隔行如隔山，世界商業史上，那些過度多元化的企業，大多沒能得到良好的結局，他們不是餓死的，而是撐死的。
文丨顧小白 編輯丨杜海 來源丨正經社
1.37億元競得南寧5幅產業用地之前，綠地控股在廣西南寧已經投資了10個項目，總投資額近300億元。根據其跟廣西方面的相關約定，未來5年內，綠地控股在廣西還有1000多億元的“代繳餘額”。
重倉廣西大基建是近年來綠地控股的重頭戲，基於 “房地產+大基建”兩條腿走路之上的多元化轉型，也是其目前已然成型的主要姿態。
不過，在房地產行情下行洗牌階段，在大基建投入大、回報週期長、多元化跨度大等枷鎖束縛下，這兩條腿走起來有些費勁。
01
跟房企龍頭距離越拉越大
中指研究院日前發佈的《2019年中國房地產銷售額百億企業排行榜》顯示，綠地控股2019年銷售金額為3880億元，排名第6，與第1名碧桂園相差3835億元。自2012年第一家入圍世界五百強以來，7年間，綠地控股跟房企龍頭的距離已越拉越大。
近年來，綠地控股的狀態顯得有些原地踏步。
從銷售金額來看，2017年邁過3000億元門檻後就定下了年銷售突破5000億元的目標。不過，2018年、2019年都沒能跨過4000億元的門檻。其中，在2019年底，曾拿出5000萬元作為營銷獎勵，刺激營銷條線衝擊4000億元銷售指標，但最終也沒能如願。
數據顯示，2016年-2019年間，綠地控股的合同銷售額增速分別為10.82%、20.20%、26.42%和0.10%。2018年出現的增速爆發，2019年就跌到了谷底。
儘管房地產行業在2019年增速整體出現放緩趨勢，但綠地控股的“退步”在頭部房企中顯得格外扎眼。
正經社梳理發現，2019年，50家上市房企銷售額平均同比增長26%。同期，前三甲碧桂園、萬科、恆大的銷售額增幅分別為10%、3.9%、9%，均較2018年有不同程度的下跌，但卻比綠地控股高得多。同時，在房企千億陣營中，綠地控股的增速已經是墊底的存在。
02
多元化轉型帶來的陣痛
正經社注意到，銷售規模增速放緩的同時，綠地控股拿地的規模卻一直保持著較快增長。數據顯示，2016年-2018年，綠地控股拿地面積分別為890萬平方米、2125萬平方米、4250萬平方米，拿地規模分別處於行業第9、第5、第2。
其中，2017年、2018年的拿地面積同比增幅為138.76%、100%。儘管增幅有所放緩，但擴容仍然處於高速狀態。
銷售規模增速與拿地面積增速出現的矛盾，與近年來的多元化轉型有關。2014年開始，綠地控股提出要向“大基建、大金融、大消費”領域轉型。按照其自己的說法，當前綠地控股已在全球範圍內形成了“以房地產開發為主業，大基建、大金融、大消費以及科創、康養等新興產業並舉發展”的多元經營格局。
不得不說，作為一家房地產驅動的上市公司，這樣的跨度半徑已經遠離了賴以起家的主業。世界商業史上，那些過度多元化的企業，大多沒能收穫到良好的結局。在總結美國300個企業的倒閉原因時，惠普公司的第四任CEO Lewis Platt說道：這些企業都不是餓死的，而是撐死的。
因為，隔行如隔山，過度多元化，將分散決策者的精力並侵蝕企業的核心競爭力。
不過，從營收的組成結構來看，業績目前仍然主要依靠房地產和基建業務兩條大腿。以2019年為例，上半年，兩業務分別營收900.91億元、1077.46億，分別佔比總營收的44.72%、53.49%。
有觀察人士告訴正經社，綠地控股這些年已大舉進入江蘇、陝西、廣西、貴州、天津等地的建工領域，雖然是出於轉型大基建的需要，還能得到融資、拿地和拿項目等方面的便利，但大基建板投入大、週期長、利潤低等方面的特點，又將反過來勒緊公司的資金鍊。
同時，正經社發現，由於近年來拿到的地很大一部分都投入到了基建業務之中，使其在營收構成中佔據了超過一半的比例，這就反過來導致儘管拿地規模高速增長，但銷售規模增長卻馬力不足。
值得注意的是，在基建業務和多元化規模不斷擴大的同時，綠地控股的毛利率已被拖累。2015年-2018年，毛利率一直維持在15%左右。在此之前，綠地控股的毛利率則普遍保持在40%-80%之間，甚至在2014年實現了115.43%的超高毛利率。
03
低成本拿地的另一面
在房地產行業行情整體下行的情況下，綠地控股的房地產業務也過得比較艱難。
一直以來，綠地控股拿地的成本在頭部房企中多處於低價位。正經社統計瞭解到，以2019年為例，綠地控股拿地面積和拿地金額分別為3577萬平方米、804億元，在整個房地產行業中分別排名第2和第6。簡單用金額除以面積計算，綠地控股2019年拿地的平均價格為2248元/平方米。
同期，拿地面積排名第一的碧桂園，2019年拿地面積為4253萬平方米，拿地金額為1303億元，平均拿地價格為3064元/平方米。拿地金額排名第一的萬科，2019年拿地面積為2996萬平方米，拿地金額為1610億元，平均拿地價格為5374元/平方米。
綠地控股之所以能拿到成本較低的地塊，一方面在於通過幫助政府建設地標性建築，能夠低成本得到政府配比的住宅等用地；另一方面也在於在三四線拿地的規模更為廣泛。
這也為綠地控股房地產業務的發展戴上了枷鎖。
綠地控股為政府建地標性建築時，最大的特點是追求“高”。數據顯示，自2004年開始嘗試超高層起，截至2017年底，綠地控股有49棟超高層項目，包括200米以上45棟，400米以上8棟，基本上做到了“凡有二線城市，皆有綠地高層”。
但超高層的錢景卻有些堪憂。除了超高層投入大、週期長的特點與當下經濟環境不太相稱外，收益率也在下降。第一太平戴維斯數據顯示，2019年，上海、杭州、南京、蘇州寫字樓的空置率分別達到17.5%、19.1%、16.6%、29%。對於2020年的狀況，第一太平戴維斯給出的空置率預測基本上皆為“上升”，租金也將呈現下降趨勢。
一線和準一線城市尚且如此，三四線的情況就更不容樂觀了。業內人士認為，在快速擴張期，綠地控股在三四線拿地規模大，且商辦為主，這一情況或將成為綠地控股資金流動的絆腳石。
04
現金流一直不太穩定
種種跡象都在指引吃瓜群眾猜想：綠地控股的資金鍊，還好嗎？
2019年底以來，由於拖欠了工程款，綠地控股旗下多家子公司被列為了失信被執行人。
鬧得最為沸沸揚揚的，要數中建三局向綠地控股發出的“工程聯繫函”。這封流傳到網上的函件稱，因業主欠付鉅額工程進度款，被迫即日起對武漢綠地中心項目實行全面停工。不久以後，位於武漢和平大道的綠地青山香樹花城項目，也因拖欠工程款爭議被曝停工。
2020年1月，綠地控股董事長張玉良在接受媒體採訪時回應稱，停工不符合事實，並宣稱“這個事情再延伸到國家經濟下行、綠地資金鍊出問題，就更加不對了。重大戰略性項目怎麼可能隨便停工”。
聯合信用評級有限公司曾針對綠地控股給出評估報告稱：截至2018年底，公司房地產在建規模大，且規模迅速擴張的建築板塊資金需求大，或對公司資金形成一定佔用，後續公司將面臨一定的資本支出壓力。
事實上，綠地控股的現金流一直不太穩定。在2015年和2016年，經營活動產生的現金流量淨額曾大幅為負，分別為-242.39億元和-43.57億元。
這一指標在2017年達到近五年最高588.63億元之後，又呈下滑態勢。截止到2019年前三季度，綠地控股的經營活動產生的現金流量淨額為91.27億元，較2018年前三季度的309.73億元下降70.53%。
同時，綠地控股的債務也在不斷施壓。數據顯示，2015-2018年，負債率分別為88.04%、89.43%、88.99%、89.49%，一直居高不下。截至2019年9月末，總負債高達9181億元，負債率達到88.29%，處於行業高位；扣除預收賬款後負債率為81.46%，超過了行業80%的控制紅線；有息債務接近3000億元，其中一年內到期的有息債務達958.91億元，佔有息負債總額的32.04%，遠遠高出上述現金流量淨額，也高出手持的823.77億元貨幣資金，短期償債壓力大。
為了緩解債務壓力，綠地控股一邊發行了180億元公司債；一邊接近清倉地接連減持正值上升態勢的雅生活股票，套現了近26億港元，顯得甚為急迫。
除此之外，受到房地產行業融資收緊的影響，許多國內房企將融資觸角伸向了海外，綠地控股也沒例外。wind數據顯示，2020年，綠地控股還有五筆美元債即將到期，共計14.3億美元，折成人民幣共約100多億元。
債務步步緊逼，房產業務成長出現疲態，基建和多元化業務盤子不斷拉大持續分攤毛利，綠地控股資金鍊的緊繃程度可想而知。
儘管張玉良宣稱正在考慮將大基建、大消費、酒店旅遊等業務板塊分拆上市，但截至目前，外界還沒有看到時間表。
或許，等時間到了，拆分業務上市會給綠地控股一個答案。【《正經社》出品】
【本文為“房企活下去”系列第二篇，前一篇為：
年報亮相後市值已蒸發400億，手握1600億現金，萬科卻如芒刺在背】
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