摘要：世界就是一個騙局，要及早參與，並在識破之前離開（歡迎關注槓桿遊戲）
在我年少不更事的時候，我每次路過一個名字帶“奧園（奧林匹克花園）”的小區都非常敬仰。
我想象的是五環，奧林匹克，我以為這真的是奧林匹克花園，是運動健將居住的地方。後來我才明白，這是一家地產公司開發的商業樓盤。
奧園開發的小區，以前真的叫奧林匹克花園。
1998年，時任國家體育總局局長伍紹祖先生，在人民大會堂親筆為廣州奧林匹克花園題詞。
也是那一年，廣東金業集團向廣州番禺地名辦提出申請，將“金業體育花園”更名為“廣州奧林匹克花園”。名字確實讓人浮想聯翩，不能怪槓桿地產年少時沒見識。
昔日的金業集團，慢慢演進，也就是後來我們熟知的奧園集團。
和恆大、碧桂園比，奧園的體量要小。日前發佈的年度業績公告顯示，2019年奧園的物業合同銷售為人民幣1180.6億元（該公司權益比：83%），同比增加29%。
銷售破千億元，可喜可賀。這是合同口徑，如果權益口徑，千億還略差一點。按理說2020年，權益額破千億，應該問題不大。但近期的事情，可能讓很多房企都頭疼，而奧園遭遇還不止於此。
1、一年期內要還的債務超400億！
如果只看業績公告中的銷售額、營收、利潤指標，2019年，奧園的表現非常優秀。
銷售額上文槓桿地產寫了；營收505.3億元，同比增長高達63%；毛利潤150.2億元，同比增長56%，毛利潤率為29.7%；淨利潤52.2億元，同比增長78%，淨利潤率為10.3%……
看上去非常不錯。
而看負債率，2019年末87.24%，雖然比2018年末高了三四個點，對於房企來說，也不算個事。
但看債務的結構，就有點意思了。
奧園2019年業績公告披露，截至2019年末，奧園銀行及其他借款約為689.61億元，2018年末為407.52億元）；優先票據及公司債券約為268.03億元，2018年末為169.70億元。
上述負債增速、增速，都不低。
接著槓桿地產發現，合計957.65億元要還的債務中，按需要時償還及1年以內負債高達418.73億元。而2018年末時，這個數字還只有237.32億元。
這個絕對增幅、比例都是驚人的。
這個短債的佔比，和很多優質房企比，確實比較高，壓力可想而知。而2019年末，奧園擁有不受限制的現金及銀行存款、結構性存款約588億元。
不僅如此，奧園還有已簽訂未撥備的建築成本、土地款、收購款項約355.32億元，應占有關合營企業已簽訂未撥備的建築成本約34.8億元，需要在未來一年內撥付，還未算上述新一年的土地、建築等預算支出……
錢不經花啊。
按照奧園自己的披露，2019年末，淨負債比率74.9%。算高嗎，大家應該明白。
此外，或然負債方面，奧園就買方之銀行按揭貸款及合營企業銀行借款提供擔保額約857.23億元，2018年末為536.04億元。
通過業績公告，槓桿地產發現，奧園有大量的海外發債。公告中，奧園自己也提醒存在外幣風險。
如果看奧園過去一年總債務的增長，則更加驚心動魄。
如上圖，槓桿地產發現，2019年末，奧園的綜合負債，從2018年末的1581億元，增長到2529億元。
近1000億元啊！
難怪，外部會出現那麼多看法，下文槓桿地產會寫。
2、瘋狂拿地的一年
按照中指院的全口徑銷售額排名，2019年奧園排29位，奧園的業績公告也說，自己超額完成1140億元的全年目標，躋身全國銷售三十強。
合同銷售破千億元，同比增加29%，遠高於同行，奧園自然想更進一步、大戰一場。
圖表來源|中指院（特此感謝）
所以我們看到，2019年，奧園在土地市場上非常積極。
業績公告說，充裕優質的土地儲備，為集團業績的持續增長提供了強有力保障。2019年，奧園新增87個項目，新增可開發建築面積約1609萬平米，新增可售貨值約1861億元。
為此，奧園花了300多億元。
截至2019年末，奧園擁有280個項目，分佈85個境內外城市，土地儲備總建築面積達4503萬平米（權益比79%），總貨值約4585億元，計入城市更新項目後的總貨值約6845億元。
奧園自稱，城市更新項目儲備充足，實現“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”三舊改造全覆蓋。截至2019年底，擁有超過30個城市更新項目，總規劃建築面積1425萬平米，規劃可售面積約845萬平米，可售貨值約2260億元，其中粵港澳大灣區佔89%，提供額外的土地儲備資源，持續受益於大灣區的利好政策。
當然槓桿地產要說，城市更新有很多不確定性。此前多家公司的類似情況，我都有寫。
有了地，當然要大幹一場。奧園2020年計劃的新開工面積，據說將提升到1850萬平米，竣工面積預計超過920萬平方米。
這無疑將大幅增加支出、債務。
就像奧園首席財務官陳志斌所言，“撇去一些比較小的開支，包括稅金、費用、分紅派息。” 陳志斌表示，奧園在現金流上，最大的支出還是來源於購地和建築成本開支。
2020年，此前攀升的土地款，建築支出和多元投入以及病毒影響，奧園負債繼續承壓。
好在近期融資窗口，利率也比較低。
且奧園稱，一季度自己已經還了100億元。不過按照計劃，“我們今年買地的政策還是保持在以往的策略上，預算大概是400億多一點。”
3、2月銷售嚴重下滑，3月被質疑遭遇做空，股價大跌
2020年的2月，對於多數房企，都是極為難受的一個月。
受衝擊最嚴重的公司中，中國金茂的合約銷售下滑69%，綠城中國的銷售下滑67%，中國奧園的銷售下滑65%。
按照奧園自己的披露，2020年2月，實現未經審核物業合同銷售金額約19.6 億元，同比減少65%。
奧園推出的“奧園購房寶”線上平臺，看來戰績不行。
2020年銷售壓力，不僅僅奧園，很多房企都得面對。
在業績會現場，槓桿地產還注意到，現場有提問：
關於3月份的做空報告，對公司頻頻被選中做空有何評價？
奧園說：
關於3月初的做空報告，公司也做了一個公告澄清。公司因為過去幾年業績的關注度都比較高，我們的股票交易量也很大，股價的表現非常突出，所以受到的關注也比較多，但是公司還是會按照交易所的相關規則，在合規、披露方面做足工作，所以對這種做空的行為，我們認為是市場上的一些商業行為，一個健康的股票市場有做多也有做空。
我們未來更多的是用數字說話，來駁斥這些做空的行為，也感謝大家對公司股票的關心。
如上圖，看過去一年奧園的股價走勢，特別是3月初的做空，對奧園確實造成極大影響。
事情的緣由是3月3日，自稱“一個有良知的地產人”，發佈了一份中國奧園的做空報告。報告稱，中國奧園在高速擴張的同時卻能保持著低負債，背後實質上“明股實債”。
該報告對奧園的指控主要包括，中國奧園以“明股實債”的方式，將百億借款通過信託和旗下基金公司等關聯方，注入到子公司的少數股東權益中，並存在隱瞞和低報歸屬少數股東利潤等行為；
過去三年虛報合約銷售和回款金額約20%；
違規引入信託貸款，並利用旗下金融平臺為母公司項目融資（自融）。
根據報告所述，小股東權益的很大一部分，是由奧園關聯方引進了高息信託貸款，即明股實債。
此外，做空報告還認為，奧園或還涉及違規“自融”。
報告中稱，中國奧園的非控股股東權益主要由廣州奧園股權投資基金管理有限公司、珠海鼎盛股權投資基金管理有限公司和不同的信託、保險以及投資公司構成。
報告中提供的數據顯示，目前中國奧園財富在運營產品規模超過120億人民幣。自2017年四季度以來，由中國奧園財富的融資產品有三十四個，全部帶有固定收益的屬性，累計融資額超過130億人民幣，其中不少投資於中國奧園自身的地產開發項目。
另外，珠海鼎盛作為私募管理人，之前發行過多期私募股權投資基金，其中大多直接和中國奧園相關。
對於這些指控，奧園發公告駁斥，此次業績會再次回應。
民生證券提出，如果房企少數股東權益出現大幅波動，或房企少數股東淨利潤佔比與權益佔比長期差別較大，就說明該公司存在明股實債情況的可能性較大。
索羅斯有句名言：“這整個世界就是一個騙局，要及早的參與其中，並在騙局被所有人識破之前離開”。
是非曲直，槓桿地產認為，留給時間檢驗吧。
還有一件有意思的事，外界傳奧園要學某大佬一樣，去深圳。
在奧園2019年業績發佈會上，執行董事、營運總裁馬軍表示，集團總部還是在廣州，也很看好深圳發展，將旗下地產集團總部搬到深圳，是為了更好吸引人才，奧園在東莞、惠州等地的業務量較多，可以更方便管理，對整體管理也不會造成很大的影響。
哪裡能更好發展、能獲得資源，就該去那裡。
本文所有財務數據，為中國奧園公開披露
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