核心观点
2019年，公司实现销售金额为168亿元，同比增长2.1%，保持平稳增长，其中深圳项目销售额占比80%；截至2019年末，公司拥有土地储备总建筑面积为438万平米，足够未来多年的发展；2019年净负债率进一步下降13.5个百分点至40.7%，融资成本也下降0.1个百分点至4.7%，国企资金优势明显；公司毛利润率保持34.5%左右，净利润率29%，盈利能力处于行业较优水平。未来五年，公司将加强资源获取能力及专业运营能力，在土地储备及合同销售增长方面更为进取。
一、销售额维持平稳，深圳项目销售额占比80%
2019年，深圳控股实现合同销售额约168亿元，同比增长2.1%，合同销售面积约49万平米，同比减少17%。凭借销售项目的核心位置和卓越品质，2019年销售均价为34426元/平米，同比上涨20%。其中68%的销售额来自住宅项目，80%的销售额来自深圳的销售项目，深业中城、前海颐湾府及泰然立城等优质项目备受市场欢迎。深业中城开盘当天全部售罄；前海颐湾府开盘去化九成，实现合同销售40.7亿元；泰然立城在写字楼市场下行、机构客户资金紧张的情况下，仍实现了大宗销售约31.4亿元。
2019年，公司结转物业销售面积约51.9万平米，较2018年上升30.1%；实现物业销售净收入约92.61亿元，同比下降2.7，房地产开发销售毛利率为37%，下降3.2个百分点；2020年，受疫情影响，深圳控股部分项目将延至2021年推售，调整后2020年推售货值与2019年持平。
二、土储聚焦大湾区，未来投资态度更为进取
2019年，公司新增土地储备计容建筑面积共计约22万平米，同比下降65%，2019年公司的面积投销比为0.45，小于1，投资力度较弱；截止2019年末，公司总土地储备建筑面积约438万平米，同比减少30%，总土地储备建筑面积可保障未来多年的发展。
自2017年公司提出聚焦大湾区的战略布局以来，持续通过多种方式获取大湾区的土地项目，并陆续处置位于三四线城市的低效项目，优化资产结构。截止2019年末，公司在大湾区土地储备计容建筑面积约占51%，一二线城市的土地储备占比51%，公司在一二线和大湾区充足的土地储备，为未来的发展提供保障。
2020年受到疫情影响，房地产行业的低迷周期预计将持续一段时间，在市场竞争相对减弱的情况下，对深圳控股而言也是获取优质资产的良机，因此2020年深圳控股将采取积极的投资态势，发挥其资金优势，加大在深圳、粤港澳大湾区及核心一二线城市的投资。
三、净负债率下降13.5百分点，融资成本优势明显
截至2019年底，深圳控股净负债率（包含所有带息负债）为40.7%，下降13.5个百分点，财务杠杆处于行业较低水平，愈加稳健。2019年公司拥有银行及其他借款总额222.40亿元，同比上升6.1%，现金结存（包括受限制现金）约为113.24亿元，同比下降2.28%，净负债率下降主要得益于公司股东权益的增加。
作为深圳国资委下的房地产开发公司，深圳控股拥有国企的低融资成本优势，2019年融资成本维持在4.7%的较低水平，较2018年下降0.1百分点。在当前行业形势较为严峻的情况下，凭借稳健的财务杠杆及低融资成本的资金优势，公司未来的发展仍有释放空间。
四、净利润率29%，盈利能力远高于EH50平均水平
2019年，公司实现营业收入约136亿元，同比减少10%，其中净销售收入为92.61亿元，同比下降12.7%，由于对结算节奏安排上的因素，导致2019年物业销售收入出现下滑。
2019年公司毛利润约46.9亿元，毛利润率为34.5%，高于EH50房企32.61%的平均水平。其中开发销售毛利润率37%，物业投资毛利润率达68%。
2019年公司实现净利润40.06亿元，同比上升18.3%。净利润率29%，增加6.8个百分点，远高于EH50房企14.8%的平均水平。净利润率较高的原因主要有两方面，一是2019年转拨至投资物业后公允价值上升，同比增加216.5%至8.77亿元；二是所得税开支减少，2019年公司所得税开支为21.11亿元，同比减少25.7%。此外，公司的核心盈利为28.亿元，同比下滑2.8%，下滑原因是2019年无法将7.8亿元的恒大股东分红计入当年的投资收益。
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