选筹决定收益。
最近几年，由于不少城市房价不涨反跌，加上对未来房价涨幅预期持悲观态度，身边不少朋友纷纷考虑将房子卖了，或投资股票，或投资实业，或纯粹为了改善生活。
那么，假如你有1000万，到底是该买房，还是持有现金，做点投资呢？
Part 1
一般人买房的目的无非是两类，一类是刚需自住，一类是投资。而投资也往往也是通过出租获取租金收益。
假如拿1000万来买房自住，那么就等于节省了租金，按照目前北京的租房行情来看，租售比大概在2%左右。
由于通货膨胀的原因，未来租金大概率还会上涨，假如每年增长10%，再假设房价不涨，维持现状，那么未来十年租售比有可能到4%。假如首套房不缴纳房产税或不考虑房产税，那么这就相当于买房的年化收益是4%。
相对于买房的机会损失，假如没有其他的投资渠道，仅仅拿这1000万去理财，那么现在年化收益大概4%，但由于未来几年利率大概率下行，理财收益也将不断下降，可能就会低于4%。
这样的话，在不考虑房产税（暂不征收或首套免征等）的前提下，买房所节省的租金与理财收益相比，是略微划算的。
假如未来房价上涨，那么与理财相比，买房无疑能获得更大收益。
但假如未来房价下跌，比如十年后跌10%，相当于资产损失100万，相对于每年2-4%的租金，还是挺多的。
那么未来房价会跌吗？房价涨跌取决于很多因素，比如土地与房屋供应、产业变迁、人口增减、调控政策等，还有你的买入价格，也就是选筹。
假如你买的是七折笋，那么你的租售比不仅能提升，而且未来跌幅得跌到30%以上，才会触及你的资产安全线。从目前一二线城市来看，调控不仅调房价涨，也会控制房价跌，因而市场普跌30%以上的概率应该不大。
但如果你买的是贵妇CEO，或者溢价买在了高点，那么房价下跌的可能性还是有的。因此，选筹非常重要。
综上，在通胀上行、租金上涨、利率下行、理财收益下降，没有其他更好的投资渠道，以及对房产税暂不征收或首套房免征等假设的前提下，如果买在有潜力的城市且选筹得当，是值得买房的。
Part 2
再来看看如果不买房，去做投资，用投资收益来租房住，会是什么情况呢？
如果投资于股票、比特币等这类高风险品类，可能会暴富，也可能血本无归，普通人可能不会这么去选择，最大的可能是做一个投资组合，一部分投资与高风险品类，一部分投资与低风险品类，兼顾风险与收益。
假如只考虑理财，那么如前所述，解决住房所支付的租金可能会不断上涨，而理财收益可能不断下降，从而收益为零甚至为负数。
而且由于通货膨胀，持有的现金也会缩水，购买力下降。
也就是说，拿1000万去投资——比如理财，如果所获得的投资收益不能覆盖租房成本，那么租房不如买房。
Part 3
如果不是全款买房，而是贷款买房，合适吗？
目前贷款利率在5%左右，未来利率可能继续下行到4%左右甚至更低，如果房价维持现状，租售比可能提升到4%左右，贷款利息与租金相抵，相当于收益为零，而理财可能收益为2%。显然，贷款意义不大。当然，如果为了通过杠杆撬动房产的话，也可以贷款。
假如房价每年涨5%，这个5%相对于理财收益的2%，不考虑房产税等其他因素的话，显然是可以考虑贷款的。
假如房价下跌，房产价格缩水，贷款利息与租金相抵，显然加杠杆不仅没有收益，还将承受本金的损失。但如果选筹得当，所购房产价格下跌的可能性就小很多。
因此，在所谓的房地产下半场，由于存在诸多变量，需要考虑多种变量的趋势与影响，基于对未来趋势的判断去选择买房或租房。
而在买房选项中，选筹越发显得重要。如果能够选到低于其内在价值的房产，将成为资产的“压舱石”，从而能够抵御可能的房价下跌风险，并收获房产价格上涨而带来的资产收益。
而且，与其他因素相比，选筹差不多是唯一可控的因素。
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