新浪財經訊 3月25日，港務物業龍頭保利物業公佈了2019年全年業績公告。公告顯示，保利物業2019年全年實現營業收入59.7億元，同比增長41.1%；實現淨利潤5.03億元，同比增長49.7%。截止2019年末，保利物業在管面積增加至287百萬平方米，同比增長17.7%，或為港股目前在管面積最大的物業公司。
而同期毛利率為20.1%，淨利率為8.4%，僅分別較上年增加0.2個百分點、0.5個百分點。作為一家物業龍頭，保利物業的淨利率常年徘徊在10%以下，排在行業末尾。盈利能力值得關注。
在管面積或為港股第一
保利物業為房企保利發展旗下物業管理公司，於2019年12末上市，至今上市時間約4個月。從增速來看，2019年全年營收增速41.1%與中報47.3%持平，淨利潤全年增速49.7%與中報48.9%持平，保利物業的首份上市年報保持了與中報一致的增長步調。
對比港股已經公佈2019年全年業績的物業上市公司，保利物業的營收規模僅次於碧桂園服務，但營收增速排在第8位，整體業績表現“中規中距”。
但是由於保利物業背靠央企保利集團，規模龐大，它的上市已經攪動了港股上市物企格局。根據中指院公佈的2019年物業百強榜，保利物業綜合實力排在第四位。由於萬科物業、龍湖物業此前明確暫不上市，因此港股聚集的行業頭部物企僅有綠城服務、碧桂園服務、雅生活服務、中海物業等幾家。
截止2019年底，保利物業在管面積為287百萬平方米，較去年新增96.5百萬平方米。截止3月27日港股物企公佈全年業績的有碧桂園服務、雅生活服務、中海物業，在管面積分別為276.1百萬平方米、234百萬平方米、151.4百萬平方米。由於綠城服務尚未公佈2019年全年業績，2019年中報顯示其在管面積184.2百萬平方米，所以從在管面積來看保利物業暫居第一。
大舉擴張公共物業 淨利率仍然低迷
物業管理規模為王。近幾年保利物業營收持續增長的背後是在管規模的不斷擴大。2016-2019年，保利物業在管面積分別為81.8百萬平方米、106.2百萬平方米、190.5百萬平方米、287百萬平方米，同比增速分別29.8%、79.4%、50.6%。
這其中，公共物業的增長尤為引人關注。按照保利物業的分類，住宅社區、商業寫字樓和公共及其他物業的在管面積2019年佔比分別為48.4%、2.7%、48.9%。而在2016年三類物業的佔比分別為91.3%、5.7%、3%，公共物業在管面積佔比從3%到48.9%提升明顯。
具體來看，2017-2019年公共物業每年新增的在管面積分別為5.2百萬平方米、60.8百萬平方米、71.9百萬平方米，佔當期總新增面積的比例分別為21.22%、72.07%、74.57%。最近2018年及2019年有超過7成的在管面積增長是依靠公共物業來驅動。
但是公共物業面積增長的同時，並沒有帶來相應的收入。2019年保利物業住宅社區、商業寫字樓和公共及其他物業收入佔比分別為74.5%、13%、12.5%。而2016年三部分收入佔比分別為86%、13.5%、0.5%，公共物業收入佔比從0.5%提升到12.5%，遠低於面積佔比的提升。
以2019年為例，48.9%的在管面積僅產生了12.5%的營業收入。具體到金額，公共物業實現營業收入4.8億元，在管面積為140.3百萬平方米，以此計算每平方米收費約3.43元。保利物業表示，2019年新增公共及其他物業項目包括國家司法部辦公樓、遼寧省東港市孤山鎮、湖南工商大學、長沙隆平水稻博物館等。
而一般而言，物業多種業態中以住宅物業的物業費最低。根據中指院公佈的2019年百強物業住宅物業平均費為2.5元/平/月，保利物業的住宅物業費2019年為2.21元/平/月，仍低於行業均值，商業及寫字樓的平均物業費為7.1元/平/月。其中第三方項目嚴重拉低了整體的物業費水平，尤其是商業及寫字樓約為保利發展控股集團的一半。
這在一定程度上導致保利物業的毛利率水平不高。2016-2019年，保利物業的毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%、20.3%。同期淨利率分別為5.82%、6.93%、7.94%、8.43%。兩項盈利能力指標近幾年雖逐步提高，但2019年為止仍然處於已上市物企低位。尤其是淨利率長期徘徊在10%以下，對比2019年同期碧桂園服務的17.7%、雅生活服務的25%，保利物業淨利率仍待提升。
值得注意的是，根據3月27日最新收盤價計算，港股物業上市公司中以保利物業的市盈率最高，為63.66倍。此前中泰國際策略分析師顏招俊曾對新浪財經表示，物業股合理估值在20-25倍較合適。
3月30日，據媒體報道保利物業被摩根大通JPMorgan Chase & Co．於3月23日以每股平均價63.3681港元減持約91.76萬股，涉資約5814.57萬港元。減持後，摩根大通的最新持股數目為10540814股，持股比例由7.47%降至6.87%。
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