核心觀點
2019年，公司實現銷售金額為168億元，同比增長2.1%，保持平穩增長，其中深圳項目銷售額佔比80%；截至2019年末，公司擁有土地儲備總建築面積為438萬平米，足夠未來多年的發展；2019年淨負債率進一步下降13.5個百分點至40.7%，融資成本也下降0.1個百分點至4.7%，國企資金優勢明顯；公司毛利潤率保持34.5%左右，淨利潤率29%，盈利能力處於行業較優水平。未來五年，公司將加強資源獲取能力及專業運營能力，在土地儲備及合同銷售增長方面更為進取。
一、銷售額維持平穩，深圳項目銷售額佔比80%
2019年，深圳控股實現合同銷售額約168億元，同比增長2.1%，合同銷售面積約49萬平米，同比減少17%。憑藉銷售項目的核心位置和卓越品質，2019年銷售均價為34426元/平米，同比上漲20%。其中68%的銷售額來自住宅項目，80%的銷售額來自深圳的銷售項目，深業中城、前海頤灣府及泰然立城等優質項目備受市場歡迎。深業中城開盤當天全部售罄；前海頤灣府開盤去化九成，實現合同銷售40.7億元；泰然立城在寫字樓市場下行、機構客戶資金緊張的情況下，仍實現了大宗銷售約31.4億元。
2019年，公司結轉物業銷售面積約51.9萬平米，較2018年上升30.1%；實現物業銷售淨收入約92.61億元，同比下降2.7，房地產開發銷售毛利率為37%，下降3.2個百分點；2020年，受疫情影響，深圳控股部分項目將延至2021年推售，調整後2020年推售貨值與2019年持平。
二、土儲聚焦大灣區，未來投資態度更為進取
2019年，公司新增土地儲備計容建築面積共計約22萬平米，同比下降65%，2019年公司的面積投銷比為0.45，小於1，投資力度較弱；截止2019年末，公司總土地儲備建築面積約438萬平米，同比減少30%，總土地儲備建築面積可保障未來多年的發展。
自2017年公司提出聚焦大灣區的戰略佈局以來，持續通過多種方式獲取大灣區的土地項目，並陸續處置位於三四線城市的低效項目，優化資產結構。截止2019年末，公司在大灣區土地儲備計容建築面積約佔51%，一二線城市的土地儲備佔比51%，公司在一二線和大灣區充足的土地儲備，為未來的發展提供保障。
2020年受到疫情影響，房地產行業的低迷週期預計將持續一段時間，在市場競爭相對減弱的情況下，對深圳控股而言也是獲取優質資產的良機，因此2020年深圳控股將採取積極的投資態勢，發揮其資金優勢，加大在深圳、粵港澳大灣區及核心一二線城市的投資。
三、淨負債率下降13.5百分點，融資成本優勢明顯
截至2019年底，深圳控股淨負債率（包含所有帶息負債）為40.7%，下降13.5個百分點，財務槓桿處於行業較低水平，愈加穩健。2019年公司擁有銀行及其他借款總額222.40億元，同比上升6.1%，現金結存（包括受限制現金）約為113.24億元，同比下降2.28%，淨負債率下降主要得益於公司股東權益的增加。
作為深圳國資委下的房地產開發公司，深圳控股擁有國企的低融資成本優勢，2019年融資成本維持在4.7%的較低水平，較2018年下降0.1百分點。在當前行業形勢較為嚴峻的情況下，憑藉穩健的財務槓桿及低融資成本的資金優勢，公司未來的發展仍有釋放空間。
四、淨利潤率29%，盈利能力遠高於EH50平均水平
2019年，公司實現營業收入約136億元，同比減少10%，其中淨銷售收入為92.61億元，同比下降12.7%，由於對結算節奏安排上的因素，導致2019年物業銷售收入出現下滑。
2019年公司毛利潤約46.9億元，毛利潤率為34.5%，高於EH50房企32.61%的平均水平。其中開發銷售毛利潤率37%，物業投資毛利潤率達68%。
2019年公司實現淨利潤40.06億元，同比上升18.3%。淨利潤率29%，增加6.8個百分點，遠高於EH50房企14.8%的平均水平。淨利潤率較高的原因主要有兩方面，一是2019年轉撥至投資物業後公允價值上升，同比增加216.5%至8.77億元；二是所得稅開支減少，2019年公司所得稅開支為21.11億元，同比減少25.7%。此外，公司的核心盈利為28.億元，同比下滑2.8%，下滑原因是2019年無法將7.8億元的恆大股東分紅計入當年的投資收益。
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