事情正在起變化。
NO.1|壹
最近，央行針對房地產市場給出了明確的信號：
不將房地產作為短期刺激經濟的手段，這段話說了一遍又一遍，是不是意味著未來幾年，我們的房價仍然處於非常穩定的狀態？
作為一個國家層面的指導政策，我認為沒有問題。但不要忘了還有一個詞：因城施策。
因城施策給各個城市留下了巨大的操作空間，不要說三四線，就連省會城市，最近也頻頻發佈政策：
南寧出臺二套房公積金政策，刺激了一下房地產；
杭州臨安傳出首付兩成的政策，後來輿論反彈太大取消。
所以到底是房住不炒，還是因城施策？我們不但要看是怎麼說的，關鍵看是怎麼做的。
南京的樓市政策，在全國屬於比較穩定的，不激進，不冒進，這幾年的房價整體表現穩定，是貫徹房住不炒政策的優等生。
不過，這並不意味著南京房價一直會穩定下去，起碼在地價方面，南京的房地產市場，出現了一個非常明顯的信號。
NO.2|貳
南京的土地起拍價，出現了一個非常強烈的變化。
就在最近，河西南掛出一塊住宅用地。
河西南G03地塊（建鄴區雙閘街道河西南部22-1、2號地塊）
東至龍王大街，南至元前路，西至新亭街，北至廬山路。總用地面積28931.88㎡，出讓面積地上：28195.66㎡，地下：736.22㎡，用地性質二類居住用地，綜合容積率2.66，限高100米。
起拍總價19.9億，最高限價27.7億元，起拍樓面價26533元/㎡，最高樓面限價36933元/㎡，競買保證金3.98億元。
注意，這塊地起拍價是26533元/㎡，最高樓面限價36933元/㎡。
而就在幾個月前，國資拿下這塊地旁邊的一小塊純住宅用地，地價要明顯比現在更低。
2019G75總用地面積16809.75㎡，出讓面積16809.75㎡，用地性質為二類居住用地，起拍總價11.3億，最高限價15.5億，起拍樓面價24445元/㎡，最高限價33530元/㎡。
一樣的地段，一樣的純住宅，差不多的容積率，在總價更高的前提下，起步價上漲了2088元，漲幅為8.5%；最高限價上漲了3403元，漲幅為10.1%。
這意味著，同樣一塊地，不管市場最終拍到什麼價格，這不重要。重要的是，政府對於土地的價值看高了，提高了8-10%。
如果覺得這僅僅是一個個案，感興趣的可以觀察其他地塊的最低限價和最高限價，是不是漲幅明顯？
地價抬升了，或者官方指導價提升了，房價就要漲嗎？這不一定。但這是一個非常明確的信號，官方掌握的信息，比買房人多的多，現在全球都在搞量化寬鬆，吃喝拉撒價格都在漲，對於地價對於房價的預期，會大降嗎？
NO.3|叄
事實上，但凡房地產市場繁榮的城市，一刻也離不開房地產。最近5年來，全國大城市在土地市場上賺得盆滿缽滿。
2015-2019年，土地市場十大城市出爐，杭州以近萬億的土地出讓金遙遙領先，力壓北京上海奪得頭名。南京以7039億排名第四，蘇州拿下5758億排列第7，鄭州以4268億的額度進入前十。
這些城市中，不少年度土地出讓金，甚至高於全年財政收入，城市運轉對於土地的依賴程度非常之高，沒有真的會死。
我們以杭州的9721億為例，這麼多錢可以做多少事？
可以修50條普通地鐵（200億1條）；
可以建140座長江大橋/隧道（70億一座）
可以建30座世界級高鐵站（300億一座）
可以建10座全球領先的北京大興機場（1000億一座）
有了這筆鉅款，一座城市可以做他們想做的事情，機場、高鐵、隧道、地鐵…多線併發，甚至成都、合肥這樣的城市，可以花幾十億，幾百億補貼企業，投入國家實驗室。
但沒有土地出讓金的城市，度日如年，個別已經到了難以為繼的地步。
我舉個例子。
18年，銅陵把原來歸安慶市管的樅陽縣吞併了，樅陽縣比較大，縣城靠近安慶，還有幾個鎮靠近銅陵，就在長江對面（圖中綠色圓圈處，老洲鎮、陳瑤湖鎮、周潭鎮）。所以銅陵就把這靠近長江的三個鎮劃到市區，這三個鎮，就是銅陵的江北新區。
江北新區劃到市區之後，銅陵還讓樅陽縣提供江北新區3個鎮的人員工資、社保資金1.57億，而且這筆錢需要年年提供。這引起了樅陽的極大反彈，直接拒絕。地划走了，人划走了，結果還要掏錢養著他們，確實不合邏輯。
就像南京江北新區成立後，讓浦口區出錢養著江北新區的人，肯定不幹啊！
這凸顯在三四線城市，財政狀況捉襟見肘，開始互相壓榨了。可惜銅陵的江北新區沒有市場價值，如果每年能拍個100億的土地，何必欺負樅陽？
某種意義上說，土地出讓金是一座城市尊嚴的保證，一旦失去這筆資金，很多城市根本玩不轉。這就是杭州副市長在5年拿下萬億的基礎上，在疫情期間到售樓處給開發商打氣的主要原因。
NO.4|肆
最近，降準降息不但是中國的趨勢，就連美帝也頂不住了，全面寬鬆。其他國家不出意外也會紛紛跟進，滾滾大潮，我們難以阻擋。
在這個大背景下，不少開發商手上又有錢了，各地土地市場開始回溫。南京作為重點城市，地價要不要比去年下半年漲一些？我覺得漲8-10%還是合理的。房價漲3-5%也說的過去，個別好盤可能漲的更多，前提是你能賣出去，這就行了。
樓市的漲跌，或許又到了一個關鍵的時間點。
或許有人說，江蘇去年人口流入乏力，千萬不能再漲房價了，否則人就不來了。說的有道理，不過如果政府手上沒有錢，就無法補貼阿里、京東、小米、騰訊…就業崗位可能更少，還是解決不了問題。
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