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之前有网友给123房先生留言问，能不能看一看实地常春藤这个楼盘，价格涨得比较猛（2.9万/㎡），值不值得入手。
实地常春藤是长岭居板块的老盘了，体量比较大，经过了五期的开发，目前已经很有大型居住社区的感觉，界面感现代化。
对于这个楼盘，123房先生跑盘后，觉得产品力是ok的，楼栋和户型都是好用的类型，在市面上可以打个90分的水平。所以本篇跑盘报告，我们不按旧套路去讲实地常春藤的楼栋布局和户型价值，我们就主要谈谈它是不是值这个价（目前在售2.9万/㎡）。
导读
01 区位和配套解读
02 长岭居的价格逻辑
03 实地常春藤点解要卖咁贵
01 区位和配套解读
实地常春藤位于我们的长岭居板块。它所处的区域，周边目前还有较大规模的工业厂房，只是零星有些楼盘，普遍也是自带配套的。
实地常春藤是其所处区域的体量最大的楼盘，由于居住户数多，因此配备的公建配套也会相对是比较齐全的。对于社区医疗和社区商业而言，楼下基本可以满足需求。而对于其最大的亮点而言，就是六期用地是配建中学和小学的，已经确认具体落地是名校市二中。这对于长岭居的配套完善，是一个极大的利好，也是常春藤的一个大卖点。
就大的区位而言，长岭居的配套目前仅够日常生活，更高层次的消费、医疗需求是需要依赖其它中心区域的供给。对于长岭居而言，可供选择的高层次社会服务提供区域，有两个。
一个是沿永和大道到萝岗中心，萝岗万达、中山三院岭南医院等配套完善。另一个选择则是沿永安大道到新塘板块，南方医院增城分院、新塘万达、永旺梦乐城，也是配套水平颇高的。
两个地区的距离都是12 km左右。从整体的区域规划角度分析，长岭居很难单独成为一个中心性很强的区域，它会夹在萝岗中心和新塘两个发展极点之间，主要承担居住功能，并会侧重于提供和居住生活息息相关的配套，如实地常春藤的市二中、山景城的铁一和万达医院等。
从轨道规划来看，长岭居也是加强和萝岗中心、新塘板块的连接性。对于实地常春藤，有有轨电车1号线永和新丰站和规划23号线永和站，距离适中，交通还是比较方便的。但23号线预计要到25年才能开建，兑现会晚很多。
整体展望，实地常春藤所处的长岭居会成为一个生活配套齐全的生态栖息地，并与萝岗中心、新塘有很强的交互连接性。
02 长岭居的价格逻辑
对于实地常春藤目前的2.9万/㎡的售价，投资总是认为偏贵的。
长岭居是一个刚需为主的外溢板块。主城的刚需和改善客户，一路外溢，能在萝岗中心置业的，就在萝岗中心置业，不能的就继续朝长岭居走，随着这些客户一路朝东，住房价格也呈现一种依次递减的态势。
从萝岗中心的4万/㎡，到万科元培里的3万/㎡（复式），到万科里享家的2.2万/㎡，再到金地香山湖、合景誉山国际的1.7-1.9万/㎡，反映的就是刚需越走越远、价格越远越低的一种经济地理规律。
从区位来考虑，综合配套、交通，投资总认为实地常春藤的合理价格预期是2.3-2.5万/㎡之间。这个价格是和价值匹配的。目前2.9万/㎡的价格，是对未来价值有一定的透支。
我们也不妨从实地常春藤的历史调价记录，来窥视一下常春藤的价格上扬历程。
常春藤最早开售是在16年4月，最初均价在1.2-1.3万/㎡之间，随后由于是一波大牛市，实地常春藤价格也逐渐上扬到2.2万/㎡（2017年10月），耗时18个月。
但是在2017年10月之后，就迅速地在10个月左右的时间内将价格拔到2.8-2.9万/㎡的水平（2018年8月）。
前面一波上扬到2.2万/㎡其实是相当正常的，因为市场是大牛市，是有逻辑的。但是在17年下半年之后，特别是18年的市场平稳乃至下行压力前，为什么价格仍然继续上扬到2.8-2.9万/㎡呢？
是价值兑现了吗？不是的！
是有重大利好吗？没有的！
提价后，常青藤的去化速度有比较大幅度的下滑的（网签数据），市场是明智的。那为什么还要提价呢？
因为面粉贵了！
03 实地常春藤点解要卖咁贵
在2017年10月，实地地产发生了一件大事，这件事情是常春藤提价的一切逻辑所在。
这件事情是实地从公开市场拍回了常春藤的六期用地，六期用地贵啊，面粉贵了，面包也得贵呐。这也就决定了，2017年10月之后，实地常春藤开启了一轮提价操作。
彼时五期可售货源已经不多了，所以必须在六期开售前，把价格提高到六期用地能赚钱的水平，也就是2.8-2.9万/㎡的水平。
六期用地有多贵呢，名义楼面价虽然只有7699元/㎡，但是有8.9万㎡的村集体返建房，如果按3500元/㎡的建安水平，实际楼面价有14834万/㎡。此外还有6.9万㎡占地的中小学配建，如果按容积率1考虑，建安按5000元/㎡，实际楼面价就去到了17300元/㎡。
而前面的一到五期用地的名义楼面价仅仅有3300-3600元/㎡的水平，地价贵了那么多，于是提价就是必然的操作。
以上，就是常春藤突然在短时间内提价的所有逻辑。
所以很多观望的客户就会发现，怎么提价了，还提这么多。
所以，这一轮常春藤的价格上涨，并不是市场驱动或者价值驱动的，而是面粉驱动的。
听懂了吗？
每个楼盘和每套房子都有优点和缺点，写的不好的欢迎批评指出，谢谢阅读，下期见！
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