Don’t play for safety. It’s the most dangerous thing in the world.”
— Hugh Walpole, Novelist
「不要致力于安全，它是世上最危险的东西。」– 休‧沃波尔 (小说家)
这句话非常贴切地表述了按揭贷款购买房屋消费者矛盾的心态，到底每个月的还款占其稳定收入的比例控制在什么范围最合适，如何保护其不动产资产的安全，一直是一个烧脑的问题，COVID-19之后简直成了烧脑ING。
在买房交易过程中，近85%购房者选择贷款买房，根据银行的规定，商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下，月所有债务支出与比控制在55％以下。实际情况是在购房者按揭贷款的最初的5到10年里，月房产支出与收入比往往超过50%，有的甚至达到70%左右。
购房者收入的不稳定性一直是中国房地产行业除了政策性变量以外的关键变量，左右整个行业的价值走向。
2019年底以前房地产的金融属性是行业的主旋律，每一次调控都是围绕金融加杠杆和去杠杆进行各方博弈的。超发人民币灌注的蓄水池越弄越大，金融管理部门要么修建更大的蓄水池、要么在水灌满之前关上灌水的龙头，每次调控概莫例外，以至于从来没有发生过外溢现象。如此地精准把握、央妈是个中高手，形象地说就是央妈常在河边走，从未湿过鞋。
房地产的市场属性对应的调控功能一直处于失灵的状态，每每只见政府粗壮有力的胳膊、没见市场灵巧的手，市场发育是一个伪命题，一直是八字没有见到一撇。
本可以岁月静好，你若安好、便是晴天。
然而事与愿违，COVID-19以其非凡的魔力，击碎了这所有的一切。
1、美国新冠疫情失控加速美元贬值进而触发全球金融危机
随着美国本土新冠确诊攀升至27.8458万人，防控难度史无前例，疫情海啸最少需要4到6个月才能勉强平息，对美国经济灾难性打击强度是空前绝后，经济萎缩20%以上是板上钉钉的事情。已经超发2.2万亿美元就是饮鸩止渴、于事无补，以后超发越多、经济越虚弱、美元贬值越多导致恶性循环，这种死循环基本无解。欧元、英镑等其他西方国家主要货币比美元还脆弱，人民币面临巨大的升值压力。
2、人民币被迫从温和内敛的韬光养晦型转向内外兼修的有所作为型
2020年4月，在这个COVID-19元年的暮春，随着国内疫情的基本平息和有效产能的逐步恢复，人民币的内涵和外延开始发生质的变化。由中国集成产业链、供应链和价值链加持的人民币，被全球金融危机强推到国际舞台的中央，迎来全新的挑战与机遇，人民币被迫在保有其固有货币价值和维持中国产品竞争力之间寻求全新的动态平衡。
对内适度升值确保人民币购买力，对外弱关联美元、欧元等主要西方货币适度贬值维系出口产品或者服务的竞争力。总体而言，与快速贬值的美元和欧元等货币比较，人民币适度贬值就是相对升值了，这是不得已的选择。在这种情况下，利率仍然是货币调控的主要工具，具体而言，对内利率调低、对外利率调高。
3、国内房地产金融属性丧失而其市场属性回归
一旦转为内外兼修型人民币，人民币资产就必须在全球范围内进行有效配置，人民币跨国流动成为常态，相对而言在国外配置的经营性人民币资产的收益会高于国内经营性资产的收益，国内资产尤其是不动产收益会持续走低。这样一来，房地产这个蓄水池就装不了多少水了，房地产的金融属性将坦然无存。房地产物业，这个曾经在银行等金融机构眼中优质的抵押物，也不再有往日的荣光。房地产的市场属性将会王者归来，至此，谁主导房地产市场属性的竞争，谁就是赢家。
4、控制房产总价是整个行业的铁律，降级提档是竞争利器
既然房地产金融属性丧失，作为消费者自然会加速金融去杠杆，刚需客户就会量入而出，不再追求超越其自身财力的消费，以谨慎的态度和策略保障其不动产资产的安全，回归其本真的价值诉求。
所以无论是住宅物业、写字楼物业还是商业物业，消费者都会精准地按需购买，尽量保持单位物业总价在大多数消费者接受的范围内是整个行业的铁律。
以尽可能小的建筑面积打造满足最基本居家生活所需的单元，通过结构与功能的优化设计，整合体积小、功能全的模块化配套设施，构筑、营造舒奢的生活空间，满足刚需消费者的住宅升级需求。
5、房地产改善型市场需求逐步萎缩至一个恒定的水平
大中型城市的改善型市场占比将在2到3年以内，从现有的15%到20%快速衰减到10%以内，后续逐步趋近于5%左右的水平。
6、传统商业物业开发模式实现的物业价值空间进一步压缩
体验式商业服务业产业价值决定商业物业价值，地段不再是决定商业物业价值的主要因素。
7、逆城市化促使第二生态住宅市场的兴起
随着逆城市化进程加速，催生特大城市圈外围生态环境优良地带第二生态住宅市场的兴起，这是地产行业全新的富矿区。打造生态、休闲、庇护所概念的高端住宅是成功的关键，价格适中也是必不可少的条件。
8、加大政府优惠政策调整空间
面对房地产行业发展的困境，需要政府在政策层面予以支持，具体有如下几个方面。一是适度调高住宅项目的容积率，降低住宅物业的楼面地价。二是将现在以建筑面积计算单价改为按照住宅套内面积计算，配套面积不计入销售总价，但是配套建筑成本计入开发成本，这样既可以大幅提高得房率，又可以鼓励开发商通过合理增加建筑面积完善配套设施提高房屋品质。三是对小户型项目适度调低车位比例，达到降低总体开发成本的目的。四是对自住型物业降低税收负担，降低消费者的税赋水平。五是降低自住型物业业主银行按揭利率水平。六是对现有滞销商业物业在保证结构安全的前提下，容许改为住宅物业，同时按照住宅物业水平收取水电燃气费。
閱讀更多 夢田筆談 的文章
