奋斗滴直肠男

经济下行，央行又降准又降息的，但2012年贷款买房子至今，都没感觉到房贷利率有下降。这到底是怎么回事？

我是[房微言]，2012年至今央行已进行了多次降息，感觉不到房贷利率下降，有很多种可能性，比如说利率变化的约定、还贷方式等等。

2012年2月至2020年3月，房贷利率的计算基准已降了11次。

2012年至2019年10月7日，基准利率降了8次，从7.05%下降至4.9%；2019年10月8日，房贷利率以LPR为计算基准后，截止至2020年3月份，LPR下调了3次，从4.85%下降到4.75%。

如房子是2012年下半年买的，当时房贷基准利率为6.55%。以“贷款50万，30年等额本息还款”为例，2012年月供是3200元，2015年月供下降为3100元，而到了2016年后月供则下降到2700元。

可见，基准利率不断下调而导致月供的变化还是蛮大的。

为什么降了这么多次息，感觉不到房贷利率降？在这里分两种情况来分析：

一.第1种情况: 2012年以来都没有感觉到房贷利率下调。可能的原因：

1.借贷合同约定的利率调整方式为“固定不变”。

借贷合同关于利率调整的方式有很多种，包括贷款利率固定不变、按年调整、在央行公布新利率当日调整等等。

如签署合同时，双方约定“在整个贷款期内，利率固定不变”，那无论央行降息多少次，都与借款人无关，房贷不会下降。

可以找出借贷合同翻看相关条款，看是否选择了固定利率方式。以前的借贷合同中，固定利率并不多见，通常按年调整，即如果央行调整基准利率，那么次年的1月1日开始按新利率执行。

2.等额本金方式还款，“利率下调月供下降”误认为是“本金下降月供下降”。

等额本金与等额本息不一样，等额本息每月的月供是一样，利息下降后利息比往月少了，很容易察觉。

而等额本金的月供是递减式变化，因而以等额本金方式还款的朋友对月供每月都在减少的现象已习为常，即使利率下调拉动月供下降了，也有可能没有丝毫感觉。

二.第2种情况: 以前央行降息后房贷有下降，但近年央行降息却没有感觉到房贷下降了。原因：

从2019年10月8日开始，划断式实施房贷新政，在10月8日之前的存量房贷以基准利率为计算基准，10月8日起新房贷以LPR为计算基准。

因而，虽然2019年8月份至3月份央行降了三次息，但这三次降息是LPR下降，不是降基准利率，存量房贷计算基准是基准利率而不是LPR，LPR下调与存量房贷毫无关系，存量房贷仍是以4.9%为计算基准，2012年买房的朋友感觉不到房贷下降属正常。

如果困惑属第二种情况，那么去办理房贷利率计算基准转换，即可实现房贷与LPR的变化挂钩了。

2020年3月1日-8月31日，存量房贷利率计算基准转换，存量房贷利率与LPR挂钩。

从2020年3月1日开始，所有以基准利率为计算基准的商业类房贷（包括组合贷），均可办理房贷计算基准由“基准利率”转“LPR"的手续。

转换后利率计算方式与之前有所区别。假设原房贷利率是在基准利率基础上上浮10%，那么没转换前的房贷利率=基准利率*1.1，即4.9%*1.1=5.39%，转换后的房贷利率=LPR+点差(5.39%-4.8%)=LPR+0.59（这个点差0.59以后是固定不变的）。

办理房贷利率计算基准转换时，要注意些什么？怎样签合同才合适？

1.新贷款合同提供“固定利率”和“LPR+点差”两种选项，二选一，选定后将不能再改变，因而我们要想好选择哪种方式。

关于这个问题，有两种不同的意见，有人认为未来利率会走高，选择固定利率即按现在的标准还贷更好；有些人则认为选"LPR+点差“会更省月供。

按目前的经济环境，未来GDP的增速会放缓，在未来相当长时间内仍需以宽松的贷币政策和低利率扶持以实体为主的经济。LPR不断走低已成为趋势。

如选择“LPR+点差”方式，那么房贷利率可随LPR的下调而下降，例如第一个定价期内的房贷利率=当前LPR4.8%+点差0.5=5.3%，重新定价期最近一个月若LPR下调为4.6%，那房贷利率=4.6%+0.5=5.1%，则省了0.2%的利息。

二.双方可协议重新定价周期，这个定价周期确定后不能再改变，也要选考虑好

所谓重新定价周期，即双方协商一个重新确定LPR的时间，这个时间最短为一年，最长为整个贷款期。那么这个周期定多长合适？

建议选择最短的时间即一年，道理很简单，选择LPR+点差”方式无非是寄厚望于利率不断下调，选择一年即重新定价，享受低利率的机率会更高。

如果是选择固定利率，那么不需要重定价了，可以不考虑这问题。

综上：

2012年贷款买的房，基准利率下调了借款人却感觉不到房贷下降，可先找合同翻看一下是否是固定利率，如果不是，那么最大的可能性是自己没留意到月供的变化。

如果是LPR下降了借款人感觉不到房贷下降，那属正常现象，因为存量房贷的利率计算基准还没转换。

最后

存量房贷“基准换LPR”工作截止到8月底，重签合同后，2021年1月1日才开始按新方式计利率，考虑周全再去办理也不迟哦。

我是［房微言］，专注分享实用的房地产干货和买房卖房防套路技巧，欢迎关注我。

房微言

银行从未降息。不管存款还是贷款。

你所知道的降息、降准其实是中国人民银行针对商业银行及地方银行而言，并非针对个人的，降低的是商业银行的利息及准备金利率。意味着商业银行在人民银行的存款利息收入减少了，商业银行在市场流动资金就会增加，使市场货币资金更加充足。

你的房贷利率是在签订贷款合同的时候已经约定好的固定值，银行是不会随便进行更改的，毕竟银行的大部分收益都来源于贷款利息收益。

大部分的人将钱存入银行之后，银行会支付存款利息，而银行将存款贷出之后产生贷款利息，产生的利息差为银行收益。从另一方面去想，你的存款利率未变，贷款利率也是不会变化的。

關鍵字: 房产 房贷 降息