了解重庆楼市更多真相,关注微信公众号:重庆地产视野
关注头条号,私信发送“重庆”,进重庆购房群
“春江水暖鸭先知,楼市冷暖地先知”。
随着疫情被控制,各地已经拉响土地市场,地王的地王,热土的热土。
相比之下,重庆的“土地”市场显得有些逊色。
但是,不得不说,重庆土地似乎也开始有了表现。
就在前天,重拍出一南一北两块地,巴南+蔡家。
我看到部分重庆地产类媒体号,又在号称“地王”了,似乎又把我们带入了2019年的“南北之争”,也带入了“今日可以蔡家,明日只能水土”的历史氛围之中。
今天是随笔,想到什么说什么,逻辑不一定连贯,但还是有个别真相值得你关注。
01.南北之争下的李家沱。
回顾一下发现,前天巴南区李家沱组团地块,被弘阳以总价8.45亿元,楼面价6313元/㎡拿下,22.08%的溢价率。
![重庆土拍回暖,蔡家李家沱拍地,蔡家房价如何,李家沱房价如何?](http://p2.ttnews.xyz/loading.gif)
配图
没有惊喜,只有地产人的夸大,只能说非常符合目前的市场预期,成为重庆楼市接下来的主力价格梯队,属于夯实核心的打法。
1.巴南房价表现。
巴南区在重庆主城的地理位置并无特别大的优势,整体来看属于扶贫对象,这一轮去库存但是部分板块表现不错。
![重庆土拍回暖,蔡家李家沱拍地,蔡家房价如何,李家沱房价如何?](http://p2.ttnews.xyz/loading.gif)
配图
如图,巴南区二手房均价表现1W,属于重庆低价区域,也是17年过后刚需的主场地,尤其集中在一些热点板块。
配图
而结合去年和目前的房价走势来看,巴南房价一直处于低区,即便在去年9月也没能突破均价1.1W。
从前的巴南区房价表现和楼面价来看,靠土拍拉房价不可能,靠土拍提升市场热度难度系数也不小。
2.巴南区的房价怪象。
巴南区的房价怪相,就跟重庆这座多板块城市一样,非常的魔幻,颓废N年过后的李家沱商圈大换血,烂尾楼整体都被品牌商接纳,似乎要造就全新的商圈。
但这一轮房价热点却集中在了更远处的龙洲湾,鱼洞等等,最奇怪的是地域价格劣势在市场上表现的淋漓尽致。
配图
如图,这是大家熟悉的二塘板块,一个南岸区尾部和巴南区头部相连的板块,之后还有“一桥一洞”的建设,但就是少了环线的加持,略显逊色,也成就可它独特的居住特性。
这里我们主要对比一下地处巴南区头部的“蓝光林肯公园”和地处南岸区尾部“万科金域学府”,“保利观塘”,同品二手房均价相差2500元/平。
重庆的地域性房价表现估计要从这里展开,说实话在本轮上涨前,三盘入手价不相上下,可惜经历了楼市涨幅洗礼之后,才发现地域歧视也在重庆上演了。
配图
配图
配图
如图,对比三盘价格涨势就非常明确,在区域问题上,仍然会给房价带来更好的价格幅度。
地处巴南区的蓝光林肯相比之下就显得非常逊色了,如果买在17年的高单价,哪怕是套内价格,到目前为止可以说毫无赚钱可言。
02.地王之争下的蔡家。
只说蔡家似乎就让大家忘了它属于北碚区,和巴南区很相似的一点是地理位置,一南一北的偏远。
同样,回顾一下前天的土拍,北碚蔡家组团地块被重庆金科中俊房地产开发有限公司 以总价13.75亿元,楼面价6731元/㎡拿下。
配图
虽然价格无惊喜,但是和南区相比似乎更让人心安。重庆一路向北发展战略方向始终没变,外围土拍市场越火热,内圈房价就会夯实的越快。
更何况从战略层面来讲,蔡家板块属于两江西区范畴,长远看非常值得期待,短期变现难度大并不影响未来。
1.北碚区房价表现。
北碚区二手房整体均价表现和巴南区相差不大,整体来看也属于低价区域,在内部分老城区和新区。
配图
如图,北碚整体二手房表现单价1W/平,这一轮去库存,最热的板块当属蔡家,似乎走出了北碚区相对独立的路线,一路高歌。
配图
在均价表现上,整体趋势起起落落,但始终没能突破低单价称号,唯一亮点估计就是蔡家板块。
2.蔡家房价独立领涨。
目前来看,北碚区二手房均价表现最高能级就是蔡家板块。
配图
如图,蔡家板块在地理优势下,二手房均价表现1.2W/平,个别新房价格表现更可观,但溢价太高,变现需要时间长度。
03.重庆楼市“地王”遇冷,3万单价有几分可以期待?
看着重庆土地市场的逐渐复苏,看着大家“地王”的噱头,让我联想到了重庆土拍名副其实的“地王”。
犹记得去年火热的重庆土地市场,在2019年5月28日的时候,荣安拿下位于九龙坡滩子口一块地,成交总价10.8亿,楼面价13549元/㎡,溢价率高达50.54%,成为2019年的重庆楼市名副其实的“地王”。
而如今,白驹过隙,这块地王项目开始面世,预售前夕,已经在杨家坪步行街开启了城市展厅名为——荣安九龙壹号。
配图
常有人说,成本决定价格,楼市也不例外。欲戴王冠、必承其重,去年备受关注的地王项目,能否成为滩子口板块的价格标杆呢。
地王产品即将面世,但楼市偶遇“黑天鹅”,市场冰冷刺骨,是否会开出好的价格,就让很多朋友非常担心了。
根据顾问透露,项目大概4月底开售楼部,5月底左右开盘,看来是早有准备,欲待市场需求市场,从观望到回暖,抓住买房人心里下了功夫啊。
虽然目前的价格暂时还没有出来,但是结合周边的拆迁建面价格1.7-1.8万来看,这个项目未来的价格也并不便宜,留给了大家足够的想象空间,但是否能破3万就值得深思和等待了。
了解重庆楼市更多真相,关注微信公众号:重庆地产视野
关注头条号,私信发送“重庆”,进重庆购房群
閱讀更多 重慶地產視野 的文章