hello，大家好！ 沒想到吧，【花貓問答】第二期這麼快就跟大家見面了！
注：貓姐問答僅為個人觀點的交流分享，可供購房時參考，如有不同見解，歡迎留言或加貓姐微信進行交流。以下為本期內容：
01關鍵詞 麒麟
問：藍光黑鑽有投資價值嗎？聽說去年引入了學區，價格一直也沒怎麼漲，跟仙林青龍地鐵小鎮那麼遠的區域一樣價格，能不能買？今年仁恆麒麟項目要啟動，麒麟還有荔枝廣場等一批商業配套，會不會突然發力？
花貓說房：麒麟片區整體的基礎設施配套存在問題，交通遲遲無法解決。地鐵缺乏，公交稀少，有軌電車未解決根本問題。區域有荒涼感，交通是買房配套中的第一大要素，因此麒麟片區的價格幾乎三年未漲！
仁恆進麒麟，可能是麒麟片區即將起飛的一個訊號。 眾多周知，近年來，仁恆承接的政府項目、與政府背景的企業合資合作的項目頗多，深受器重。
但就帶動房價而言，從過往歷史看，仁恆往往能獨善其身，並不會帶動整體區域。參見寧南仁恆翠竹園，仁恆在無地鐵、無學區、無配套等諸多不利因素下，該盤仍能一枝獨秀，躋身南京名盤；但周邊康盛花園等均為普通樓盤，價格並未跟漲。就宇宙中心河西中而言，河西中奧體片區房價是受地鐵、CBD、學區帶動上漲，仁恆江灣城也是獨立發展，自成一體。因此周邊樓盤想要藉助仁恆跟漲，比較難。
近日，片區新盤新保弘領東苑可能要開盤，其地價超過2萬+，因此片區樓盤紛紛有啟動之勢。但該片區二手房中海保利國際社區價格仍在2.6萬元/平上下，因此片區整體漲價不太可能，投資缺乏上漲空間。
貓姐建議，有交通的實質性改善消息，再入手該片區較好。該片區去年由中南熙悅的投資方之一國資置業牽頭，引入了力學小學分校，學校已經到位。“萬事俱備，只欠交通”。
用一句話形象地說，該片區可能“三年不升值，升值吃三年！”但就投資而言，講究資金回報率和週期的長短，所以不妨把握好交通問題的確切解決時間再入手。
02
關鍵詞 尾房
問：貓姐，聽說江北核心區要漲價，我看了正榮潤辰，置業顧問說哦洋房要4萬元/平，所以我就想投資一套江北新區的房產。江北的新城金樾府，和銀城悅見山，都有非標戶型的尾房，面積小，能不能購買？哪個好？我買的目的是投資，後期還考慮給父母或老人住。
花貓說房：江北核心區正榮潤辰洋房價格目前未定，最新的消息是可能實際價格3.6萬元/平左右。但今年，江北核心區的房價高層漲到3.5萬元/平大致就是這個趨勢了。這樣推算，龍華路、雨山路等板塊從2.7萬元/平突破到3萬元/平是順理成章的。
但是非標戶型仍建議謹慎購買。因為江北並非有公辦學區來支撐，所以並不是越小的房子越好。非標戶型一般在底樓、頂樓，能留到現在，就證明其真實性價比還低於正常房源，性價比稍弱。
在這種情況下，仍建議優先考慮正常新開房源。比如江畔都會上城如果加推不漲價，還是先拼搖號盤比較靠譜。對主城居民來說，江北目前並不具備日常居住條件，因此在考慮是自住還是投資的時候不要有過多的想法，多數仍為投資，必須考慮升值潛力。
貓姐建議，純投資的未必就要緊盯江北，溧水萬達廣場也推薦關注。該區域對主城居民不限購，之前限價僅1.1萬元/平左右，與市場二手房有明顯倒掛。次次開盤都搖號，搖到基本就是穩賺，且首付壓力、貸款壓力都小，適合投資。
03
關鍵詞 學區
問：貓姐，能不能說說河西新盤保利雲際的學區？保利雲際什麼都好，就感覺學區差了一點。新城小學南校區到底怎麼樣？
花貓說房：學區這個事情，官方的說法都是要等樓盤交付後教育部門才予以劃定，之前都是有風險的，即使是樓盤和學校就在馬路斜對面。
但是機遇也是在不確定中才能取得。貓姐根據保利雲際置業顧問和購房人提供的信息，做如下分析：
1、保利雲際最近的小學是新城小學南校區，最近的中學是新城中學本部。
其中新城小區南校區早年從新城小區本部分離出去，但教育質量基本與本部相當，新城小學本部的排名在全市範圍內也很一般，從去年起有2名學生被南外錄取，這個成績在建鄴區排第三或第四（致遠、金中實小、金陵河西或為前三）。
但新城中學本部非常好，基本是歷年中考公辦前三，與新城中學南校區（黃山路校區）有較明顯優勢，一般能領先均分15分，排名高6-7名。
新城小學、中學的北校區則更弱於本部及南校區，為怡康街小學中學“收編”而來。
一般來說，新城雙學區都是指本部。如果保利雲際按就近原則劃入新城小區南校區、新城中學本部，則為“新城雙學區房”，建鄴區一流學區，目前小戶型最高單價9.5萬，120平的戶型也能賣到6萬單價。
2、保利雲際在“安家南京”（365網的公號）的樓盤評測中，學區被標為：建鄴實小黃山路校區、新城中學本部。
建鄴實小黃山路校區為新城小學南校區南側的另一個學區，排名稍弱於新城小學南校區。為什麼被劃到這兒？疑與新城小學近年來生源爆滿有關，2018年該校就已經出現生源爆滿的現象，學校已經比原先規劃擴容50%，實在無法再擴，因此附近新盤可能被劃到附近的建鄴實驗小學黃山路校區。
3、貓姐查了新城小學南校區的施教區，從該校創立之初到現在一直沒有變過。敲重點！學區標明泰山路以西，因為此前泰山路以東為新城科技園，並無商品房樓盤，所以從未被劃入該學區。
新城中學本部的學區也是如此，均標註：泰山路以西。原因同上：泰山路以東原先無樓盤。
因此保利雲際也算是個特殊的樓盤，在新城科技園園區裡，十分罕見。它有沒有可能“中獎”新城中學本部學區呢？貓姐的判斷是有可能。因為如果不將它劃入新城中學學區，就要在泰山路以東新建學校才可以。泰山路以東的新城科技園裡，住宅樓盤罕見，即使後面再有，也不會太多，新建小學、初中，生源不夠也是問題。
比如新城小區南校區，幾乎覆蓋拉德芳斯、嘉業陽光城、仁恆G53，興元嘉園、萬科金域緹香等小區，大約70-80萬平的純住宅片區，居住人口約6000-7000戶，配套36軌（一個年級6個班）的小學；中學則要求配套的施教區會更大。
而保利雲際單盤僅5幢樓，不過300套上下，另建小學中學的可能性極小。但因其區域從未被劃過學區，因此也要看其附近學校的生源狀況，也不排除新城中學本部生源收不下劃近周邊的可能。但作為這一片區的最頂尖學校，能否進新城中學本部對學區的含金量還是差異很大的。
綜上所述，貓姐認為：保利雲際獲得優質學區，有可能，但也有風險！
而且保利雲際作為140-180平的純改善小區，在學區房市場上並沒有太大競爭力，因為總價太高了！
投資學區房歷來都是40-90平的中小面積為主，單價能夠拔高，學區房屬性才比較明顯。而能居住140-180平大平層的住戶，大多也有諸多民辦學校可以考慮，因此這樣的改善型住宅，學區房特徵並不明顯，在市場上，改善型房源仍多以產品品質、裝修配置等作為購房的主要考量。
04
關鍵詞 南部新城
問：南部新城G70這個樓盤怎麼樣？南部新城金茂府（雲瀾尚府）和仁恆賽虹橋項目如果都是4.5萬元/平如何選？
花貓說房：
1）首先說，南部新城G70和雲瀾尚府的比較。
南部新城G70由華僑城、建發、金地三家聯合開發，金地操盤，目前剛剛規劃報批，目前流露出的信息則有：
1、由8棟17-18層的高層和6棟6-8層的小高層組成，戶型面積100-167平，其中主力戶型100-142平。
2、風格“中國風+世界華”，疑似採用金地風華系產品，主城低密度公園洋房 。
3、智能家居和智慧社區系統，採用杜拉維特、朗斯、西門子等國際一線品牌，智能聯動空調、新風、地暖等，調控空氣質量監測等。4、85-90%超高得房率，三房兩衛起步。可能率先上市。
而雲瀾尚府由金茂、建發、金基、新希望四家聯合開發，雖然叫雲瀾尚府，但是金茂稱其為“南京第二座金茂府”，應該是用金茂府系產品為主，放風價達到5.5萬元/平。
從產品品質分析，金地在戶型、得房率、裝修上均有亮點，較為務實；但整體金茂府的產品整體性、競爭力或更強。如果金茂一定要堅持高價，則金地G70項目可能先上市。
2）其次，雲瀾尚府和仁恆賽虹橋G59\\G60的比較。
仁恆賽虹橋G59\\G60項目目前放風價4.3萬元，也剛剛規劃報批。目前信息有：24棟住宅，74-160平兩房、三房、四房。其中G59為21棟27層住宅， 99、112、125、140、160戶型面積；G60為27-33層高層，2棟14層辦公樓及商業裙房，74、99、125、160戶型面積，精裝交付。
相比之下，明顯仁恆賽虹橋項目的定位“更接南京地氣”。面積段上也能看出，仁恆賽虹橋項目有74、99平的剛需、112、125、140的剛改，還有160的改善；而金茂府（雲瀾尚府）的改善屬性可能更多，面積設置會更大一些。價位上兩者可能差別非常明顯，目前的放風價差距1.2萬元/平！
如果兩者都開4.5萬元/平，而云瀾尚府仍堅稱自己是金茂府系（維持金茂府的基本配置），那兩者不論是產品，還是地段，都是雲瀾尚府更有優勢。
論產品能力，仁恆並不低於金茂團隊，但仁恆產品如寶馬一般，歷來有3系、5系、7系配置，顯然賽虹橋項目不可能是7系，會按照定價來設計產品，因此仁恆的產品上市速度可能更快，過程會更順暢。
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