目前，對於以不動產對外投資行為如何徵收營業稅，實務中以投資方是否承擔風險和獲取固定收益為條件，有兩種處理辦法：一是對投資方承擔公司經營風險，不獲取固定收益的，相當於以不動產對外進行權益性投資，按照《國家稅務總局關於印發的通知》（國稅發﹝1993﹞149號）的有關規定：“以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行業，不徵營業稅”。只是在該項股權轉讓時按照“銷售不動產”稅目徵稅。二是如果不與其他投資方共同承擔風險，收取固定利潤，按照《國家稅務總局關於以不動產或無形資產投資入股收取固定利潤徵收營業稅問題的批覆》（國稅函發﹝1997﹞490號）的規定，屬於將場地、房屋等轉讓他人使用的業務，應按“服務業”稅目中“租賃業”項目徵收營業稅。
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2016年5月1日後，隨著“營改增”大幕落下，營業稅正式退出歷史舞。以上關於不動產對外投資的操作辦法是否在徵收增值稅時仍然適用？筆者的觀點是：在沒有新的特別規定明確的情況下，“營改增”後不動產對外投資將不能再按照原來的操作辦法徵收增值稅，具體分析如下：
一、按照《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（以下簡稱“實施辦法”）附件《銷售服務、無形資產、不動產註釋》的規定：“銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動”。而《公司法》第27條規定：“股東可以用……實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價並可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資”，其中只有“土地”可以使用權出資，而不動產不能以使用權出資，只能以所有權出資，所有以不動產對外投資無論是否約定承擔風險或取得固定收益，均屬於轉讓不動產所有權的行為，應當繳納增值稅。
二、實施辦法第14條只是規定“無償轉讓不動產”屬於視同銷售不動產，沒有明確以不動產投資屬於參與被投資方利潤分配，共同承擔風險的方式是否在所有權轉讓時發生納稅義務。但是《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第15號）第2條中提到：“取得的不動產，包括……接受投資入股……取得的不動產”。投資入股取得的不動產可以抵扣進項稅額，意味著投資方以不動產投資時需要開具發票和負擔銷項稅額，從而間接說明以不動產投資屬於“營改增”後“銷售不動產”稅目的徵稅範圍。
根據實施辦法第44條，如果投資方為了節稅在以不動產投資時開具價格明顯偏低的發票，稅務機關有權以“價格明顯偏低且不具有合理商業目的”為由核定其銷售額。但鑑於投資方在以不動產對外進行股權投資時難以取得現金收益，在當期全額繳納增值稅比較困難，因此未來稅務機關有可能將“以不動產投資進行股權投資時不繳納營業稅，待未來股權轉讓時再繳納”的規則平移過來。當然如果投資時投資方無需按照銷售不動產繳納增值稅，被投資方也就不可能抵扣進項稅額。
三、對於不與其他投資方共同承擔風險，收取固定利潤的不動產投資行為，由於其同樣轉移了不動產所有權，因此也應當按照銷售不動產繳納增值稅。這種情形下，投資方轉讓不動產時產生一項對被投資方的債權，相當於將不動產的銷售價值借給被投資方。因此投資方未來從被投資方取得的固定收益有分期收取房款的性質，其中有一部分是不動產銷售價值，相當於本金；另一部分是被投資方支付對投資方債權的利息，屬於貸款服務。根據實施辦法第45條關於納稅義務的規定，這兩部分收益應當在收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天發生納稅義務，先開具發票的，為開具發票的當天。
投資方獲得的固定收益如何劃分“不動產銷售”和“貸款服務”兩部分？由於兩個稅目的稅率不同，且貸款服務的進項稅額不能抵扣，進行正確劃分不但關係到投資方納稅義務的金額，而且關係到被投資方能否抵扣進項稅額。筆者認為應當根據投資者從被投資者獲得的全部收益減去不動產的評估含稅價格的差額作為利息部分計算每次收益中包含利息收入的比例，按比例開具發票。
例如：一般納稅人A企業將2016年5月1日後取得的評估含稅價值1000萬元的不動產向B企業投資，約定4年內A從B每年取得固定利潤400萬元，合計1600萬元，屬於利息部分的收益佔全部收益的比例為（1600-1000）/1600×100%=37.5%，每年A企業取得收益後向B開具“貸款利息”發票價稅合計為400×37.5%=150萬元，繳納增值稅=150/（1+6%）×6%=8.49萬元，A企業不得開具專用發票，B企業不得抵扣進項稅額；開具“不動產銷售”發票價稅合計為400×（1-37.5%）=250萬元，繳納增值稅=250/（1+11%）×11%=24.77萬元，B企業可以按照《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》分期抵扣進項稅額。
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