内容来自：@一房一万
随着上海楼市开始复苏，上海新盘也开始扎堆展露风采，尤其是大虹桥。
万科天空之城光之丘、中核锦悦府二期、蟠龙天地一期，三则“明星红盘”都即将入市，对于购房者来说，是属于“左手与右手”极为艰难的选择。
大虹桥核心区域新盘每次入市都深受追捧
本文我们就来详细分析下：
天空之城、中核锦悦府、蟠龙天地，如何选择更加合理？
三个项目的面积段其实并不是完全重合的。
万科天空之城光之丘：
中核锦悦府二期：
蟠龙天地一期：
仅知道一期或将推出500余套房源，但未知一期推出具体房源面积分布，所以，以地块全部房源分布推算，仅包括洋房和小高层，不包括合院
分面积段整理如下：
蟠龙天地推出套数以比例换算：90-95平小户型占据了84%，即推出约420套；125平四房占据了约13%，即推出约65套；152平四房占据了约1%，即推出约5套；185平五房占据了约2%，即推出约10套；仅供参考，非蟠龙天地一期推盘实际情况
从上图中可以明显的看出，在总价段上，三个“红盘”或仅在两个面积段 内有着较为强烈的竞争关系：
面积段90-104平；
中核锦悦府与蟠龙天地之争；
面积段135-149平；
中核锦悦府与万科天空之城之争；
若以万科天空之城5.8w、中核锦悦府5.8w、蟠龙天地6w的均价合理预估进行总价段整理，得出的结论也基本与上述一致：
在户型PK上，我们主要针对竞争最激烈的面积段90-104平（总价段500-600w）与面积段135-149平（总价段800-900w）进行户型对比。
【对比一：面积段90-104平】
网传户型图
中核锦悦府约92平户型与蟠龙天地的该约90平户型总价段较为类似，户型均是“偏长”型。
两个户型各具特色。
中核锦悦府设计为2房2卫，主卧套房设计，隐私性更强，对于三口之家来说更为舒适；
蟠龙天地的该户型则设计为3房1卫，功能性更强，但更为紧凑。
不过网传的蟠龙天地另一约90平户型，在设计上则完胜中核锦悦府，户型方正、三开间朝南、主卧套房、3房2卫。
中核锦悦府与蟠龙天地的“升级版”户型，总价依然约在600w以下，总价段较为相似，但大个儿认为蟠龙天地的户型更胜一筹。
虽然都是三开间朝南、主卧套房、3房2卫，但蟠龙天地的该户型动线更加合理，卧室均在客厅西侧，且客卫距离客卧较近。
蟠龙天地的另一约95平户型虽仅为两开间朝南，但客厅西向阔景飘窗或将是该户型的一大特色。
【对比二：面积段135-149平】
网传户型图
中核锦悦府和万科天空之城两个户型极为类似。四开间朝南、主卧套房、卧室飘窗、超大南向景观阳台，甚至客卫干湿分离的小细节都相当一致，户型设计非常完美。
区别仅在于户型面积。
中核锦悦府建面约147平，尺度感更好，居住更为舒适，但总价相对偏高；
万科天空之城建面约135平，面积控制得当，功能性更强，性价比更高；
万科天空之城属于比较典型的TOD模式，地铁+商业；
蟠龙天地的规划类似“特色商圈”；
中核锦悦府则更相当于位于CBD之中的住宅，还可以借势外部城市资源。
万科天空之城整体规划：
- 17号线徐盈路站；
- 地铁站上购物中心；
- 主题公园、河滨步道、公共绿地等休闲；
蟠龙天地整体规划：
- 17号线蟠龙路站；
- 约5万方水乡古镇商业蟠龙天地商业；
- 体育公园、湿地公园、亲子公园、艺术公园等8大公园；
中核锦悦府整体规划：
- 写字楼环绕；
- 风情商业街；
- 众多品牌酒店；
万科天空之城和蟠龙天地两盘生活气氛更浓，地铁、商业均更为便捷。
相对来讲，蟠龙天地规划的能级更高，约5w方水乡古镇商业或将成为新晋的特色商圈，网红打卡地。
但值得注意的是，17号线地铁在徐盈路和蟠龙路相对较为拥挤。
而中核锦悦府的风情商业街相比之下就略弱，距离地铁17号线、2号线也均较远，但其居住办公气氛更浓，与大虹桥商务圈的联系更为紧密；
与中核锦悦府、蟠龙天地相比，万科天空之城还具有一个优势：光之丘已经是万科天空之城的四期，如今周边规划部分已经落地。
中核锦悦府、蟠龙天地由于开建时间较晚，交付时间以及交付时周边配套或将略逊于万科天空之城。
从二手市场来看，徐泾镇成交排名前列的小区基本都围绕着万科天空之城：
距离三个新盘均较远的二手小区已排除，数据来源于RES系统
结论一：从成交套数来看，万科天空之城所处区域更为活跃。
通过链家真实成交价格来看，蟠龙天地附近暂无价格参考，中核锦悦府周边次新房价格约为5.6w，万科天空之城周边次新房价格约为6.4w：
结论二：从挂牌价格来看，万科天空之城目前的优势更大。
当然，以上两个数据判断与蟠龙天地、中核锦悦府目前周边处于建设阶段有一定的关系。
将上述“4个pk”进行整理，得出结论应如下：
万科天空之城光之丘本次推出的均是大户型，产品约110平大三房起步，总价预估或均在600w+，更适合真正的改善置业。
如今的万科天空之城正处于“成熟期”，肉眼可见最初的规划利好正在一步步落地兑现，逐渐成长为地铁+商业模式的“便利生活圈”。
相对来讲购房者的区域性较弱，对于市区内的购房者来说也是不错的选择。
中核锦悦府二期是三盘之中唯一推出了两房产品的项目，对于追求舒适度的三口之家来说是个优质选择，且主力户型为约100-102平舒适三房，主力总价预估约在500w-600w间，更适合刚需置业。
中核锦悦府未来的居住环境更倾向于高端写字楼林立，属于“商务区”。
因地铁交通较弱，且于大虹桥商务区联系更为紧密，更契合工作在虹桥商务区内的购房者。
蟠龙天地一期本次是首次面世，从整体地块规划来看，约90平3房与约95平3房占据了整个项目的超80%，总价段预估约为500w-600w间，完美契合刚需置业，且户型设计极为合理，西地块密度仅为约1.01，在控制总价的同时，生活舒适度更高。
蟠龙天地的规划建设如今刚刚起步建设，等待时间或较长。但相对其能级更高，约5w方的蟠龙天地特色商业，极有可能发展为大虹桥内的“新天地”，新晋的“打卡圣地”。
因有地铁配套的加持，蟠龙天地购房者的区域性也较弱，极适合市区内的购房者，且因为主力户型为小户型，与万科天空之城并不冲突，或属于“互补”的关系。
三盘的推盘节点：
虽然如今万科天空之城光之丘和中核锦悦府都在验资中，但三盘最终的入市时间或将错开：
天空之城应略快一步，随后中核锦悦府，蟠龙天地则最后入市。
主笔：张大个儿
主编：薄云
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