它贵，它做出精品的东西，那其实也是不贵的，因为物有所值。
整体来说，这个区域的房子偏度假功能，高端人群聚集，很成熟，物有所值，是我很看好的一个区域，我愿意给8分。如果预算够的话，这一块要重点考虑。
最后，我们讲第五块区域，海南的中部，五指山，保亭琼中。琼中的房子可能少一点，重点是五指山跟保亭。
优点是植被比较多，因为不靠海，在山上，绿色多，整个城市比较安静，还有一加分点就是温度，像保亭比较接近三亚，干燥暖和，但人口稀少。缺点是交通是最大的硬伤，因为以前经常去，有些客人说，我一定要去那里看一下对比后再说，但很多都被盘山公路折服了。再加上目前海南岛中部整体限购，不允许外市县人群购买，也就不过于介绍
综合以上所述，我推荐西北板块，就是海口、澄迈，还有东南板块，三亚、陵水，乐东还有万宁的兴隆以南，这是我个人建议，仅供大家参考
三、决定房价的因素
从大的宏观来看决定海南房价的就两个因素，一是雾霾，二是东北经济，三是独一无二的亚热带岛屿；这点大家自己体会。
从中间的区域重点讲下影响小区选择的因素，做房产这么久，我们始终强调教育、医疗、交通、产业及商业是决定房价的五大支柱配套，学区房的爆火，医疗资源的稀缺，交通决定时间成本，商业影响生活质量，这些都好理解，一栋房子要住人，就需要这些配套满足人的生活需求。
从微观上来看有下面几个因素
环境：住宅楼盘要看宜居程度，也就是居住品质。商业楼盘，要看商业氛围。比如：居住环境、商业环境、自然环境（你看，只要是滨湖、滨水，就能扯出一大串的东西）等等。
区域配套：所谓配套，通俗点就是周边有没有银行、学校、医院、菜市场、超市等等相关。
交通：无论是商业还是住宅楼盘，交通的通达度，都很重要。比如，有个楼盘建设的品质很高，但是，开车进去之后就出不来了，太堵？或者太远、或者主要出行路线太陈旧等等。
竞争项目的定价，你也卖楼盘，我也卖楼盘，我卖1W，你总不能开价2W。竞争项目的楼盘也是定价参考因素之一。
开发商、投资商的财力：有钱的主，资金链富裕就不着急，通常，大财主都有钱有渠道请到好的设计公司规划公司，设计出来的产品自然也不错；次一点的资金链紧张，就会相对定价略低、优惠幅度大一点，这样去化的快。销售周期短，不会拖着资金链。
成本因素：其实这方面，建筑成本啊，包装成本啊等等，是价格基石。
大环境：城市的发展水平、消费群体的购买力、物价成本等等等。举个栗子，上海可以卖好几万，合肥就卖不到。
现在什么房子价格还在上浮？就是那些价格较低、租金较高、房子周边还在不断改善、周边人口不断增加的房子！所以重点留意这类房子
以上大概先谈这么多，有问题可私聊或者评论，我们再探讨。谢谢
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