新冠疫情期间，人们居家防疫，被迫缩减消费，过起低欲望的生活。如今国内疫情防控形势持续向好，重获自由的人们消费热情回升，受疫情影响积压的购房需求逐步释放。
最近，深圳、成都、苏州等城市的售楼处热度回升，个别楼盘人气爆棚，排队购房、万人摇、日光盘等久违场景再度出现。
关注楼市风向的小伙伴们忍不住发问：这是否意味着国内楼市正走出疫情阴影？最近海外疫情快速蔓延，全球经济前途难料，对国内楼市有长期的影响吗？
今天我们就一起来聊一聊。
新冠疫情退潮，局部楼市复活
疫情过后，二线城市苏州楼市蠢蠢欲动。
3月20日春分，苏州三大楼盘项目伴山澜湾、龙湖、湖西星辰相继开盘、加推。在这些楼盘的售楼处，购房者们带着口罩排队购房。据了解，伴山澜湾项目认筹启动两小时就有116组客户认筹。苏州湖西星辰项目虽是线上开盘，但开盘一小时去化率竟达到90%，1分钟内的销售额就达到了12亿。
在成都，楼市复苏比其他城市更早一些。据房地产大数据信息平台CREIS发布数据显示，2月24日至3月1日，成都的套数和面积双双名列全国第一。最近一周，成都当地楼盘恒大天府半岛、中海天府里、首开龙湖云著等楼盘密集入市。其中，恒大天府半岛上演"万人摇"盛况：360套房源，摇号人数为11129人，普通中签率仅1.45%。
作为全国楼市的风向标，深圳卖楼速度和金额也让吃瓜群众们大开眼界。3月16日晚上，万科星城线上开盘，推出4栋288套房，7分钟全部卖完，销售额2.99亿。线上选房结束后不久，万科星城又加推了5栋房源。
深圳豪宅市场的表现更是辣眼睛。3月7日，蛇口太子湾·湾玺开盘，单价8-11万，总价2000万起、最高超过5000万，70套公寓当日清盘，12分钟卖了3.6亿。一周后，该楼盘T7栋加推14套房源，4200万起步价，开盘8秒就宣告售罄，销售金额达6亿元。
除上述城市外，一线城市北京、上海、广州新房成交开始"解冻"，二线城市西安、杭州的看房人数也在回升。
疫情加速楼市调控松动，房企促销吸引刚需入场
去年以来，全国楼市调控坚持"房住不炒"的主基调，任何城市房价上涨过快都会被监管部门约谈。再加上房企融资渠道受限，房地产市场下行压力已经显现。
今年开年，房地产行业再遭新冠疫情冲击，可谓雪上加霜。前两个月新房销售按面积同比大跌40%，中小房企资金流承压。
因此，早在复工之前，各地就纷纷出台优惠政策，减轻房企资金压力。如苏州土地新政取消强制性现房销售和封顶销售。
不过，相比纾困房企一类政策，松绑限购、增加入市需求，对楼市的直接刺激效果更强。此次苏州楼市突然回暖，就与当地政府祭出人才新政大招有关。
3月20日晚间，苏州市人民政府官网正式发布了《市政府关于调整人才落户相关政策的通知》，调整人才落户政策。
按照通知内容，全日制本科可以直接落户苏州，大专缴纳6个月社保可以落户，该新政适用于苏州市行政区域范围内，将于5月1日起正式执行。由于落户门槛降低力度之大，该通知被市场称为"王炸级"人才新政。
前一天，苏州还出台高端人才奖励计划细则，高端人才和急需人才直接参照个人薪酬按比例给予重奖，最高每年可获40万元。人才新政无疑将吸引更多人才流入苏州，成为未来购房主力，为当地房地产稳定提供支撑。
2月以来，不少一二线城市就通过人才政策变相给楼市松绑，刺激购房需求回升（如下图）。
此外，新房、二手房价格倒挂，开发商加大促销力度也是上述一二线城市回暖的主要原因。前期受疫情影响积压下来的购房需求陆续释放出来。部分购房者不想错失疫情过后的捡漏机会。
民生证券研报指出，3 月以来，30 个大中城市商品房销售同比增速为-47.7%，较 2 月增速回升明显。购房需求并没有丧失而是被延后，预计 4-5 月需求会进一步释放。
海外疫情蔓延，全球央行放水，国内楼市会受影响吗？
眼下，国内疫情大流行期已经过去，但国外疫情还在快速蔓延，防控处于艰难的爬坡阶段。
全球经济活动放缓，我国外需必然受到影响。
易居房地产研究院副院长杨红旭指出，全球新冠疫情影响中国经济的直接路径就是外贸。由此推理，外贸依赖度较高的部分城市，今年购房需求将受到抑制。
与此同时，疫情对全球供应链的冲击也显而易见。部分行业将因海外工厂停工，面临供货减少、中断的困难，由此导致生产、销售的下滑。若把新冠疫情看作第一张倒下的多米诺骨牌，那么国内相关产业的就业、居民收入就是传导链上的最后一环。收入增长放缓乃至失业等变化，都会降低人们购房的欲望，进而影响到房价的走势。
疫情还引发全球金融市场动荡，一系列货币政策大招鱼贯而出。为缓解新冠肺炎疫情对经济造成的冲击，保障金融市场的流动性，以美联储为代表的全球央行打开"水龙头"：继两次非常规降息、重启量化宽松（QE）之后，美联储3月23日又宣布推出"无限量QE"，其他主要央行也纷纷跟进降息。
那么，全球大放水会不会推高国内房产价格呢？
中信证券研报指出，我国房地产市场极少跟随境外金融市场的波动而波动，其运行自有其内生的规律。来自境外的购房需求在购房总需求中的比例几乎可以忽略不计。
而我国货币政策一直保持独立性，近期央行定向降准政策和贷款市场报价利率（LPR）保持不变，都说明我们不准备搞 "大水漫灌"，不走靠房地产拉动经济的老路。
最后，从各地的调控动作我们也能看出，在"房住不炒"的主基调下，楼市调控倾向于通过人才政策的调整来稳定楼市预期、稳定房价。如果地方政策步子迈得太大，则都会面临巨大压力，上演政策"一日游"。从近期楼市动向看，住宅供需矛盾突出的一线城市以及人口流入热点二线城市的房产仍受刚需购房者的追捧，长期来看保值能力较强。
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