隔行如隔山，世界商业史上，那些过度多元化的企业，大多没能得到良好的结局，他们不是饿死的，而是撑死的。
文丨顾小白 编辑丨杜海 来源丨正经社
1.37亿元竞得南宁5幅产业用地之前，绿地控股在广西南宁已经投资了10个项目，总投资额近300亿元。根据其跟广西方面的相关约定，未来5年内，绿地控股在广西还有1000多亿元的“代缴余额”。
重仓广西大基建是近年来绿地控股的重头戏，基于 “房地产+大基建”两条腿走路之上的多元化转型，也是其目前已然成型的主要姿态。
不过，在房地产行情下行洗牌阶段，在大基建投入大、回报周期长、多元化跨度大等枷锁束缚下，这两条腿走起来有些费劲。
01
跟房企龙头距离越拉越大
中指研究院日前发布的《2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜》显示，绿地控股2019年销售金额为3880亿元，排名第6，与第1名碧桂园相差3835亿元。自2012年第一家入围世界五百强以来，7年间，绿地控股跟房企龙头的距离已越拉越大。
近年来，绿地控股的状态显得有些原地踏步。
从销售金额来看，2017年迈过3000亿元门槛后就定下了年销售突破5000亿元的目标。不过，2018年、2019年都没能跨过4000亿元的门槛。其中，在2019年底，曾拿出5000万元作为营销奖励，刺激营销条线冲击4000亿元销售指标，但最终也没能如愿。
数据显示，2016年-2019年间，绿地控股的合同销售额增速分别为10.82%、20.20%、26.42%和0.10%。2018年出现的增速爆发，2019年就跌到了谷底。
尽管房地产行业在2019年增速整体出现放缓趋势，但绿地控股的“退步”在头部房企中显得格外扎眼。
正经社梳理发现，2019年，50家上市房企销售额平均同比增长26%。同期，前三甲碧桂园、万科、恒大的销售额增幅分别为10%、3.9%、9%，均较2018年有不同程度的下跌，但却比绿地控股高得多。同时，在房企千亿阵营中，绿地控股的增速已经是垫底的存在。
02
多元化转型带来的阵痛
正经社注意到，销售规模增速放缓的同时，绿地控股拿地的规模却一直保持着较快增长。数据显示，2016年-2018年，绿地控股拿地面积分别为890万平方米、2125万平方米、4250万平方米，拿地规模分别处于行业第9、第5、第2。
其中，2017年、2018年的拿地面积同比增幅为138.76%、100%。尽管增幅有所放缓，但扩容仍然处于高速状态。
销售规模增速与拿地面积增速出现的矛盾，与近年来的多元化转型有关。2014年开始，绿地控股提出要向“大基建、大金融、大消费”领域转型。按照其自己的说法，当前绿地控股已在全球范围内形成了“以房地产开发为主业，大基建、大金融、大消费以及科创、康养等新兴产业并举发展”的多元经营格局。
不得不说，作为一家房地产驱动的上市公司，这样的跨度半径已经远离了赖以起家的主业。世界商业史上，那些过度多元化的企业，大多没能收获到良好的结局。在总结美国300个企业的倒闭原因时，惠普公司的第四任CEO Lewis Platt说道：这些企业都不是饿死的，而是撑死的。
因为，隔行如隔山，过度多元化，将分散决策者的精力并侵蚀企业的核心竞争力。
不过，从营收的组成结构来看，业绩目前仍然主要依靠房地产和基建业务两条大腿。以2019年为例，上半年，两业务分别营收900.91亿元、1077.46亿，分别占比总营收的44.72%、53.49%。
有观察人士告诉正经社，绿地控股这些年已大举进入江苏、陕西、广西、贵州、天津等地的建工领域，虽然是出于转型大基建的需要，还能得到融资、拿地和拿项目等方面的便利，但大基建板投入大、周期长、利润低等方面的特点，又将反过来勒紧公司的资金链。
同时，正经社发现，由于近年来拿到的地很大一部分都投入到了基建业务之中，使其在营收构成中占据了超过一半的比例，这就反过来导致尽管拿地规模高速增长，但销售规模增长却马力不足。
值得注意的是，在基建业务和多元化规模不断扩大的同时，绿地控股的毛利率已被拖累。2015年-2018年，毛利率一直维持在15%左右。在此之前，绿地控股的毛利率则普遍保持在40%-80%之间，甚至在2014年实现了115.43%的超高毛利率。
03
低成本拿地的另一面
在房地产行业行情整体下行的情况下，绿地控股的房地产业务也过得比较艰难。
一直以来，绿地控股拿地的成本在头部房企中多处于低价位。正经社统计了解到，以2019年为例，绿地控股拿地面积和拿地金额分别为3577万平方米、804亿元，在整个房地产行业中分别排名第2和第6。简单用金额除以面积计算，绿地控股2019年拿地的平均价格为2248元/平方米。
同期，拿地面积排名第一的碧桂园，2019年拿地面积为4253万平方米，拿地金额为1303亿元，平均拿地价格为3064元/平方米。拿地金额排名第一的万科，2019年拿地面积为2996万平方米，拿地金额为1610亿元，平均拿地价格为5374元/平方米。
绿地控股之所以能拿到成本较低的地块，一方面在于通过帮助政府建设地标性建筑，能够低成本得到政府配比的住宅等用地；另一方面也在于在三四线拿地的规模更为广泛。
这也为绿地控股房地产业务的发展戴上了枷锁。
绿地控股为政府建地标性建筑时，最大的特点是追求“高”。数据显示，自2004年开始尝试超高层起，截至2017年底，绿地控股有49栋超高层项目，包括200米以上45栋，400米以上8栋，基本上做到了“凡有二线城市，皆有绿地高层”。
但超高层的钱景却有些堪忧。除了超高层投入大、周期长的特点与当下经济环境不太相称外，收益率也在下降。第一太平戴维斯数据显示，2019年，上海、杭州、南京、苏州写字楼的空置率分别达到17.5%、19.1%、16.6%、29%。对于2020年的状况，第一太平戴维斯给出的空置率预测基本上皆为“上升”，租金也将呈现下降趋势。
一线和准一线城市尚且如此，三四线的情况就更不容乐观了。业内人士认为，在快速扩张期，绿地控股在三四线拿地规模大，且商办为主，这一情况或将成为绿地控股资金流动的绊脚石。
04
现金流一直不太稳定
种种迹象都在指引吃瓜群众猜想：绿地控股的资金链，还好吗？
2019年底以来，由于拖欠了工程款，绿地控股旗下多家子公司被列为了失信被执行人。
闹得最为沸沸扬扬的，要数中建三局向绿地控股发出的“工程联系函”。这封流传到网上的函件称，因业主欠付巨额工程进度款，被迫即日起对武汉绿地中心项目实行全面停工。不久以后，位于武汉和平大道的绿地青山香树花城项目，也因拖欠工程款争议被曝停工。
2020年1月，绿地控股董事长张玉良在接受媒体采访时回应称，停工不符合事实，并宣称“这个事情再延伸到国家经济下行、绿地资金链出问题，就更加不对了。重大战略性项目怎么可能随便停工”。
联合信用评级有限公司曾针对绿地控股给出评估报告称：截至2018年底，公司房地产在建规模大，且规模迅速扩张的建筑板块资金需求大，或对公司资金形成一定占用，后续公司将面临一定的资本支出压力。
事实上，绿地控股的现金流一直不太稳定。在2015年和2016年，经营活动产生的现金流量净额曾大幅为负，分别为-242.39亿元和-43.57亿元。
这一指标在2017年达到近五年最高588.63亿元之后，又呈下滑态势。截止到2019年前三季度，绿地控股的经营活动产生的现金流量净额为91.27亿元，较2018年前三季度的309.73亿元下降70.53%。
同时，绿地控股的债务也在不断施压。数据显示，2015-2018年，负债率分别为88.04%、89.43%、88.99%、89.49%，一直居高不下。截至2019年9月末，总负债高达9181亿元，负债率达到88.29%，处于行业高位；扣除预收账款后负债率为81.46%，超过了行业80%的控制红线；有息债务接近3000亿元，其中一年内到期的有息债务达958.91亿元，占有息负债总额的32.04%，远远高出上述现金流量净额，也高出手持的823.77亿元货币资金，短期偿债压力大。
为了缓解债务压力，绿地控股一边发行了180亿元公司债；一边接近清仓地接连减持正值上升态势的雅生活股票，套现了近26亿港元，显得甚为急迫。
除此之外，受到房地产行业融资收紧的影响，许多国内房企将融资触角伸向了海外，绿地控股也没例外。wind数据显示，2020年，绿地控股还有五笔美元债即将到期，共计14.3亿美元，折成人民币共约100多亿元。
债务步步紧逼，房产业务成长出现疲态，基建和多元化业务盘子不断拉大持续分摊毛利，绿地控股资金链的紧绷程度可想而知。
尽管张玉良宣称正在考虑将大基建、大消费、酒店旅游等业务板块分拆上市，但截至目前，外界还没有看到时间表。
或许，等时间到了，拆分业务上市会给绿地控股一个答案。【《正经社》出品】
【本文为“房企活下去”系列第二篇，前一篇为：
年报亮相后市值已蒸发400亿，手握1600亿现金，万科却如芒刺在背】
#房企活下去#
閱讀更多 正經社 的文章
