資本市場“掉隊生”金輝集團港股上市背後： 淨負債率170%
2020-03-26 19:17
四年A股上市路謀求無果，金輝集團最終選擇轉道港股。近日，2019年銷售額排名TOP40的房企金輝集團以金輝控股（集團）有限公司的身份正式向香港聯合交易所遞交IPO申請。這也讓傳聞已久的金輝集團赴港上市消息得到證實。赴港上市的同時，金輝集團也決定撤回A股上市申請。至此，金輝集團擱淺了四年的A股上市路最終畫上句號。對於闖A無果的金輝集團而言，近幾年業績可觀，處於穩步增長狀態，但在此番赴港上市的背後，作為資金密集型企業，公司資產負債率不斷走高，2019年經營活動現金流轉負以及淨資產負債比率達到170%的情況，則讓公司的資金壓力凸顯。
闖A無果改道港股
對於金輝集團而言，擱淺四年的A股闖關之路最終無奈“放棄”。在資本市場“落後”多年後，金輝集團最終轉赴港股。
此前，關於金輝集團擬赴港上市的消息在市場不脛而走。如今，該消息得到最終坐實。3月25日晚間，港交所官網掛出了金輝控股（集團）有限公司赴港上市的招股書，這也意味著金輝集團闖關A股未果之後，最終選擇赴港上市。
從招股書來看，農銀國際、中信里昂證券、海通國際三家為金輝集團此番港股IPO的聯席保薦人。金輝集團是一家全國佈局、區域聚焦、城市領先且聲譽卓著的大型地產開發商，專注於為首次購房者及首次改善型購房者提供優質且多樣化的住宅物業。為滿足目標客戶的差異化需求及偏好，金輝集團提供了優步系、雲著系、銘著系、大城系四種住宅物業系列。
從行業排名來看，金輝集團居於2019年房地產企業銷售額TOP40之位。此外，金輝集團亦各項“榮譽”加身。金輝集團於2020年在國務院發展研究中心企業研究院、清華大學房地產研究所及中國指數研究院授予的“中國房地產開發商前百強”中位列第37名，較2019年排名第38名前進一位。分別在2018年及2019年獲中國房地產協會及易居房地產研究院中國房地產測評中心授予的“中國房地產開發企業品牌價值30強”和“中國房地產開發企業品牌價值成長性10強”等。
與金輝集團可圈可點的行業排名地位形成鮮明對比的是，金輝集團在資本市場上的“失意”。2016年，這家在1996年發軔於福州的房地產企業資本市場野心正式顯露。當年，金輝集團的A股IPO申請獲得證監會的受理。然而，此後，金輝集團A股上市之路在2017年獲得首發反饋後再未有下一步進展。擱淺四年後，如今，金輝集團最終轉道港股上市。
資本市場“掉隊”
“鑑於中國房地產行業調控和監管環境收緊，及中國總體融資環境所面臨的挑戰日趨嚴峻，以及為獲得國際證券市場認可，金輝集團於2020年3月向中國證監會提交申請，自願撤回其A股上市申請。”對於擱淺四年的A股上市後續安排，金輝集團在招股書中如是表示。
從財務數據來看，金輝集團近幾年業績呈現穩定增長狀態。2017、2018、2019年，金輝集團的收益分別為117.8億元、159.7億元、259.6億元，複合年增長率為48.5%；同期，金輝集團分別實現利潤分別為22.2億元、23億元、26.9億元，複合年增長率為10%。
作為行業TOP40房企，2019年末，金輝集團總土地儲備面積達到2667.4萬平方米，覆蓋長三角、環渤海、華南、西南、西北五大區域30個城市。根據介紹，金輝集團應占總建築面積的93.4%位於二線城市及核心三線城市。其中，西北、西南土地儲備面積佔比相對較高，均佔總土地儲備的26.5%。不過，相比之下，長三角、華南地區則不足10%，分別為8.6%、9.4%。
雖然業績穩定增長，但對於闖關A股四年無果而轉道港股的金輝集團而言，儼然已經成為資本市場的“掉隊者”。記者通過查詢後發現，2019年銷售額排名前40的房企中，金輝集團成為僅剩的兩、三家未上市企業之一。而與金輝集團同樣在1996年成立的諸如新城控股、濱江集團、華潤置地等企業均早已登陸A股或港股市場。其中，華潤置地在1996年即登陸港股市場，即便新城控股相對較晚，也在2015年成為A股一員。如今三者2019年的銷售額在行業中分別排名第8位、28位以及第10位。
另外，2019年銷售額前40的房企中，在2016年及之後上市的企業則達到6家。
淨負債率高企
在金輝集團轉道港股上市背後，公司資產負債率逐年走高以及2019年末的經營活動現金流量金額由正轉負的情況則尤為引人關注。另外，2019年金輝集團淨資產負債比率達到170%，遠超可比同行企業。
從財務數據來看，金輝集團資產負債率逐年走高。2017-2019年，金輝集團資產負債率分別為83.18%、85.46%、85.68%。 Wind顯示，2019年銷售額在前40且已經上市的企業，2018年的資產負債率平均值居於80%以下。港交所上市房企2018年資產負債率平均值為52%，中位數為56%。
另外，2017-2019年，金輝集團淨資產負債比率（淨資產負債比率是按總借款減現金及銀行結餘，除以總權益計算得出。借款總額包括有關年度的計息銀行及其他借款、優先票據、公司債券及資產抵押證券）分別達到190%、170%、170%。Wind顯示，2019年銷售額在前40已經上市的企業，2018年的淨負債率( 淨負債率=（帶息債務-貨幣資金）/所有者權益*100%)平均值為130%左右，中位數為120%（以可查數據計算），港交所上市房企2018年淨負債率平均值為128%，中位數為130%。據瞭解，淨負債率是衡量地產公司負債率最重要的兩個指標之一。
淨資產負債比率高企的同時，金輝集團的借款總額增長明顯。數據顯示，金輝集團借款總額從2017年的340.27億元增加至2019年490.71億元。另外，2017年、2018年及2019年，金輝集團銀行及其他借款、優先票據、公司債券及資產抵押證券的加權平均利率分別為7.25%、7.65%及7.76%。
借款及融資加權平均利率連年上漲的同時，近兩年，金輝集團經營活動現金流呈現盈負交替的情況。招股書顯示，2017-2019年金輝集團經營活動現金流量淨額分別約為-77.56億元、14.34億元、-56.97億元。2019年年末金輝集團持有現金及現金等價物92.19億元，較於2018年底下降約7.1億元。2019年末，金輝集團賬上“計息銀行及其他借款、公司債、優先票據”分別為139.79億元、40.35億元、0.34億元，總額達到180.48億元。
在地產行業一位專家看來，對於金輝集團而言，如何破解融資瓶頸、快速推貨加快回款將是其面臨的挑戰。而2019年經營淨現金流為負數情況下，受疫情衝擊能否“回正”，也存在一定壓力。
根據招股書，金輝集團此次赴港上市，所募得的資金將主要用於為現有項目撥資、部分償還項目開發的部分現有信託貸款，以及一般業務運營及運營資金。
在招股書中，金輝集團坦言，或會繼續進入國際及國內資本市場，使公司的融資來源多樣化，從而確保足夠的營運資金及支持公司業務擴張。“融資成本的增加將對我們的盈利能力及經營業績造成負面影響，而不能獲得融資將影響我們從事項目開發活動的能力，從而對我們的經營業績造成不利影響。”金輝集團如是說。
針對相關問題，北京商報記者曾向金輝集團發去採訪函，對方表示“目前公司處於緘默期，不方便發聲。”
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