大河財立方《極刻》第440期
大河報·大河財立方記者楊霄 丁洋濤陳沛 陳玉堯文馬騰飛 朱哲攝影
14年前，中國零售業“東北虎”大商集團強勢入豫，以4.2億天價租金搶佔二七商圈制高點：鄭州金博大城，在慘烈的中原商戰中一戰成名。
14年後的今天，大商集團黯然官宣，3月31日正式關閉鄭州金博大店，公佈員工分流計劃。而據大河報·大河財立方記者瞭解，早在3年前大商對鄭州金博大店已經萌生退意。
14年風雨沉浮，壓垮大商鄭州金博大店的，到底是最初被賦予“戰略意義”的天價租金，還是風雲激盪的實體零售大變局？
大商撤出鄭州二七商圈
14年前“繫鈴人”呂偉順現身閉店現場
大商金博大店終究要撤了。
3月30日晨，該店未如常開門營業。與此同時發生的，是該店一樓中庭內正在舉行一場全員大會，大商集團、大商鄭州地區集團高管當場宣佈，該店將於3月31日正式關閉，即將張貼閉店公告。同時，該店全體員工分流至該公司在鄭州市場的其他門店工作。
值得一提的是，在官宣現場出現的大商集團最高職級負責人，是大商集團總裁兼大商鄭州地區集團董事長呂偉順。
14年前，呂偉順是“大商入豫”計劃操盤手。這包括，2006年4月該公司參拍“鄭州金博大城3年物業經營權”，以4.21億元天價租金拿到該項目，由此開啟大商入豫第一站。該店也成為大商鄭州地區集團的“大本營”。
“繫鈴人改做解鈴人”，呂偉順此時的心情外界難知。在現場，呂偉順一度被該店員工圍住，詢問大商集團是否要在鄭州地區全面閉店。
大商鄭州地區集團營銷副總鮑知言就此回答，該公司當前在河南省內尚有15家門店，不存在批量閉店計劃。該公司提出“分流計劃”核心是不降薪、不降崗，但因部分員工存有分歧或異議，該公司會盡快生成一份新方案，向轄區政府報備。
大河報·大河財立方記者在場提問：“大商關閉鄭州金博大店，核心原因是什麼？”
鮑知言回答：“該店租金過高，同時存在經營不善，近期也受到了疫情影響。”這與大商地區集團管理層向其員工所做解釋相同。
在現場，有合作商戶、供應商知情後陸續抵達，詢問“拖欠結算款項”的解決方案，則被告知“尚不知情，請等待通知”。
同日，在中國信達資產管理有限公司河南分公司，該公司綜合處一負責人婉拒了大河報·大河財立方記者的採訪。
大商為當日金博大店撤店所做準備相當低調。
首次顯露撤店跡象，是在3月25日，先有負一層大商超市金博大店內部悄然流傳“閉店裝修”，卻始終不發佈任何正式通知。此後數日，任憑供應商在茫然中搬離商品貨物。
3月27日，網上突然傳聞“開業僅4個月的大商·麥迪遜城市奧特萊斯金博大店（以下簡稱“麥迪遜奧萊金博大店”）將於本月底閉店”，一度成為網上熱聞。
3月28日，大河報·大河財立方向該店兩個合作方河南麥迪遜商業管理有限公司（以下簡稱“河南麥迪遜”）、大商鄭州地區集團分別致電詢問，所獲答覆是“未接到任何通知”。不過，麥迪遜金博大店總經理周磊稱，在當日已向大商發送了“質詢函”，關注大商與金博大城物業方信達資產之間承租關係是否正常。
與金博大城牽手近14年
大商也許未“盈”過
在寸土寸金的鄭州二七商圈，大商即將放棄經營近14年的金博大城。為何？
正如鄭州百姓所熟知的那樣，金博大城曾誕生了河南第二代本土知名商企鄭州金博大購物中心（運營方為河南金博大購物中心有限公司），2006年之前，該店年銷售規模曾逼近8億元。當年，其與丹尼斯集團在河南商界並稱“雙子星”。
大商與鄭州金博大城的姻緣，應由14年前說起。
2006年，河南金博大購物中心有限公司與該店物業方中國信達資產管理有限公司鄭州辦事處的合同即將到期，後者於當年4月就該物業3年經營權在鄭州舉行全國競拍。
彼時在拍賣現場，大河報記者親歷了這一幕：素有中國零售業“東北虎”之稱的大商集團，歷時83輪搏殺，最終以4.21億元舉牌價，一舉擊敗金博大、丹尼斯、銀泰、巴黎春天、北京華聯等對手，獲得金博大城物業3年經營權。
“3年約4.21億元租金”，大商在當年創下國內零售業“天價租金”的傳奇，令其在國內紅極一時。但同時，約1.4億元的年物業租金，也為日後大商對該物業的駕馭力、持有周期設定了雙重考驗。
大河報·大河財立方注意到，2016年4月，大商股份在年報中披露鄭州新瑪特購物廣場有限公司金博大店報告虧損。其稱，2015年，該店營業收入約9.98億元，營業利潤約-1.64億元。
對該店虧損的原因，大商在年報中解釋說，因店鋪裝修改造後品牌結構調整，各樓層增加餐飲，百貨合作品牌由2014年平均420個減少到2015年平均337個，部分重點品牌銷售下滑嚴重。
當時，面對電商消費衝擊、二七商圈改造、周邊競爭對手加強等多重因素，這家傳統百貨店做出改變已是必選項。
彼時，國內傳統百貨業平均毛利潤率約20%。按此核算，大商金博大店只有幹足7億元營業收入，才能裹住每年約1.4億元房租硬支出。如算上人員工資、水電、營銷、折舊等綜合成本，該店年經營規模或在10億元以上才有望盈利。
那麼，2006年至2014年，大商金博大店單店營收是否有衝過10億元？大商股份財報未曾披露過。
2015年後，大商鄭州金博大店再未逃掉大商股份財報年年重點“點名”，連續4年（含2015年）對其淨利潤影響達到了10%。
大商股份2016年~2018年年報顯示，該店營業利潤分別為：約-1.06億元、約-1.18億元、約-1.45億元。
另值得一提的是，以2015年為分水嶺，大商金博大店的營業收入出現“塌方”，由之前的近10億元營收直接跌至2016年的約4億元，到了2017年跌至約3億元，2018年跌至約2.1億元。
“欠租換減租談判”失利
大商在3年前就萌生退意？
大商要拋掉金博大店絕非一時衝動，而是至少已醞釀了3年。
2018年1月，大商鄭州地區集團某高層曾告知大河報·大河財立方，因難以承受金博大店租金，該公司已多次向信達發起溝通邀約，希望就房租價格重新磋商。多次溝通失利後，大商或已先行暫停房租支付。
同年4月28日，因“房客”大商由2017年12月25日後未正常支付租金，“房東”信達資產（河南省金博大投資有限公司是其全資子公司）把它告上了法院。
2019年5月25日、9月29日，鄭州市中級人民法院、最高人民法院，分別就“河南省金博大投資有限公司與大商股份有限公司房屋租賃合同糾紛”下達一審、二審判決書。一審判決大商向信達支付租金70646564.04元、違約金10872701.3元，共計約8152萬元；二審維持一審原判，並判決大商擔負案件受理費693375.70元。
這場官司釋放了兩個核心信號：其一，這場官司讓大商多賠進去了約1200萬元；其二，2017年12月25日後，大商公司未再向金博大公司支付租金。
以“‘欠租’換降租”，是國內零售業心照不宣的一種博弈手段。在該事發生前，大商在鄭州已有多個操作先例。
2016年4月，大河報刊發《大商鄭州金博大店虧1.64億 曾4.21億天價租下經營權》一文，報道了當時大商超市鄭州嵩山路店遭遇“封門”風波，即因其與蘭德置業發生欠租糾紛而起。幾乎同時發生的同類事件，還有大商紫荊山百貨店、大商天明路店等。此外，大商鄭州發展部高管在當時選擇離職。據大商內部人士稱，“談判降租”任務艱鉅，是該高管辭職的重要原因之一。
交不上房租的根本原因，是大商鄭州地區集團旗下門店經營業績下滑。
從宏觀方面看，這是互聯網消費對實體商企的現實衝擊，擊敗了跑馬圈地、佔山為王的“二房東”商業模式。
但從個例看，2015年7月，大商集團對大商鄭州地區集團管理團隊“大換血”後，“接班團隊”在經營區域市場時磨合得並不順暢，業界對其環境判斷失準、區域戰略失策、利益處置失敗等方面的評價，也在今日閉店中得以印證。與之對應的現象是， 2016年至2018年，大商在鄭州市場門店頻頻出現“總部要求”與地域文化不兼容，新賬期升級加深“零供矛盾”，以及裁員降薪高管流散等。
“不適”症狀難解，並不斷加持，無疑催化大商鄭州地區集團迫近系統性風險，品牌商由門店撤場則成為最直觀表現。
以大商金博大店為例，據大商股份財報顯示，截至2015年末該店合作經營品牌為305個，至2016年末品牌數為234個，至2017年末為216 個，至2018年末為 186 個。
“缺了貨、少了客”，大商金博大店就此陷入惡性循環。於是，在2017年12月，大商以欠租方式尋求與房東信達資產重新談判，即是手中為數不多的選項。
大商集團總裁親自掛帥
“拯救”鄭州公司
在做出今日決定前，大商集團為“搶救”鄭州金博大店、鄭州地區集團努力過。
2019年元月，大商集團總裁呂偉順即來到鄭州，親自兼任大商鄭州地區集團董事長。呂偉順是大商與鄭州金博大城的“繫鈴人”。2006年，呂偉順作為實際操盤手，主持了大商團隊參拍“鄭州金博大城物業經營權”，招納原金博大購物中心經營管理團隊班底，穩定原供應商體系，由此，奠定了大商在河南市場發展基礎。
2009年1月，大商集團成立鄭州地區集團；至2014年，大商集團在河南省已佈局29家店，2013年度銷售破“百億”，大商鄭州地區集團在其中佔據多數。
“對大商在河南市場的‘一草一木’，呂偉順總裁都非常熟悉。過往10多年，公司在全省市場上開出的幾乎每家店，他都會關注。”大商鄭州地區集團一前高管坦言，未曾料到，時隔數年後，竟需呂偉順親自掛帥來“拯救”鄭州公司。
事實上，呂偉順抵鄭後，大商集團與之同步實施了對鄭州地區集團高管團隊再次“大換血”。大商集團大慶地區集團副總裁邵泰傑，調任大商鄭州地區黨委書記、副總裁；大商瀋陽地區集團副總裁陳敬霞，調任大商鄭州地區集團總裁。此後，瀋陽、鞍山、大慶等大商既有強勢區域援兵，不斷向鄭州馳援。
金博大店作為大商入豫的旗幟，必是被“搶救”的第一對象。但無論是房租成本、遺留舊疾，還是團隊跨地域作戰的適應力，在今日呈現出即是“搶救未果”的現實。
2019年7月，大河報·大河財立方曾經在大商金博大店注意到，該店空鋪率已高達50%以上。一層西區封閉，四層幾乎整層空置。
2019年，大商金博大店拿得出手的變化案例，是當年7月，河南麥迪遜商業管理有限公司與大商鄭州地區集團簽約，以聯營模式合作大商·麥迪遜城市奧特萊斯金博大店。該店位置是在大商金博大店內1層局部、2層~4層。簡單理解，這家店成為該購物中心最大的“租客”，同年11月末投入運營。但是，今日大商宣佈閉店也將入駐不足4個月的麥迪遜城市奧萊帶入困境。
丟掉金博大店，大商會損失幾何？
從單店投資角度看，這會涉及與房東、自有員工、品牌商戶、供應商等多方賠償，掃尾損失尚未可知。
但由大商的視角看，損失了金博大店，或意味著其在鄭州市場“斷臂止損”。此前，該店連虧4年、合計約虧5億元。該公司在2019年8月發佈的半年報顯示，大商金博大店淨資產約-1.158億元、淨利潤約-7891萬元。這意味著，在即將發佈的2019年年報中，該店仍將大概率繼續虧損。
另需看到，金博大店在大商鄭州區域的“廣告牌”價值已消耗殆盡。曾因2006年“天價租金”進駐金博大，大商在國內零售業一戰成名，並在過往14年為大商支援了屬地管理團隊、供應鏈、品牌商資源，以及各家“房東”所獲超值品牌溢價。而今，當實體商企、傳統百貨經營模式增長式微，大商遲遲未拿出新的改進型業態，門店收縮較大，因而，丟下這張吞金的“廣告牌”，亦在情理之中。
“大商在過往14年向‘房東’信達資產支付租金約19億元，買金博大城8萬平方米經營物業，似乎也夠了。”一大商鄭州地區集團前管理層稱，這種合作狀態早已註定結束，只不過等來了一個遲來的結果。
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