事情正在起变化。
NO.1|壹
最近，央行针对房地产市场给出了明确的信号：
不将房地产作为短期刺激经济的手段，这段话说了一遍又一遍，是不是意味着未来几年，我们的房价仍然处于非常稳定的状态？
作为一个国家层面的指导政策，我认为没有问题。但不要忘了还有一个词：因城施策。
因城施策给各个城市留下了巨大的操作空间，不要说三四线，就连省会城市，最近也频频发布政策：
南宁出台二套房公积金政策，刺激了一下房地产；
杭州临安传出首付两成的政策，后来舆论反弹太大取消。
所以到底是房住不炒，还是因城施策？我们不但要看是怎么说的，关键看是怎么做的。
南京的楼市政策，在全国属于比较稳定的，不激进，不冒进，这几年的房价整体表现稳定，是贯彻房住不炒政策的优等生。
不过，这并不意味着南京房价一直会稳定下去，起码在地价方面，南京的房地产市场，出现了一个非常明显的信号。
NO.2|贰
南京的土地起拍价，出现了一个非常强烈的变化。
就在最近，河西南挂出一块住宅用地。
河西南G03地块（建邺区双闸街道河西南部22-1、2号地块）
东至龙王大街，南至元前路，西至新亭街，北至庐山路。总用地面积28931.88㎡，出让面积地上：28195.66㎡，地下：736.22㎡，用地性质二类居住用地，综合容积率2.66，限高100米。
起拍总价19.9亿，最高限价27.7亿元，起拍楼面价26533元/㎡，最高楼面限价36933元/㎡，竞买保证金3.98亿元。
注意，这块地起拍价是26533元/㎡，最高楼面限价36933元/㎡。
而就在几个月前，国资拿下这块地旁边的一小块纯住宅用地，地价要明显比现在更低。
2019G75总用地面积16809.75㎡，出让面积16809.75㎡，用地性质为二类居住用地，起拍总价11.3亿，最高限价15.5亿，起拍楼面价24445元/㎡，最高限价33530元/㎡。
一样的地段，一样的纯住宅，差不多的容积率，在总价更高的前提下，起步价上涨了2088元，涨幅为8.5%；最高限价上涨了3403元，涨幅为10.1%。
这意味着，同样一块地，不管市场最终拍到什么价格，这不重要。重要的是，政府对于土地的价值看高了，提高了8-10%。
如果觉得这仅仅是一个个案，感兴趣的可以观察其他地块的最低限价和最高限价，是不是涨幅明显？
地价抬升了，或者官方指导价提升了，房价就要涨吗？这不一定。但这是一个非常明确的信号，官方掌握的信息，比买房人多的多，现在全球都在搞量化宽松，吃喝拉撒价格都在涨，对于地价对于房价的预期，会大降吗？
NO.3|叁
事实上，但凡房地产市场繁荣的城市，一刻也离不开房地产。最近5年来，全国大城市在土地市场上赚得盆满钵满。
2015-2019年，土地市场十大城市出炉，杭州以近万亿的土地出让金遥遥领先，力压北京上海夺得头名。南京以7039亿排名第四，苏州拿下5758亿排列第7，郑州以4268亿的额度进入前十。
这些城市中，不少年度土地出让金，甚至高于全年财政收入，城市运转对于土地的依赖程度非常之高，没有真的会死。
我们以杭州的9721亿为例，这么多钱可以做多少事？
可以修50条普通地铁（200亿1条）；
可以建140座长江大桥/隧道（70亿一座）
可以建30座世界级高铁站（300亿一座）
可以建10座全球领先的北京大兴机场（1000亿一座）
有了这笔巨款，一座城市可以做他们想做的事情，机场、高铁、隧道、地铁…多线并发，甚至成都、合肥这样的城市，可以花几十亿，几百亿补贴企业，投入国家实验室。
但没有土地出让金的城市，度日如年，个别已经到了难以为继的地步。
我举个例子。
18年，铜陵把原来归安庆市管的枞阳县吞并了，枞阳县比较大，县城靠近安庆，还有几个镇靠近铜陵，就在长江对面（图中绿色圆圈处，老洲镇、陈瑶湖镇、周潭镇）。所以铜陵就把这靠近长江的三个镇划到市区，这三个镇，就是铜陵的江北新区。
江北新区划到市区之后，铜陵还让枞阳县提供江北新区3个镇的人员工资、社保资金1.57亿，而且这笔钱需要年年提供。这引起了枞阳的极大反弹，直接拒绝。地划走了，人划走了，结果还要掏钱养着他们，确实不合逻辑。
就像南京江北新区成立后，让浦口区出钱养着江北新区的人，肯定不干啊！
这凸显在三四线城市，财政状况捉襟见肘，开始互相压榨了。可惜铜陵的江北新区没有市场价值，如果每年能拍个100亿的土地，何必欺负枞阳？
某种意义上说，土地出让金是一座城市尊严的保证，一旦失去这笔资金，很多城市根本玩不转。这就是杭州副市长在5年拿下万亿的基础上，在疫情期间到售楼处给开发商打气的主要原因。
NO.4|肆
最近，降准降息不但是中国的趋势，就连美帝也顶不住了，全面宽松。其他国家不出意外也会纷纷跟进，滚滚大潮，我们难以阻挡。
在这个大背景下，不少开发商手上又有钱了，各地土地市场开始回温。南京作为重点城市，地价要不要比去年下半年涨一些？我觉得涨8-10%还是合理的。房价涨3-5%也说的过去，个别好盘可能涨的更多，前提是你能卖出去，这就行了。
楼市的涨跌，或许又到了一个关键的时间点。
或许有人说，江苏去年人口流入乏力，千万不能再涨房价了，否则人就不来了。说的有道理，不过如果政府手上没有钱，就无法补贴阿里、京东、小米、腾讯…就业岗位可能更少，还是解决不了问题。
閱讀更多 樓市科學家 的文章
