这两年的房地产市场，变天了。
经历过最多牛熊周期的万科，可能近两年人们对它最深的印象是“活下去”；
在收购市场上动作频频的融创，近期的口头禅是“大洗牌”；
而在行业多元化之路上做得最彻底的恒大，在昨天的业绩会上提出了另一个核心关键词：“降负债”。
在楼市摸爬滚打的开发商们，从未像现在这样感受到切肤之痛，发出无限的求生欲。
这几家都是站在TOP5的企业，对于行业的认知，对于市场的变化，可能没有人比他们更清楚。那么对于以后的楼市和以后的房企，发展方向是什么？
昨天恒大总裁夏海均一语惊醒了梦中人：
房地的产黄金时代没有了，必须把房地产的金融属性去掉。
这句话应该怎么理解？
这事儿还得从近几年房地产的运营模式说起。
翻开房企的发展史，都是一部杠杆金融史。
大房企抢规模，中房企抢千亿，小房企吃虾米。想快速扩张，最好的方法就是金融的介入。借钱加杠杆，高周转高负债去攻城略地，三高就是给房企加了一双腾飞的翅膀，让开疆扩土的业绩更上一层楼。
强者恒强的马太效应让所有的房企都想挤进头部，这样自己可能显得更保险一点。
只是，在所有人都在疯狂加杠杆的时候，市场就充满了不确定性，这个时候最清醒的人先下船。
在新京报统计的《上市房企资产负债率排行榜》上，统计的50家上市房企的平均资产负债率为81.1%，其中有30家房企的资产负债率超过80%，10家房企超过85%，4家房企超过90%。
那么，高杠杆高负债高周转的模式，什么时候是个头儿？怎么降？
昨天，中国恒大（HK.3333）发布了2019年全年业绩：
实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；
核心利润408.2亿元，同比下降48%；
资产负债率77.9%，同比增加4.2%；
净负债率159.3%，同比增加7.4%；
现金余额2287.7亿元，同比增长12%。
截至2019年12月31日，恒大宗土地储备项目876个，总规划建筑面积2.93亿㎡，土地储备原值为人民币5273亿元，土地储备平均成本1800元/㎡。
另，恒大拥有旧改项目101个，其中深圳6个项目122万㎡纳入土地储备。
年报显示结果，土储依然庞大，负债率依然偏高。
而在本次发布会上，董事局主席许家印对未来恒大战略转变的描述，却格外引人关注：
“恒大要从从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”
2017年以前，恒大的战略就是规模第一，靠高负债、高周转、高杠杆和低成本的“三高一低”模式来达到快速增长。
从2013年的超1000亿到2019年的6000亿，恒大把杠杆运用到极致，实现了跨越式发展。
在2016年取代万科成为房地产行业新的领头羊，恒大又在2017年启动低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”偏效益模式。
这也是与整个行业大背景密不可分的。
2016年，国家提出“房住不炒”。从年底开始，全国进入史上最严房地产调控通道。迄今，已有3年多时间，而且至今仍看不到全面放松的可能。
就在此时，2020年初又遭遇到新冠肺炎这只黑天鹅，恒大研究院长任泽平已多次发文谈到了经济市场的危险性。
所谓“晴天撒网，雨天补网”。
此时，嗅觉敏感的恒大喊出降负债、去金融化的反向操作战略目标，背后的意味绝对深长。
而且，对于目前行业内那些仍然在竭尽全力追求高杠杆、高周转的恒大、碧桂园的模仿者们，也具有巨大的警示作用。
那么，恒大计划如何执行这一新战略？
第一步，就是保持销售高速增长。
恒大总裁夏海钧透露了2020年两个销售目标：公开目标是6500亿元，内部指标是8000亿元。
为此，恒大在今年准备了1.32亿元的货值。只要去化率达到一半，就能完成公开的销售目标；去化60%，就能完成内部指标。
今年一季度，恒大试水“网上卖房”，销售额实现1465亿，大增23%；销售回款1133亿，大增55%。
行业排名第一，并刷新恒大有史以来一季度销售及回款最高纪录。
而按照恒大计划，今后3年保持均衡增长，并在2022年突破年销售1万亿的目标。
第二步，就是控制土地储备规模，实现土地储备负增长。
早在2017年中期业绩会上，恒大总裁夏海钧就曾表示过，恒大土储规模将每年减少5%-10%。
截至2019年底，恒大不含旧改的土地储备规模为2.93亿㎡，比2018年同期降低约3.3%。
未来3年，恒大计划每年都要降低约3000万㎡的土地储备。到2022年，整体要降到2亿㎡左右。
同时，恒大还将严控其他方面的投资，5年内不会再投资其他任何产业。
而且，许家印还在现场算了一笔账：
目前恒大土储成本1800元/㎡，加上精装、建安、财务、营销等等成本是6100元/㎡。即便按照打折后售价8700元/㎡，毛利率也在30%，净利润10%左右。
第三步，也是最核心的，就是降负债。
按照恒大规划，未来3年将把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。
当然，要实现这一目标，又要和前面的“高周转”和“控规模”紧密关联。
许家印在此又算了一笔账：
2018、2019年恒大的销售回款每年在4500亿左右，如果今年销售额能达到8000亿、回款7000亿，就会增加2500亿销售回款。
同时，每年减少土地储备3000万㎡，就等于减少600亿的支出。
这一增一减，就能实现今年有息负债下降1500亿的目标。
后记
过去，中国的房企似乎掀起了一阵学习恒大和碧桂园的风潮。
为了追求规模，竭尽全力负债加杠杆。
而如今，曾经依靠高杠杆实现大跨越的恒大，却开始提出“高增长、控规模、降负债”的新战略。
再加上万科、融创等巨头发出的同样的声音，不知道那些处于市场追随位置的“小***”们，未来会如何选择？
反正，恒大已经做出选择。至于许老板的“瘦身计划”能否成功，让我们拭目以待。
- END -
2020·4·1
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