蘭州土地市場競爭激烈眾所周知，在過去這幾年裡，可謂是“硝煙四起，刀光劍影”，各家房企不斷髮力，土拍市場一次次創新高，刺激著大家的神經。大房企拿地是為生產，小房企拿地是為生存，2019年大家對中海27億拿下電機廠的161畝地，畝均價達到1710.55萬記憶尤深。同樣，在中海拿下電機廠前一年，蘭州建投曾以1720.42萬元每畝的價格拿下了原汽車南站的41.76畝地，在當時也是轟動了蘭州城。
蘭州受地形影響，土地資源有限，近幾年出讓土地量不斷下降，很多時候，並不是有錢，就能拿到地。我們在看土地市場網的時候往往會發現，不少土地有競拍條件，而這些條件難度各異，對開發商的綜合條件有一定的測評。
一週前，蘭州市公共資源交易中心發佈了關於公開出讓安寧中央商務區G1918號--G1924號國有建設用地使用權的公告。公告中提出辦學規模不少於36班、一些地塊需要建設幼兒園、中小學、便民設施以及市政公共設施等。
安寧中央商務G1918號--G1924號宗地出讓信息
在3月初，青白石掛牌出讓的14宗土地公示上，有配建文化設施、供電設施的，有要求代徵代拆代建公園綠地的，綠地率不小於65%，還需15%的體育活動場地，也有要求建設幼兒園、託老所、社區衛生服務站、集中設置的社區服務綜合體等，並且建成後要無償移交市政府或市政府指定部門。
不過這些都是司空見慣的，還有許多宗地出讓的條件讓不少開發商望而卻步。白道坪規劃建設杉杉奧特萊斯的地塊，當時要求競得人提供與知名的商業管理公司簽訂的有關引進50個以上（含50個）國際、國內知名品牌的招商管理協議或意向書，同時，競得人應確保該項目引進國際、國內品牌總數不少於200個。
馬灘建設雅戈爾的地塊在出讓時，要求競得人提供國家部委認定的國家級科研創新平臺和經營不少於2000家自有知名品牌網點的證明資料，承諾在該項目設立西北區域資金結算中心，建設地標建築。同時，具備應用O2O銷售商業運營模式和運用物聯網、大數據等新技術進行區域物流調度和平臺交易的產業業態。
政府優化土地出讓方式，增加的附加條件不僅是政府對開發商的新考驗，也是將一些原本由政府運營的工作，分解給社會資本，以求更快速高質量的完成城市發展目標。
事實上，一直以來，有不少開發商除了建造住宅之外，也參與許多城市功能的建設，比如，開發城市綜合體，引進和建設學校、體育設施以及旅遊設施等，這在蘭州的郊區大盤中更為常見。
保利是最先進駐蘭州文創城的房企之一，打造了保利·領秀山項目，目前項目仍在建設中。項目建設了文創城的第一所九年制學校皋蘭五中，打造生態公園、大型商業，同時，中線連接線和文創城的公交也有保利的身影，為居住者提供了便捷的生活。
蘭州的郊區大盤不多，蘭州碧桂園、銀河國際居住區、蘭州大名城、綠地智慧金融城、保利·領秀山以及華潤置地·未來城市，這些大盤中沒有一個是不配建相應設施的。這些項目建成後，引進優質的教育資源，商業資源，甚至還有娛樂資源等。
仔細盤算一下，這些項目都規劃建設了學校，且大部分項目建設的學校並不少。碧桂園向來是以“教育+地產”的模式推廣郊區大盤的，咱們先不提。蘭州大名城科中科小、銀河國際居住區引進水車園小學、華潤置地·未來城市簽約東郊學校、綠地智慧金融城建設蘭州一中綠地實驗學校等等，都是最好的證明。
當然這些對於郊區大盤而言，似乎都是常規操作。
房地產市場經過這些年的高速發展，已經過了它最初的野蠻生長時期。如今，並不是隨便一個商品房就可以高價出售，購房者對於住宅的要求也越來越高，開發商們逐漸開始根據置業者的需求不斷調整自己的模式。很顯然，這種蓋房子、建配套就是市場選擇的結果。
蘭州大名城的業主對於蘭州大名城最大的願望就是，當初承諾的大巴車儘快的配到位。很多置業者，當初下決心選擇大名城的原因，可能就是聽起來很方便的業主公交了。中線橋開通以前，對於文創城，大部分置業者報以觀望態度，而開通以後，使得一部分猶豫的人下了決心，也讓區域的房價朝上抬了抬。
很多情況下，項目配套設施的完善與否，是人們選擇住宅時考慮的重要因素。從房企的角度來看，目前增量市場的增長趨緩，從最開始單一產品逐漸向多元化的轉型，意在創造新的業務增長點，為了更好的生存下去、更好的賺錢。
不過站在城市的角度來講，開發商的配建資源也確實在促進城市的發展。我們在前面說到拿地要求時，不知道大家有沒有注意，無論是學校還是公園綠地，亦或是市政配套，在建成之後，會無償交給政府。也就是說，開發商配建了一個公園，這個公園是向全市民開放的，並不是只給業主使用。
早前，碧桂園和元森進駐蘭州後，都選擇了在黃河北開發項目，當時這兩個企業為了吸引更多人來，促進項目更好銷售，修建了現在的雁白黃河大橋和元通黃河大橋。顯然這一方法是管用的，大橋將黃河南北兩岸貫通，拉近了項目與蘭州市中心的距離，使得不少置業者選擇了它們。同時，從現在的蘭州市的大交通網來看，這兩座橋也方便了市民通行。
從最初的蓋房子到如今的造鎮、造城，房企正以城市開發建設中的拓荒者和建設者的身份和大家見面。當然，除了整合資源，建設城市配套參與新開發區域的建設外，一些房企還參與產業園相關產業的引進、風景區的建設。這對於蘭州市民的生活、工作、教育、休閒等諸多方面帶來長遠的影響，這些房企從某種意義上講，已經是城市的運營商了。
當然，房企轉型除了與市場、企業自身發展脫不開關係外，開篇提到的政府優化土地出讓方式，也是加速其形成的一個原因。土地出讓時附加了例如產業化、商業等運營上的要求。因此，房企扮演的角色從地產開發商向城市運營商轉變，也是為了滿足政府對城市規劃和建設的要求，拓寬拿地渠道。
早在2017年的時候，萬科提出來要做美好生活的場景師，伴隨著進一步佈局多元化業務，萬科的地產商屬性正在逐漸淡化。當然，除萬科外，還有我們熟知的華潤置地、龍湖、中國金茂等品牌房企宣佈將轉型為城市的運營商。
城市運營商是自覺圍繞城市的總體發展目標，結合城市發展的特殊機遇，以市場化的方式，在滿足消費者需求的同時，使自己的開發項目能夠成為城市發展建設的有機組成部分的城市開發商。和一般的房地產開發商相比，它在內涵和外延上都有很大的突破和超越。
城市運營商是政府與市場之間必不可少的中間環節。城市運營商要上承政府，下啟開發商，對所在的區域統一規劃與佈局，整合各種開發商來投資、經營，用全新的商業模式去打造一個新的區域和城市。
因此，開發商的調整和變化是依據市場本身需求的調整和結構性的變化而產生的謀變。房企由單一型的住宅開發變為多元和複合型的開發模式，一定程度上也是各個房企綜合實力的比拼。作為各種資源的整合者，房企由居住空間的建設到城市公共生活空間的提供，進而發展到對城市進行產業植入，他們為城市發展提供運營資源，落實發展目標，這不僅使得開發商的資產獲得增值，對於城市的競爭力也有明顯提升。
在蘭州城市不斷擴展的大環境下，少不了城市運營商的身影。區域發展，房企先行，已經成為蘭州新區域開發的固定格式，大房企的高效率，以及其自身所帶的城市資源，讓一個區域快速的發展起來。
九州和青白石，同屬城關區，同為黃河北新開發區域，回顧這兩個區域的發展路徑，我們可以看到，九州從上個世紀末就已經有了開發的跡象，青白石則是從2013年碧桂園進入開始的。當下的九州，住宅項目雲集，大型的城市配套建設並不多，就拿學校來說，2018年以前，九州只有一所小學，不少九州住戶都是在別處上學的。反觀青白石，碧桂園學校配建很到位，公園綠地、大型超市以及各種場館會所，更是滿足居民的衣食住行休閒娛樂。
如今，青白石的成功之路已經成為蘭州新開發區域復刻的模板。蘭州的發展已經過了由單一住宅產品推動的時代了，而城市運營商則成為當下城市發展的中流砥柱。
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