兴勇厂
大家好，很高兴回答这个问题。本人关注惠州楼市两年多了，对惠州市场非常熟悉。可以断定的是，目前
惠州住宅有升值空间的并不多，需要大家在买一手房的时候擦亮双眼，认真挑选。
我简单解释一下，为什么惠州二手房基本没有市场。首先，惠州非常大，有大量的存量用地，每年惠州市新开工的住宅面积都在1600万方以上，2015-2019年，惠州市每年的新房网签量都超过了1500万方，这是个非常恐怖的数字，在全国都能排名前十。大量的新房供应及存量土地，一方面导致惠州房价难以快速上涨，另一方面是二手房几乎没有市场，因为市场上有大量的便宜的一手房。其次，二手房交易相比一手房更复杂，包含更多税费，贷款也相比一手房更加麻烦，买一手房，虽然比二手房稍贵，但是价格比二手房更透明，房地产商和银行协商好了如何办理贷款，程序上走起来就方便的多。
但不是说惠州所有的二手房都没有市场。惠州市很大，有很多个中心，每个中心都有不同的属性和客户，例如大亚湾和惠阳主要吸引的是深圳的投资客，惠城主要是本地客，博罗临莞片区吸引东莞客户，而惠东沿海吸引全国旅游度假类客户。那么这几个片区，我们认为惠城的市场最健康，二手房市场相对比较活跃，而惠城的金山湖和江北二手房交易也比较火热，18年-19年部分片区出现了二手房比一手房贵20%-30%的现场。所以，在惠州买房还想考虑二手房交易的，一定要考虑选对片区。
希望以上回答能够帮到您，谢谢！
鹏城青年
1，惠州房产市场是一手新房市场，城市化进程为6%，目前新盘还有大规模空置，二手房价格对比新盘没有明显价格优势，二手房市场只有在房价上升期才会有市场，而惠州已经多年价格没有明显变动了，这是城市化发展的第一个原因。
2，惠州一手房市场空置率高和惠州的城市化发展速度和产业结构强相关，惠州产业主要是制造业和房产业为主，没有高科技产业，一个BYD很难吸引太多高端人才常驻惠州。同时，没有轻资产重利润的产业及产业集群，而制造业只有5%的高管是高收入群体，无法支撑房子的额外价值。
3，惠州人口基数还远远不足，很多购房者都是旅游购房者和投资购房者，像双月湾、十里银滩等。没有本土购买力支撑的城市，无法支撑房子的长期价值。
4，除了新房市场远未饱和，加上没有支撑高收入群体的高端产业，另一方面，从银行办理二手房交易速度也能看出惠州二手房市场将在较长一段时间没有明显改善，在惠州交易二手房，从签合同到收到尾款至少3个月，6个月拿到尾款的也大有人在。
深房云
1、惠州房地产市场以外溢客户为主，本地客户未辅。惠州新房一年成交15万套，二手房不到2万套二手房成交占比不到10%。惠阳，惠东等地深圳的外溢客户占比超过70%。
2、二手房交易周期较长，行政效率影响，二手房流通不发达。
3、客户卖新不买旧。加上新房每年供应两都在15万套以上。消费者倾向于买新房。
4、惠州二手房买的比较好的，在于老城建成区，配套完善，学校，医院，商业等配套较好。本地人口居多，存在一定的升级改善需求。新建成区如大亚湾等，配套逐步完善，还没形成规模效应。目前配套较好的龙光城，星河丹堤二手房成交量都比较活跃。二手房成交量也是一个楼盘素质的重要标签。
湾区惠州看房
原因一：银行基本不受理二手房按揭！
惠州房贷利率高涨已是人尽皆知，首套房都需要30-40%的上浮，但这并没有吓退多少购房者，五六月的时候，惠州成交量还一度达到了高峰期。二手房利率同样，但比新房更惨的是，惠州多家银行均不受理二手房按揭贷款，仅有极少数银行还能办理。
在能正常办理贷款的情况下，惠州由于银行评估价上不去，二手房首付基本在4成以上，高首付加上各种税费、杂费以及中介费，必须手头有充足的资金才行。
如今贷款难贷，二手房更是雪上加霜，有全款的是时候“捡个漏”，没有全款的，二手房就甭看了，还是看新房吧。
原因二：二手房手续复杂，额外收费太多
不得不说，二手房有很多“坑”，除了确认房源没有问题之后，还有赎楼、评估费、按揭费、律师费、过户时各项税费、中介费等等费用，这其中很可能一个不慎就迈入了哪个坑，除了过户时直接像房管局缴纳的税费没有“杂质”之外，其他各项都有可能被“高收费”。
有一位朋友告诉我，两年前在惠州买了一套二手房，60多万的总价，中介费收了5万，至今没觉得有什么异常，直至某天他无意向笔者提起此事，笔者十分惊讶，告知他中介费是总房价的3%，他才意识到他是被中介坑了。
还有一位近期正在看二手房的朋友，带她看房的中介给她计算的税费高达20万，当然计算的那套房子总价是比较贵的，也不是唯一物业，但是笔者粗略算了一下，怎么就要这么高的税费了呢？另外那位中介言之凿凿的说，中介费都是5个点，少一分都不行！纳尼？！中介不是3个点吗？
在此，想要告诉大家，中介费是3个点，例如100万的房子，那么你应该给予中介3万块钱费用，还可以跟中介谈谈价格，一般降低到2个点是没问题的，另外中介费一般是买家和卖家各一半，但现在很多卖家是要求实收多少钱，也就是说其余费用概不负责，所以在买房的时候务必谈清楚这些细节。
在银行办理按揭的时候，会有一个评估费用，是银行摇号选到的评估公司收取，有开发票和不开发票两种付款方式，如若不开发票，评估费可以减半（很多中介公司会告诉你不开票费用打八折），你可以选择自己去交。
原因三：新房太多
惠州新房市场的覆盖面着实太广，除了惠城中心区新房越来越少，其他区域基本遍地可见新房，相比多坑又复杂的二手房，很多人都会选择新房，首付少且手续简单，又是全新房源。
尤其是惠阳大亚湾两区域，新房遍地，当然二手房也遍地，投资客众多，虽二手房价格稍微便宜一点，但是税费高，首付重啊，还不如花更少的钱买新房，反正现在也不急着住，或根本没打算住，毕竟，你见过几个投资客去全款买房的？
物业管理服务圈
惠州总体上算新房市场，本身二手房有些问题，再加上新房冲击：
1、二手房经过多年开发，市场上有很多二手房待售，供应量大。
2、低价的二手房往往朝向、采光、噪音等有些问题，而且实物在现场弊端容易被看出来，有的小区多年后被看出来陈旧，有的小区停车位少绿化少，人车分流的小区不多。位置好性能好的二手房往往价格并不便宜，甚至有点价格和新房差不多。
3、二手房交易过程及贷款过程繁琐，尤其是交易过程房主反悔涨价及停售等均有可能。迁户口、腾房艰难等烦恼的事也有。
4、现在每年开发新房就很多，且有销售环境衬托容易成交。缺点往往被掩盖，实物看不到在沙盘上不容易看出问题。
5、新房对于中介来说提成高，销售简单，很多二手房客户被拉过去买新房了。
999正能量999
不管几线城市地产开发已经是一种提升城市环境消费的模式，新房子购买，价格、户型面积、环境、邻居都是购房者所需求期待的的，二手房太现实，提上不了购买欲。
32153904
由于新房太多导致二手房源囤积 供大于求
很多人都喜欢住新不住旧的心理基本可以打败二手房，买二手房的人大多数是因为便宜， 大部人有钱买新房 没钱就存钱买新房
起个名字那么多重复啊
有价无市，都是靠吹起来的
是知足常乐
房子大都在炒房团和中介手中，是他们抬高房价，造成这种局面。使房子有价无市。
花54721091
無計劃的蓋大多了。
