“一定得吹最大的牛，合夥人都得是海歸，公司直接自己蓋樓，一層一個部門，最少也得20多層，什麼創意呀，AI呀，VR呀，能給他吹的全給吹接上，樓上邊有花園(兒)，樓裡邊有游泳池，大廳裡得放一投屏，放宣傳片，特概念的那種。
投資人一見面，甭等人家開口，咱自己就得說：I have a dream（我有一個夢想）一股正經的自由夢想範兒，倍兒裝逼。公司裡再建一個國際交流中心，前臺都得是維密的，一年光靠這就能勾搭來幾百家VC。
再來一套概念式PPT，誰來就放這一套，1年365天換湯不換藥，就倆字“夢想”！想投資就得百萬美金起步，過來的不是軟銀就是大摩，你要是隨便來個幣圈的，你都沒法跟人打招呼。你說這樣的公司估值得有多少錢？我覺得怎麼著也得一兩百萬吧？一兩百萬？！那是良心價，1億美金起，你別嫌飄，還說少了。
你得研究投資機構的心理，願意靠PPT實戰的，根本對錢沒啥概念，根本不在乎多掏錢。什麼叫互聯網企業，你知道嗎？互聯網企業，就是做什麼東西，都做最能裝逼的，不做切實可行的。我們做互聯網的口號就是：不搖碧蓮 張嘴要錢。”
改編自——《大腕》
夢想遍地，PPT真理。長租公寓更是將原本低調的租房市場直接變成了比蠢戰場，強行絕地求生。
原本看起來像是可以呼風喚雨的互聯網平臺為何在這一個假期就變成了這般模樣？是道德的淪喪還是人性的扭曲？請大家收看今日的道德……豬頭酒吧一探究竟。
一、萌
在中國，長租公寓最早是在2010年左右出現。但開始時只是不溫不火，哪怕是有著鏈家加持的自如也在低調發展。
直到2014年，長租公寓行業才有了一個“大事件”。YOU+創始人劉洋5分鐘說服雷軍投資，雷軍豪擲1億元投資YOU+公寓。這次投資也可以看做長租公寓正式進入大眾視野的一個標誌性事件。
後續才有的魔方公寓、未來域、寓見、自如、青客、優客逸家等，其他長租品牌開始嶄露頭角。
無論是哪個長租公寓，在發展初期盈利模式都還比較簡單——租金差。作為房東和租客之間的橋樑，長租公寓在其中賺出一定的差價和服務費。
但很快他們就意識到，租金差這種生存模式盈利空間有限，同時也大大限制了自身品牌的發展空間。如果是沒有資本加持的初創公司，在這種模式下想要打開市場需要花費的成本絕對不低。
另一方面，從全國範圍內看來，在當時有較高租房需求的地區都是一線或是準一線城市，有租房需求的大多是外出務工的年輕人。所帶來的問題則是，房源成本進一步提高，地段較偏僻區域雖然收房成本較低，但可能面臨需求不足所導致的高空置率或低租金差等問題，而且環境較差的房源難以出租。
急切之間，要如何解決這個問題？其實很簡單，要麼迅速搶佔市場獲得定價權，要麼提升質量建立品牌影響力。以自如為例，一方面依靠鏈家龐大的客群逐步積累房源，另一方面利用相對完善的管家服務和統一的預裝修來建立品牌影響力並提升客單價。
這種做法在市場上的確取得了一定成效，用數據來說就是，2016年底自如管理房源總量超過35萬間，累計租客80萬人。
在行業萌動的這段時間裡，不僅是之前的參與者們開啟了擴張模式，2015年出生的蛋殼也在蓄勢待發。誰都沒有想到的是，這幾年的快速發展不僅讓頭部的公寓品牌迅速佔領了市場，但也埋下了禍根。
二、亂
俗話說得好“心急吃不了熱豆腐”，但可能除了長租公寓自己，誰都沒有想到這盤“熱豆腐”還沒等涼就變成了“臭豆腐”。
2018年8月，長租公寓的泡沫被從業者自己戳破。時任我愛我家副總裁兼胡景暉表示，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲，長租公寓企業一味滿足資本市場的胃口，現在發展嚴重跑偏了。
此番言論出現後，自如急忙蹦出來澄清：不存在參與市場不良競爭、哄抬房價的行為，長租公寓不具備影響操作整個租賃市場價格的能力。
8月底，北京房協座談會卻又讓自如們原形畢露。自如等10家長租公寓明確承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。其中自如8萬間、相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間、中天置地1500間、樂乎公寓1000套、小家聯行1000間、魔方公寓900間、美麗屋775套、世傑佳園400間、潤邦潤家150間，總計125725套（間）。
通過當時的一系列事件我們至少可以看出三件事：
1、長租公寓的確在快速擴張
2、大部分公寓手中都會存有不少的空置房源
3、在有大量空置房源的情況下，長租公寓仍然有保持現金流不斷的技巧
但無論是胡景暉還是自如，在當時都沒有解釋在高成本的情況下，為什麼長租公寓還可以瘋狂地擴大規模，以及各家公寓是如何快速拿出12萬套空置房源的。
筆者簡單的猜測一下（後續純屬虛構，如有雷同，不勝感激），這一切都得益於伴隨著長租公寓產生的金融產品——租金貸。
為什麼這麼說？因為金融機構通過租金貸為長租公寓提供了相對充裕的現金流。整個操作流程大體是這樣的：
從圖裡可以看出，在正常租房的情況下，長租公寓可以一次性收到3~12個月的房租（不計入服務費），而房東每次只能收到一個月。簡單來說，每次租金貸成交之後，長租公寓手中都會多出2~11個月的租金。
那麼問題來了！這部分租金是用來繼續擴張房源、加大運營力度呢？還是集中存管在指定賬戶中，按期支付給房東呢？仁者見仁智者見智吧。
對了，OFO曾經說過，用戶押金將統一存放在銀行，進行第三方資金監管，押金和充值餘額均可退。
假設公寓方僅挪用兩個月房租，新增了兩個房源。後續這兩個房源重複上述步驟……數學好的可以算算這個坑能開多大。這就是通往北京良鄉、上海提籃橋等知名景點的車票價格了。
好租好住、杭州鼎家、寓見公寓、昊園恆業等諸多長租公寓品牌是如何倒下的？或許可以從這個假設裡尋求一點答案。
終
直到今天，由長租公寓所帶來的各種討論仍未停止，但其中的共同點是，遭受損失的從來都不是公寓方。租客要給金融機構還貸，金融機構要平息輿論壓力承擔壞賬，房東要找到租客騰房。
不可否認的是，長租公寓們的確在不斷擴張的同時將市場和用戶們教育得更加成熟，甚至於倒下了大大小小的諸多公司。然後呢？代價由誰來承擔？租客嗎？金融機構嗎？房東嗎？
有朋友問，為什麼北漂的人都變少了，房租依舊是年年漲？
答案很簡單：長租公寓在經歷了前期的瘋狂擴張後，目前仍未收回成本。如果降低房租，最嚴重的可能會導致資金鍊出現問題。此外，部分長租公寓在發現了通過槓桿拿房的弊病後，正在依靠資本逐步迴歸正軌，但之前槓桿的坑還要填，所以不能降低房租。
由瘋狂而起的，終會被瘋狂帶走。互聯網這輛火車，還能往哪兒開？
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