远嫁姑娘记录生活
你好！
买二手房，不入坑的办法是：
1、楼盘考察
原来的开发商背景、在当地的已开发楼盘规模、拟买房楼盘已交房的时间、买主口碑等。目的是考察该楼盘的建设质量。
2、物业管理公司考察
是否是知名品牌的物业管理公司、楼盘收费标准、物管人员仪表仪容、小区卫生环境等。考察目的是如果买房，可以感受物业服务水平，对小区房产以后的保值增值有一定作用。
3、中介机构考察
中介机构在当地的规模，其房源可靠性怎样，有无内部管理制度、管理流程、收费有无明确的标准、能否开具收费发票等。考察目的是后期接受服务中，对是否规范操作，服务质量的初步判断。
4、查询房产有无抵押、担保
对拟买的房屋与业主一起，到房管局查询不动产证书的真实性，是否设定了抵押或其他担保，避免后期出现问题。
5、拟买的房屋不动产权证共有人考察
看不动证上共有人有几人，有没有书面的资料，一致同意出售。目的是避免卖家意见分歧，办理过程中出现反悔。
6、配套设施考察
周边的交通、医疗、教育、商业超市等考察。目的是以后生活的便利程度。
7、卖房业主房屋套数、房租内部实地查看
询问这点的目的，涉及交易税费的多少，因为二手房买卖税费通常都是买房承担。
进入房间实地查看，房屋成新度、明确内部设施（家具）是否齐全、家电品牌是否高端、使用时间、是否保留等，对作价会有影响。
8、通过前述考察OK后
（1）、签订中介服务合同（有的会要求签订中介服务合同才能看房），明确双方的责权利，收费标准。现在有的中介服务机构，为了避免跳单（买卖双方为了不支付中介费，后期跳过中介机构直接洽谈交易），要求事前支付服务费，对此千万注意，如果必须，可以象征性交一点。
（2）、房屋确认、价钱谈妥后，与卖房一方签订买卖合同，最好卖房共有人都在合同上签字，以断后念。一般都有标准格式合同，把上面没有你觉得需要强调的事项加上去。
（3）、房屋买卖合同如果约定支付定金，数额不要太大，以免自己后悔违约损失过大。
如果卖方是按揭，需要其付清房款解除按揭；如果需要买方支付房款解押，切记不可。
一次性付款，建议先行支付不要超过50%，办完不动产权证后支付剩余房款。
9、办证、取证
自己去，不要委托他人，包括中介机构。
付款方式建议最好：通过公证处签订公证协议，把资金交由公证处全程监管，可以在合同约定每办完一个节点，由公证处支付约定的款项，避免二手房交易出现问题，保护好自己的财产。
对每一个环节，最好自己全程亲自参与办理，切记。
绿色地球之梦想家园
一、卖房找大中介公司
找中介买卖房子，大公司的流程相对正规些，一般不会买到有明显问题的房产，比如查封房和凶宅。
所谓的大中介公司流程正规主要是其准备文件种类齐全，如有共有人同意出售的声明，有租客放弃优先购买权的声明，有送达地址确认书，有要求买卖双方填的《二手房交易重要事项告知书》等书面文件。但有些所谓的大中介公司是用加盟方式开的，实际上和小公司没有区别，管理也很混乱。
二、隐瞒其他共有人签订的合同合法有效
共有产权其中一个共有人签字，可不是合同无效，买卖合同合法有效，出卖人继续履行不能，由签字的出卖人承担违约责任。最常见的就是夫妻婚后购买的房子，产权登记在夫妻一方名下，夫妻任何一方签订买卖合同，合同均是合法有效。另外一个共有人不签字追认合同，或阻挠合同继续履行，由签字人承担违约责任。
三、网签并不能阻止一房多卖
网签合同备案，这是买卖一手房时的说法，二手房一般不用网签合同备案的说法，一手房的网签备案法律法规有明确规定。通常说的网签合同备案，特指在一手房销售时，在预售合同签订后办理预售房产抵押登记前的一个流程，是政府房地产行政管理机关管理一手房销售的手段，也是办理预告登记及办理预售房产抵押的前置程序。当然个别地方的不动产登记中心，比如宁波市也开展二手房买卖合同的网签合同备案工作，但是深圳市没有二手房网签合同备案的流程和说法。
四、购买学位房应核实租赁备案登记记录
若买受人购房看中的是依附在该房产上的学位，买卖合同条款中应就学位问题单独作出明确约定，当然也包含学位不能实现的违约责任处理。实践中，买受人应注意购买的房产以前是否办理过租赁备案登记，有些租客办理了长期的租赁备案登记，虽然提前退租，但是并不妨碍其拿着以前的租赁备案手续申请学位。有些业主书面保证自己没有用过学位，但是这是打擦边球的作法，业主本人没用过，但他并不保证租客和上一任业主是否有用过学位，他所做的承诺只是针对他本人。关于学位不能实现的违约责任，合同中应约定明确的赔偿金额，限制法官使用自由裁量权。笔者见过的几个判决，买受人学位落空法院判决的赔偿是10万元。学位房的占用情况，买受人可以登录各区教育局网站查询或致电学校招生办了解，同时需要注意保存相关的证据。
五、二手房是现状买卖
双方在签订一手房买卖合同时，周围的建筑可能尚未建设，双方往往是对着规划图纸进行交易，因此开发商有介绍周围环境的义务。二手房不同于一手房，二手房是现状买卖，出卖人不会主动介绍房产周围的具体情况，买受人在看房前应自行了解。二手房买卖买受人应重点关注房屋是不是凶宅，有没有难以忍受的噪音等，这个可以在出卖人填写《二手房交易重要事项告知书》时询问清楚。买受人在签订合同后发现有不利因素想要撤销合同，买受人应举证出卖人存在恶意隐瞒的事实，实践中存在现实困难。有法院甚至认为，忌讳“凶宅”并非良诉不应提倡。
六、购房的风险和收益成正比
找中介公司操作购房资格和贷款资格，这是很多买受人找中介买房最看重的东西。购房者明明知道自己不符合购房条件，却让中介想办法搞定购房资格和贷款资格。实际上大多数买受人，找的就是这样神通广大的中介。实话实说，银行流水和收入证明，实打实满足银行要求的人还真不多。中介推销有些房产最大的买点就在于该房产可以办理高评高贷，少交首期款。当然风险和收益成正比，想冒风险就不要在出事后承担责任时把责任都推给中介。买受人不符合购房的条件，等条件符合了再买，就啥事没有，天下太平。
华侨城中原地产王修林
个人拙见[祈祷]凡事多注意 临事必不亏
1、产权是否清晰
在购买二手房时，产权问题最为重要，有些房产就有存在多个产权人，如有继承人共有的、有赠与人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果买受人只是与其中的部分共有人签订的买卖合同，未在其他共有人同意的情况下一般是无效的（近期电视剧《安家》里面就有一个明显得案例，饲料大王林茂根买老洋房在产权还未办理清晰的时候就急着过户，过户完产权出问题了，前后折腾多花了大几百万冤枉钱，具体细节可以看电视，这里就不过多说明讲解了）
2、手续是否齐全
买卖二手房房产证是重点，房产证是证明出售人对房产的拥有权，所以在买二手房下定金的时候一定要核实房产证与出售人的身份信息是否一致，再核实房产证有没有贷款，是否有外在抵押等。这些要先查证，只要其中一项出问题房产都是没办法过户交易的。
3、注意了解房屋周边的情况
购买二手房时要对房屋周边的情况进行了解，买房主要注意着几点：生活配套、交通配套、教育配套、休闲配套、医疗配套等。了解物业管理情况，这也是特别要注意的一点，良好的物业服务会给我们生活品质带来极大的提升。
4、房屋内部装修情况
在购买二手房时，对有装修的房子要做个详细的了解，有些的装修给人第一眼很惊艳，其实有的材料都是不怎么好的，经不起时间的考验。对于房龄过大的房屋，水管、电路等都需要重点检查，因为老旧的二手房往往存在不合理的布局，或是某些东西会有老化。如果一定这种有年龄的房，就要做好重新装修的准备。
5、你想买的房子当前房屋是否出租
买房时一定要确定此房产是否有在出租，如果有在出租的房产为了避免麻烦一定要让业主跟租户签订《放弃优先购买权》并让业主把租户问题处理好，如果没有签这个协议，碰到不好说话的租户等你房子买完租户是有权可以不搬的，因为在法律上房产买卖是不破租赁的。
6、物业水电煤气费用是否结清
买二手房时不但要注意房款这种大钱，也要注意物业水电煤气这样看不见的小钱，如果这个钱长期没交也可能是一笔大钱，特别是物业费，这些在房子交给你前要先让业主结清。这些如果是找中介大多数都会给你处理，但是自己也要留个心眼，就怕遇到不专业的中介。
以上是整理的几点买二手房注意事项，当然在特殊的时候也会碰到特殊的问题，不管如果在问题没有弄明白钱一定要看紧你的口袋，钱在手心不慌。
宜居安心
我是以西安为例。
一，商业贷款购房的基本流程是:房源挂牌—签署房屋买卖合同—客户资质审核—办理网签（可同时进行贷款评估）—银行面签—资金监管—批贷——银行放款—缴纳税费—转移登记—领取新不动产权证书—资金解冻。
二，如何识别不动产是否设有抵押权
（1）查验《不动产权证书》附记页,是否有不动产登记机构加盖的抵押登记专用章；
（2）到本地的不动产登记中心，申请查询住房登记簿，查明是否设有抵押权。
三，什么是注销抵押登记
注销抵押登记，是指抵押人向抵押权人清偿债务后，拿到债务结清证明、不动产权证书、他项权利证书、抵押权人出具的解抵押资料等相关材料，到不动产登记中心对抵押物解除抵押登记的过程。
四，查看房屋实物状况的注意事项有哪些
（1）若房屋为一层，要注意下水是否畅通，或者有没有异味。若是顶层，要注意是否有漏雨的痕迹。对于老小区，还要注意下水道是否堵塞和小区墙面是否渗水、脱落等。
（2）看房顶是否有漏水。看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。
（3）户型是否方正。判断户型是否方正，有以下 5 条标准可以参考：各个房间和功能区域的形状是方正的矩形；面宽大进深小；没有暗间；房间大小适中；在房间里活动的人，行动不会互相干扰。
（4）对于采光，要分两个层次：一是，各房间是否为全明格局，即每个房间是否有窗。二是，阳光照 射时间。
（5）关注电梯质量。在时下许多塔楼和小高层的楼房中，电梯的质量已越来越不容忽视。有关电梯故 障和事故时有发生，不仅给人们的生活带来不便，而且还威胁到人们的身体健康。因此，看房时要仔细察 看该楼盘所用电梯的品牌资质，是否有国家颁发的合格证书等。
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1、注意审核卖方是不是房屋的所有权人。购买二手房，要注意房屋是不是卖方所有，有没有权利处置这个房屋，购房者要审核房屋所有权证和土地使用证。
2、注意购买的房屋上，有没有存在其他优先权利。如果房子是公房的话，公房的原单位是不是具有优先购买权等等，避免自己无法有效的取得房产。
3、注意对房屋质量和配套设施的检查。对房屋质量进行检查的时候，还要了解供电、供水、供气、供暖的具体情况，以及物业公司收费的标准。
4、注意贷款的周期，避免造成违约的情况。买房者要预留出充足的时间办理贷款的一些相关手续，避免造成逾期付款，承担违约的责任。
5、注意有没有存在限购的情况。在签订合同前，要先去房管部门查询自己有没有购买的资格，不然会导致自身原因没有办法履行合同。
6、不要过早的支付中介费。有中介参与的交易，购房者办理所有的购房手续后，再付中介公司费用，以免房屋在没有购买成功后，没办法追回已支付的中介费用。
总结买二手房怎样防止入坑。注意审核卖方是不是房屋的所有权人。购买二手房，要注意房屋是不是卖方所有，有没有权利处置这个房屋，购房者要审核房屋所有权证和土地使用证。注意购买的房屋上，有没有存在其他优先权利。如果房子是公房的话，公房的原单位是不是具有优先购买权等等，避免自己无法有效的取得房产。
蛋蛋说新房
1、选择房产中介：首先，二手房交易是个复杂且耗时较长的交易，选择一家靠谱的房地产中介公司是非常重要的。正规靠谱的中介公司，从业人员素质相对更高，专业能力强，能帮助购房者找到更合适的房子。
2、查询房屋权属：查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。如果是夫妻婚后购买取得的房屋，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。
3、了解装修情况：原房屋是否带装修、装修水平和程度如何、是不是需要全部打掉；原房主的家具家电等设施，是不是要搬走或者一起出售；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
4、了解房屋使用状况：购房者需了解到房屋建筑面积大小，房屋用途是办公还是居住等内容。另外，可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权力，是否已设定抵押。
5、迁移户口：买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，原房主的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一。因此，买方在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。
中向小戴
首先你要选择一家大型的房产中介，价格一定和房东当面谈 税费和中介费在签合同前一定问清楚 一定让中介查该房屋的产权信息 确定可以正常交易就没问题啦！
Wanghuiyangyu
用最直白的语言为您答疑解惑，大家好，我是麦片不是粥。
首先说的是既然问这个问题说明自己担心买二手房过程中会遇到问题，不可否认这种担心，但凡买房的人都会考虑，毕竟买房是人生大事，不能有任何闪失。
那么我们就您的问题，逐一为您答疑解惑，只希望对您有所帮助。
一、避免入坑，请在购房前做好购房计划
无论是谁在决定看房前先产生一个看房动力，既然有了购房动力，那么就问自己三个问题，也就是说买房三问。
第一问，为什么买房？其实这个问题就是购房动机的升级版，是坚定自己的购房需求还是放弃自己的购房需求。
既然决定买房，总该需要一个买房的理由，有的人可能为了投资，买了房子以后出租，赚租金，以租养贷，如果是这个原因，那么麦片劝你不要买二手房，因为二手房租金不足以支持现在的月供，以现在市场更不适合投资客入场，趁早打消念头。
当然如果真的因为手头有钱，又没有好的投资方向，那么建议投资好的商铺，回报率相应来说比二手房回报率要高很多，只不过真正黄金地段的商铺，价高且一铺难求，如果退而求其次，那就要看未来规划，发展，切莫及时入手，避免后悔莫及…
说过不太可能的投资需求，那么接下来谈谈为什么买房的第二种需求，也是常见需求，相信大家都已经想到，那就是如今房地产市场中坚力量的刚需客户。
大家都在说刚需客户，无论房价如何，该买还是要买的，早出手比晚出手要好，这里不论对错，还是那句话，买房是自己的事，别人能给的只是意见，真正做主的还是自己。
其实刚需也有分类，可回收…不可回收…橱余…呵呵，开个玩笑。
刚需分为结婚和学区，落户三种，一种为了红本本，为了丈母娘能答应将闺女放心交给你，为了小两口有属于自己的幸福爱巢，从此甜甜蜜蜜生活在一起，尤其身为男同胞，和女孩儿谈了那么久，不结婚，还以为想耍流氓呢不是？
好吧，婚结了，该要小孩了吧，有了孩子还想想孩子上学的事情了吧，那孩子将来上哪家小学，是市重点还是区重点还是干脆能上的公立小学就行，不为父母不知父母恩，既为父母为儿女操碎心，小学，中学，大学，工作，买房，结婚周而复始…
至于第三种，既然有了房子，那么落户啥的也就不是问题了，恭喜你在自己向往，工作的城市有了一席之地，成了这里的良好市民，脚下生根，更加努力奋斗，为自己，为孩子博取一个美好未来…
二、在哪里买房
第一问就洋洋洒洒说了那么多废话，接下来继续废话连篇，谈一谈在哪里买房的问题。
很多购房者在决定购房，知道为什么买房以后考虑的问题就是在哪里买房，然而城市那么大，哪里才是自己未来的家？所以说确定城市区域很重要。
最近解除一首都客户，想在天津买房，为了给孩子上学用，问题是无法确定区域，市内六区到处看，可谓是广撒网，难捕鱼，最后看到自己都不知道该买哪里的房子，一愁莫展，百感交集。
所以结合他们目前手头购房资金和实际情况为他们做出分析，并用排除法直接排除无法满足他们需求的区域，250万左右，买一套三室，显然老破小不考虑，大户型在和平区，河西区，南开北区基本上买不到，至于南开南区恐怕也只有阳光一百能满足需求，可又看不上阳光一百琳琅满目的户型。
最后从河东看到河北，在结合两个区域小学情况选择住房，只希望最后他们能选择到自己合适的住房，以上案例就说明确定购房区域的重要性。
那么确定区域之前还要确定哪些问题？
问题一，自己的首付能买哪里的房子？
问题二，结合自己首付，选择的区域，更侧重与哪个区域？
问题三，所确定区域，自己首付是能买什么样的房子，一居室，两居室还是三居室，自己更想买几居室？
问题四，在自己确定区域，选择居室的前提下更侧重与房屋的哪种户型？
问题五，是买二手房还是一手房，还是两者都看？能不能接受新房两年后交房？
问题六，自己确定区域距离自己工作地交通配套，教育配套，生活配套是否完善？
问题七，买房是选择毛坯自己装修还是选择精装修？
三、选择找中介还是个人自己交易
购房者普遍认为选择多家中介对自己买房利大于弊，其实不然，既然选择中介，那么请从一而终，始终相信，不要对为你服务的中介有所隐瞒，也请相信现在的房地产中介没有那么多坑让你跳，因为中介也是为了成交，为了业绩，在直白点就是为了赚钱，讨生活，为了自己更好的生活，如果中介欺骗客户，就等同于自掘坟墓，以为是给客户挖坑，结果埋了自己！
为什么这么说，究其原因
原因一，行业竞争激烈，大家都是以成交为目的，不是为赚钱多为目的。
原因二，所有购房者都不是傻子，即使只找一个中介看房，买房，不代表不找其他中介咨询。
原因三，业主大多数卖净价，花钱的是客户，所以任何中介都不会真的在房价上留有余地，导致为同业做了嫁衣。
原因四，真正在售，性价比高的房源每个小区不过一到两套，买房的人却是房源的数倍，快者成交，慢者白玩。
原因五，购房者担心中介有坑，同样中介担心客户跳单，信任缺失害死人！
原因六，中介行业越来越规范化，越来越注重客户体验，对中介从业人员要求越来越高。
所以不要担心中介给你挖坑，要知道最后你买的是房子，至于是否合适，对于房子来说永远是唯一性的，世上永远没有一模一样的房子供你选择，哪怕选择新房，价格还有高有低，二手房也是如此，甚至同户型，同楼层的房子，有的客户偏偏就喜欢价格高的那一套，这种事极为常见，并非个例！
接下来谈一谈自己交易，一般情况个人交易分为
第一种情况，购房者前期和中介看房，等看到自己满意的房子，跳过中介，私下和业主交易。
第二种情况，购房者前期和中介看房，等看到合适的房子，让中介谈好价格，找其他中介成交。
第三种情况，购房者真的不找中介，就自己看房，通过网络平台，通过贴纸条，通过小区花园聊天等等个人方法找到自己要买的房子。如果是这种，真的要给购房者一个大大的赞！
客户跳单原因千千万，不胜枚举，究其根本原因，无非是不想付中介费或者是少付中介费，其他原因没必要谈，大家都是成年人，有些事情没必要说的太透彻伤了和气。
四、请远离房产网络平台
原因一，第四点不想过多阐述，请购房者记住一点，从你注册网络房产平台那一刻起，你已经成为网络房产平台的商品，平台会将你和其他人一起打包出售给房地产中介，而且你们有着一个好听的名字—潜客包！
原因二，另外就是房产网络平台几乎没有个人房源发布，因为个人房源也都被打包出售给房产中介，他们同样有一个美丽诱人的名字，房源委托，而且每一套房源信息需要房地产中介竞拍购买。
原因三，房地产公司是房产网络平台最大的客户群体，每年购买房产网络平台端口的为其创造的价值数以千万计，想想房产网络平台会为了客户，业主得罪自己最大的金主吗？在他们眼中，心中，商品怎么可能与客户同日而语？
原因四，房产网络平台发布房源多为虚假房源，一套房子能被中介改编成数套不同的房子在房产网络平台展示，一旦你点进去，必然是入坑的结局，在房产网络平台发布真实房源信息完全没有点击量，所以中介不会每季度三千多的投资白白浪费！
所以很多人宁愿相信房产网络平台，愿意通过平台找房，找经纪人，愿意通过其经纪人成交，又何必担心入坑，毕竟你从一开始就已经入坑，不要总说房产网络平台房子都是假的，中介都是骗子，那是因为发布真实房源信息压根就没人信，想想人们宁愿相信骗子是好人而不愿意相信为你好的那个人是好人，是不是这个道理？
最后，如果买二手房不想入坑，那么请做好买房攻略，选择一位房产经纪人，多看房，早决定，远离房产网络平台，我是麦片不是粥，欢迎大家一起讨论买房路上遇到的各种坑。
麦片不是粥
首先，房产要清晰，注意纠纷房。其次，房价是否低于市场价很多，如果这样一定有问题。第三，交钱才能看的房子是营销手段。
