光明樂府花園開盤遭遇滑鐵盧，整體去化僅3成。
和3月初秒光的蛇口公寓和萬科星城公寓相比，相形見絀。
是光明片區不香了？還是深圳人不想買房了？都不是。
主要是這個盤bug太多，套用網友的幾個關鍵槽點：位置偏僻、周邊無配套、戶型奇葩、朝向差、冬冷夏熱，空有光明地段，卻毫無誘惑力，要什麼沒什麼，遇冷並不無辜。
在很長一段時間的房產教育下，購房者相對精明，不會只看地段而忽視產品。過去很多粉絲詢問我們買哪裡，我們的回答是：放棄三四線城市的房子，迴歸一二線城市。
但這僅回答了問題的大方向，但這句話再精準一點應該是：放棄非都市圈的三四線城市，迴歸一二線城市核心地段的優質房產。
即：一線城市的房子並非都有價值，三四線城市的房子也並非都是坑。
在金融局勢不明朗的當下，對於大宗商品購買是謹慎再謹慎，誰都不想高位買個3-5年都漲不起來的資產。
迴歸一二線城市核心地段的優質房產，一選區域，二才是選區域內的優質房產。
如何選區域，記住三追：
第一：追核心城區CBD，最有價值但最貴。
第二：追配套，配套成熟、人口比較聚集的區域，沒那麼貴，但保值抗跌。
第三：追潛力外圍區，價格較低，長持看漲。
輔以數據說明，廣深過去一年的樓市漲幅基本符合“三追”選籌。
廣州的房價走向基本符合上述選區的三大特徵。天河、越秀、海珠、荔灣這四區，能進就進。天河是廣州的CBD，但經濟活力強，購買能力強勁，抗跌保值能力最好。
老城區越秀、海珠、荔灣配套最頂級，老廣最熱衷的區域，能買則買。
南沙和黃埔，一個不缺規劃和概念一個還有產業支撐，屬於有潛力的外圍區域，房價也還算低，賭的是未來發展，想持幣進場的起碼得等足5年甚至10年以上。
而遠離主城區的，比如從化、花都、增城基本可以拋棄。
再看深圳。
深圳的選籌和廣州有點區別。與廣州的單中心相比，深圳是個多中心的城市，且城市中心一路往西，現在以南山和福田雙中心為主，但深圳產融結合，每個區都有工作機會，因此深圳的選籌除了三追之外，還有一保，就是保通勤時間在允許範圍內。
追核心區域，南山、福田能進就進。追配套城市區，各區域核心區都能進，比如龍華紅山、寶安中心區、龍崗中心區、坪山中心區，結合“一保”按需選擇。
追潛力外圍區，則可關注光明、沙井，這兩年的網紅片區，需要長持。
這裡提醒避坑的是羅湖，羅湖老中心配套成熟，自住完全沒問題，但吸引力在持續下降，老牌名校的作用力在生源的影響下也漸漸乏力，投資價值在下降，過去一年房價跌幅超過10%。
和廣州一樣，遠離主城區和交通不便的區域，建議放棄，比如大鵬、鹽田，這些標的不建議入手。
舉廣州和深圳的例子，主要是說明區域怎麼選，單中心由核心區往外走，投資價值由高走低，多中心除了就業中心之外，每個區的中心區都有投資價值，關鍵看錢票夠不夠。
而優質資產的定義就更簡單：1、有無優質學區2、有無地鐵（規劃）3、有無大型商超、醫療等配套4、物業口碑 5、具體的戶型圖、朝向、得房率等等。
遵循以上幾個邏輯，基本可以避開大部分一線城市的坑。
當然，一二線城市房產投資價值高，但房價也高，普通人根本買不了也買不起，因此多數人會把投資目光放到門檻更低的的三四線城市。
但你老家的三四線城市不一定有投資價值，只有都市圈內的三四線城市房產才具備投資價值。
目前中國有26個都市圈，但發展情況不同，分為不同等級，按照戴德梁行的評價體系，將中國的26個都市圈分為了4個等級。
成熟型都市圈：粵港澳大灣區和長三角都市連綿區，特點：核心城市總體經濟和交通便捷度突出，周邊城市經濟發達。
趕超型都市圈：京津冀和成渝都市圈，特點：發展均衡度欠缺，但總體實力較高。
成長型都市圈：以青島為首的12個都市圈入選，其共性是總體成熟度較弱， 存在弱勢方向，但具備發展潛力。
培育型都市圈：有10個都市圈入選，主要集中在中西部，其中包括貴陽、銀川、蘭州、西寧等地的都市圈。
按照上面的等級劃分，成長型和培育型的都市圈中可能有超一半以上的城市其實根本不值得投資。
前兩天的文章裡很多人開始詢問他們家鄉城市所在的都市圈有沒有投資價值，比如廊坊、常德、德陽、大連、南昌等等。這些城市中很多都在都市圈中，但所在的都市圈發達程度不同，投資價值各不相同。
但都有一個特性：他們所在的都市圈都不是最有價值的都市圈。
對於投資而言，肯定是尋找價值最高的標的，從都市圈經濟競爭力來看，首選的肯定是粵港澳大灣區和長三角都市延綿區。
粵港澳大灣區的綜合經濟競爭力比第二名高出近一倍，在2018年中國城市經濟競爭力排名中，前5名有3名都來自粵港澳大灣區，前15強中粵港澳大灣區有6個，粵港澳大灣區不僅僅是都市圈，更是一個城市群，對標的是世界級灣區，而不僅僅承擔都市圈的作用。
作為高規劃、高起點的粵港澳大灣區，沒人質疑它的發展潛力，國家也對大灣區的重視程度也基本可以說明問題。
對於投資都市圈三四線城市房產，很多人都犯了一個錯誤，即“自我設限”。不跳出自我所在區域範圍內去投資。
比如北方的總盯著北方都市圈，就盯著盯哈爾濱、大連、青島所在的都市圈，但就地域而言，南方的都市圈投資價值會比北方更大，用數據用事實說話，最先拋棄的是“就近原則”。跳出固定思維去投資，關注成熟型都市圈的城市才是成熟的投資理念。
投資誠可貴，選對價更高。投資除了看中潛力和價值，還要平衡投入回報率。
比如成長型都市圈的青島都市圈，裡面的煙臺，房價已經在1萬出頭。
比如趕超型都市圈中的京津冀都市圈，裡面的保定，房價也在1萬出頭。
而城市型都市圈的粵港澳大灣區中的深莞惠都市圈，裡面的惠陽，房價也在1萬出頭。
差不多的價格，如何平衡投資回報率？你會怎麼選？
一個看所在的都市圈的實力，一個是距離中心城市就業中心的距離，而保定、煙臺距離核心城市青島和北京都太遠了，哪怕在都市圈範圍內，但也無法直接享受核心城市的產業和人口外溢。
那些靠著都市圈漲起來的三四線城市，泡沫遲早是要擠的，比如距北京市中心45公里的香河廊坊，從2015年的6700元一口氣漲到2017年22000元，隨後一路開始跌，現在15000元左右。
燕郊、香河、固安還跌得更慘烈一些。任何形式的炒概念，遲早會被時間啪啪打臉，迴歸本來的價值。
總而言之，在重點都市圈裡挑出中心城市，圍繞就業中心，劃出一小時通勤圈，在這裡面買房，基本不會錯。
還有，放棄任何對非都市圈中小城市的幻想，置換到都市圈最好還是成熟型都市圈和趕超型都市圈的三四線城市中來。
大城市的坑要避，小城市的坑要躲。
三四線城市已死，這是指房產只具備居住功能，而沒有投資屬性的三四線城市。
未來，將是大都市圈的時代。那些遠離城市核心區域，也不在都市圈發展範圍內的三四線城市，註定被時代拋棄。
大城市就像是抽水機，不斷從落後省份抽取勞動力，或許未來我們也會和今天的日本一樣，有無數的村莊和城鎮開始凋零衰敗，但東京和大阪都市圈卻繁華依舊。
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