Don’t play for safety. It’s the most dangerous thing in the world.”
— Hugh Walpole, Novelist
「不要致力於安全，它是世上最危險的東西。」– 休‧沃波爾 (小說家)
這句話非常貼切地表述了按揭貸款購買房屋消費者矛盾的心態，到底每個月的還款佔其穩定收入的比例控制在什麼範圍最合適，如何保護其不動產資產的安全，一直是一個燒腦的問題，COVID-19之後簡直成了燒腦ING。
在買房交易過程中，近85%購房者選擇貸款買房，根據銀行的規定，商業銀行應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50％以下，月所有債務支出與比控制在55％以下。實際情況是在購房者按揭貸款的最初的5到10年裡，月房產支出與收入比往往超過50%，有的甚至達到70%左右。
購房者收入的不穩定性一直是中國房地產行業除了政策性變量以外的關鍵變量，左右整個行業的價值走向。
2019年底以前房地產的金融屬性是行業的主旋律，每一次調控都是圍繞金融加槓桿和去槓桿進行各方博弈的。超發人民幣灌注的蓄水池越弄越大，金融管理部門要麼修建更大的蓄水池、要麼在水灌滿之前關上灌水的龍頭，每次調控概莫例外，以至於從來沒有發生過外溢現象。如此地精準把握、央媽是個中高手，形象地說就是央媽常在河邊走，從未溼過鞋。
房地產的市場屬性對應的調控功能一直處於失靈的狀態，每每只見政府粗壯有力的胳膊、沒見市場靈巧的手，市場發育是一個偽命題，一直是八字沒有見到一撇。
本可以歲月靜好，你若安好、便是晴天。
然而事與願違，COVID-19以其非凡的魔力，擊碎了這所有的一切。
1、美國新冠疫情失控加速美元貶值進而觸發全球金融危機
隨著美國本土新冠確診攀升至27.8458萬人，防控難度史無前例，疫情海嘯最少需要4到6個月才能勉強平息，對美國經濟災難性打擊強度是空前絕後，經濟萎縮20%以上是板上釘釘的事情。已經超發2.2萬億美元就是飲鴆止渴、於事無補，以後超發越多、經濟越虛弱、美元貶值越多導致惡性循環，這種死循環基本無解。歐元、英鎊等其他西方國家主要貨幣比美元還脆弱，人民幣面臨巨大的升值壓力。
2、人民幣被迫從溫和內斂的韜光養晦型轉向內外兼修的有所作為型
2020年4月，在這個COVID-19元年的暮春，隨著國內疫情的基本平息和有效產能的逐步恢復，人民幣的內涵和外延開始發生質的變化。由中國集成產業鏈、供應鏈和價值鏈加持的人民幣，被全球金融危機強推到國際舞臺的中央，迎來全新的挑戰與機遇，人民幣被迫在保有其固有貨幣價值和維持中國產品競爭力之間尋求全新的動態平衡。
對內適度升值確保人民幣購買力，對外弱關聯美元、歐元等主要西方貨幣適度貶值維繫出口產品或者服務的競爭力。總體而言，與快速貶值的美元和歐元等貨幣比較，人民幣適度貶值就是相對升值了，這是不得已的選擇。在這種情況下，利率仍然是貨幣調控的主要工具，具體而言，對內利率調低、對外利率調高。
3、國內房地產金融屬性喪失而其市場屬性迴歸
一旦轉為內外兼修型人民幣，人民幣資產就必須在全球範圍內進行有效配置，人民幣跨國流動成為常態，相對而言在國外配置的經營性人民幣資產的收益會高於國內經營性資產的收益，國內資產尤其是不動產收益會持續走低。這樣一來，房地產這個蓄水池就裝不了多少水了，房地產的金融屬性將坦然無存。房地產物業，這個曾經在銀行等金融機構眼中優質的抵押物，也不再有往日的榮光。房地產的市場屬性將會王者歸來，至此，誰主導房地產市場屬性的競爭，誰就是贏家。
4、控制房產總價是整個行業的鐵律，降級提檔是競爭利器
既然房地產金融屬性喪失，作為消費者自然會加速金融去槓桿，剛需客戶就會量入而出，不再追求超越其自身財力的消費，以謹慎的態度和策略保障其不動產資產的安全，迴歸其本真的價值訴求。
所以無論是住宅物業、寫字樓物業還是商業物業，消費者都會精準地按需購買，儘量保持單位物業總價在大多數消費者接受的範圍內是整個行業的鐵律。
以儘可能小的建築面積打造滿足最基本居家生活所需的單元，通過結構與功能的優化設計，整合體積小、功能全的模塊化配套設施，構築、營造舒奢的生活空間，滿足剛需消費者的住宅升級需求。
5、房地產改善型市場需求逐步萎縮至一個恆定的水平
大中型城市的改善型市場佔比將在2到3年以內，從現有的15%到20%快速衰減到10%以內，後續逐步趨近於5%左右的水平。
6、傳統商業物業開發模式實現的物業價值空間進一步壓縮
體驗式商業服務業產業價值決定商業物業價值，地段不再是決定商業物業價值的主要因素。
7、逆城市化促使第二生態住宅市場的興起
隨著逆城市化進程加速，催生特大城市圈外圍生態環境優良地帶第二生態住宅市場的興起，這是地產行業全新的富礦區。打造生態、休閒、庇護所概念的高端住宅是成功的關鍵，價格適中也是必不可少的條件。
8、加大政府優惠政策調整空間
面對房地產行業發展的困境，需要政府在政策層面予以支持，具體有如下幾個方面。一是適度調高住宅項目的容積率，降低住宅物業的樓面地價。二是將現在以建築面積計算單價改為按照住宅套內面積計算，配套面積不計入銷售總價，但是配套建築成本計入開發成本，這樣既可以大幅提高得房率，又可以鼓勵開發商通過合理增加建築面積完善配套設施提高房屋品質。三是對小戶型項目適度調低車位比例，達到降低總體開發成本的目的。四是對自住型物業降低稅收負擔，降低消費者的稅賦水平。五是降低自住型物業業主銀行按揭利率水平。六是對現有滯銷商業物業在保證結構安全的前提下，容許改為住宅物業，同時按照住宅物業水平收取水電燃氣費。
閱讀更多 夢田筆談 的文章
