陪身邊的客戶看房時，常常會聽到朋友的各種評價，哪個房子不好或是哪個房子好之類的話，這些話是對是錯呢？開發商說我的房子好，因為是賣自己的房，永遠都是在講優點，偶爾說的一些缺點，在你聽來還是優點。所以開發商的廣告只能作為買房的初步瞭解，不能從多維度進行深度評價。朋友說哪的房子不好，哪的房子好，同樣是出於個人的需求評價。
戰國·莊周《莊子·庚桑楚》中曾提到“鳥獸不厭高，魚鰲不厭深”，二者都是為了尋找一個合適的生活環境。在我看來，房子是沒有好壞之分的，無論什麼人出於什麼樣的想法希望在海南有個安居之所，適合自己的才是最好的。
既然是深度分析，接下來我會從以下幾個角度給出個人從業經驗的一些建議，大家結合自己的實際情況，慎重決策。
首先是購房需求來源，為什麼千里迢迢跑到海南購房呢？從需求來看無非是投資需求、度假需求以及養老需求，首先把需求弄清楚。
第二點是區位分析，買房有三個重要的前提，位置、位置還是位置。很多人來海南買房時都很盲目，加上來之前都是看了很多開發商的廣告，每個地方都很完美，來了之後看花了眼，究竟海南哪裡買房比較好呢？這個也是一個很重要的話題。
第三點想說明下究竟什麼因素是決定房價的。同一個地方，不同的樓盤差異為什麼那麼大，是產權問題，會不會爛尾，預售證批了沒，性價比高不高，大家都有這些疑問，我試著把影響房子的因素給大家說明下
主要就是談談上述三個方面，給你購房前的決策提供一些建議。
一、先說購房需求。
1、投資需求。
我覺得海南島的房子還是以居住為主，如果你是純投資的話就要謹慎。海南投資比較靠譜的是一般是剛需房。剛需房都是本地人居多，主要體現在大城市，海南現在很多市縣地皮都是自建的，算得上剛需也就是海口、三亞的房子，它的剛需房投資性是比較好的，而且海口是大城市，自己也可以過來住。在海南，很多房子好買不好賣，特別是度假房，由於偏遠，而且不好和開發商砍價，所以如果投資度假房就要謹慎了，因為你要考慮誰來接盤這個問題，當然也有一種可能是房地產行情特別好。剛需房的話就有很多人來買，因為地段好，大家會考慮上班，醫療，上學等因素，二手市場也比較火。
理性考慮房子的價值是周邊國家公共配套的總和。投資的話一定是要考慮它的價值，也就是周邊有什麼配套。首先要考慮的是地段，有好地段就有好房子，一個房子的投資價值要考慮好不好出租，如果它的租金越高，說明投資回報率也好，你可以把它賣給那些出租的人，這些人就是你的需求人也就是接盤俠，所以能出租的房子才適合投資，這是我的個人觀點。
我們再來講講剛需房的優點和缺點。
剛需房的優點是，保值率高，好出手，周邊配套好；缺點是，人流量很高，小區容積率大，沒有什麼度假感。
2、度假房
度假房一般最注重的就是風景，會選在一個風景秀麗的地方，大多以海邊為主，海南的海資源開發商是最看重的。小區內也會花重金去做綠化。度假房主要考慮到大家來海南過冬的時間，入住時間不會太長，一般1-3個月，比較適合年齡不大、還沒有退休，冬天一家人來度假的人群，年齡段大概40-60歲之間比較多。
度假房的優點是：第一，風景好。如果你想選一個風景秀麗的地方應該考慮度假房，目前海南度假房都打造得很好，因為如果不好，那麼偏遠的地方沒人願意買，所以小區環境、綠化、周邊風景這些都不是問題；第二，大品牌居多。一般有實力敢在一塊荒郊野嶺砸重金開發，沒有大品牌大實力很難做得起來；第三，小區規模大。度假房的小區規模是非常大的，例如碧桂園、山海天就是典型的度假房。
那麼它的缺點是什麼呢？缺點是，配套很欠缺，需要長時間建立配套和人氣。主要周邊沒什麼居民，頂多有村民，所以它的配套是很弱的。配套一般都是開發商自建，我們聽很多售樓員講解時會說這裡有什麼配套，其實全都是自建的。配套一般以人口來支撐，如果人口達不到，那麼他講的那些東西是很難兌現的。目前度假房配套開發得比較成功的是，清水灣一帶或是開發5年10年以上的小區，例如神州半島、石梅山莊，人氣已經很旺。不過這也並不是說度假房什麼配套都沒有，它會有一些袖珍版的配套，比如超市，100平方就可以算是一個超市了。另外，度假房一般離城市偏遠，漂亮的地方離城市都會有一段距離，這是常規的，如果離城市又近又漂亮，價格也會上去，這也是常規。價格方面，往往會比養老房要貴。
當然也有適合養老又適合度假，但不多，例如三亞的半山半島這種高端的樓盤，它本身就在市區，有配套，養老沒問題，同時它又在山頭上，風景秀麗。
3、養老房
什麼是養老房？它具備什麼樣的功能？一般我們說的養老房，是比較注重配套的，而且配套必須是依附當地居民，因為養老大家要考慮長時間的居住，所以生活便利是第一要素，一般來說居住期在4-6個月，年齡在60歲以上，以退休老人為主。
養老房的優點是，配套好，生活便利，價格合適，好出租；缺點是，小區不會太大，而且不會有太多風景，風景也不怎麼漂亮，位置一般在縣市中心比較多。
綜合以上，海南房子主要分三大類，三種綜合性比較強的也有，價格也不低，所以我們在挑房子之前，要做一下預算，預算儘量要有彈性，不能定得太死，因為海南是以度假養生為主，我個人建議不影響正常生活為準，否則就失去最初的意義了。其次，大家來海南買房之前，要考慮你的年齡段適合什麼樣的房子，究竟是需要養老房還是度假房，還是說我不住，但想在海南有套房，先買下來久久住一次，又能出租的房子，把房子屬性想清楚之後，預算在多少，就直接奔著主題去，這樣大家在選房的時候就不會盲目了。
二、海南區位分析
海南的房地產是按一塊塊區域來分的，大致分為五大板塊。第一塊區域，海南的東北方向，文昌、瓊海、還有萬寧以北。第二塊區域，海南的西北方向，海口，澄邁，臨高，儋州，儋州主要是白馬井這一塊，大家認識比較多一點，到時候慢慢再講。第三塊區域，海南的西南方向，昌江、東方、樂東。第四塊區域，海南的東南方向，三亞，陵水，還有萬寧的興隆。第五塊區域，海南的中部板塊，五指山、保亭、瓊中，這三個地方房地產就比較少。
首先講解第一塊區域，海南的東北區域，文昌、瓊海、萬寧興隆以北的位置。
區域的優點是，因為開發較早，旅遊資源景點較多，知名度比較大，交通也比較便利，有高鐵，海資源非常好，樓盤早期開發得也比較完善。
區域的缺點是，颱風比較多，海南島的颱風都是在東面，它要麼往北要麼往西，往北的話就不關海南島的事，只要一偏西，登陸的必然是文昌、瓊海還有海口北部。因為它是正風區，一般風會很大，冬天是最大的。房價呢，過高，在10000-18000之間，其中瓊海要比文昌還要高點。如果給這個區域打分，滿分10分我給7分，理由是雖然區域交通便利，小區經過多年開發比較成熟，但冬天潮，颱風多，最主要是價格沒有優勢，它卡在中間，往高了走我可以選擇南部，往低了走我可以選擇西北部，所以價格還是它的硬傷。
第二塊區域，我們講海南的西北區域，海口，澄邁，臨高，儋州。
這個區域有高鐵，交通便利，還有一個地理優勢，就是位於背風區，颱風登陸以後，到達西北部就減小很多。溼度上也佔優，如果大家逛過海南島就會知道，越往東走，樹木很茂盛，但越往西，它的樹林就越少，都是以灌木叢為主。為什麼會這樣呢？因為下雨少，樹長得不快，此外這塊區域還是海南島長壽鄉。
我們逐一分析一下，首先是海口，海口是海南省省會，知名度高，配套好，發展也好，而且市中心房子好買好賣，有投資價值，也靠海，海資源豐富。
澄邁，很多人都知道澄邁，雖然是海邊一個縣城，但澄邁的縣城其實是不靠海的，離海邊直線距離有15公里。澄邁知名度最大的是老城區，優點是什麼呢？離海口比較近，交通方便，海口的西海岸市政府距離老城盈濱半島10公里左右，城區發展比較好，價格還算可以，11000-13000，精裝修。
儋州，樓盤主要集中在白馬井這一塊，價格差不多10000到13000，代表樓盤是大家都知道的海花島目前售樓處價格已經突破兩萬，性價比實在不高。在此不再多過於介紹
第三塊區域，我們講海南的西南區域，東方，昌江，樂東。
區域的優點是比較乾燥，冬天的氣候跟三亞差不多，11000-18000，性價比比較高，在同等價格裡邊，目前來講性價比比較高的，隨著區域的不斷髮展開發，交通配套，醫療配套和生活配套不斷增強，目前的區域環境可以說越來越好，可以打8分。
第四塊區域，我們講海南的東南區域，三亞、陵水、萬寧的興隆。
因為屬於北緯18度以內，說是18度，按道理其實是19度線。這條線上下氣候會有差別，我覺得大家的觀念可能存在誤區，很多人說興隆一定就比陵水要冷很多，確實冬天會有幾天潮，有些冷，但這不是長期的，對比來說差別不太多。
區域的優點是，冬天溫度好，氣候乾燥，房子高端大氣上檔次，例如清水灣，是除了三亞以外知名度較高的，經過多年的打造絕對可以說是很大氣的一個小區，海資源也豐富，交通現在也完善了，五星級酒店非常豐富，綜合起來就是配套好，溫度好，檔次高。
缺點就是，硬要說的話，就是價格稍高了，12000-60000。但往往我們去衡量一個房子的時候，不是看它的價格，更多的應該去考慮值不值，房子體現的性價比是不是很高。有時候我們說房子便宜，便宜不是因為它便宜，是因為它只值這個價，如果它貴，它做出精品的東西，那其實也是不貴的，因為物有所值。
整體來說，這個區域的房子偏度假功能，高端人群聚集，很成熟，物有所值，是我很看好的一個區域，我願意給8分。如果預算夠的話，這一塊要重點考慮。
最後，我們講第五塊區域，海南的中部，五指山，保亭瓊中。瓊中的房子可能少一點，重點是五指山跟保亭。
優點是植被比較多，因為不靠海，在山上，綠色多，整個城市比較安靜，還有一加分點就是溫度，像保亭比較接近三亞，乾燥暖和，但人口稀少。缺點是交通是最大的硬傷，因為以前經常去，有些客人說，我一定要去那裡看一下對比後再說，但很多都被盤山公路折服了。再加上目前海南島中部整體限購，不允許外市縣人群購買，也就不過於介紹
綜合以上所述，我推薦西北板塊，就是海口、澄邁，還有東南板塊，三亞、陵水，樂東還有萬寧的興隆以南，這是我個人建議，僅供大家參考
三、決定房價的因素
從大的宏觀來看決定海南房價的就兩個因素，一是霧霾，二是東北經濟，三是獨一無二的亞熱帶島嶼；這點大家自己體會。
從中間的區域重點講下影響小區選擇的因素，做房產這麼久，我們始終強調教育、醫療、交通、產業及商業是決定房價的五大支柱配套，學區房的爆火，醫療資源的稀缺，交通決定時間成本，商業影響生活質量，這些都好理解，一棟房子要住人，就需要這些配套滿足人的生活需求。
從微觀上來看有下面幾個因素
環境：住宅樓盤要看宜居程度，也就是居住品質。商業樓盤，要看商業氛圍。比如：居住環境、商業環境、自然環境（你看，只要是濱湖、濱水，就能扯出一大串的東西）等等。
區域配套：所謂配套，通俗點就是周邊有沒有銀行、學校、醫院、菜市場、超市等等相關。
交通：無論是商業還是住宅樓盤，交通的通達度，都很重要。比如，有個樓盤建設的品質很高，但是，開車進去之後就出不來了，太堵？或者太遠、或者主要出行路線太陳舊等等。
競爭項目的定價，你也賣樓盤，我也賣樓盤，我賣1W，你總不能開價2W。競爭項目的樓盤也是定價參考因素之一。
開發商、投資商的財力：有錢的主，資金鍊富裕就不著急，通常，大財主都有錢有渠道請到好的設計公司規劃公司，設計出來的產品自然也不錯；次一點的資金鍊緊張，就會相對定價略低、優惠幅度大一點，這樣去化的快。銷售週期短，不會拖著資金鍊。
成本因素：其實這方面，建築成本啊，包裝成本啊等等，是價格基石。
大環境：城市的發展水平、消費群體的購買力、物價成本等等等。舉個栗子，上海可以賣好幾萬，合肥就賣不到。
現在什麼房子價格還在上浮？就是那些價格較低、租金較高、房子周邊還在不斷改善、周邊人口不斷增加的房子！所以重點留意這類房子
以上大概先談這麼多，有問題可私聊或者評論，我們再探討。謝謝
閱讀更多 假大叔真少爺 的文章
