来源：地产密探（ID：real-estate-spy）
近期，各大房企密集披露过去一年成绩单，除了让人“应接不暇”，有“惊喜”的的确不多，甚至被寄予厚望的个别龙头却增长低于预期，有些大跌眼镜。
3月24日晚间，中国奥园对外披露2019年业绩，多项核心指标可谓“高增长”，一扫业内对房企普遍“谨慎”预期，如营业收入505.3亿元，同比增幅63%，净利52.2亿元，同比增长78%。
这无疑是当前品牌房企增长最显著的一家。更重要的是，中国奥园的地产主业在2019年实现销售额首破千亿元，达到1180.6亿元，稳居千亿房企军团。
背靠粤港澳大湾区的发展优势，这家千亿房企又是一只被国际机构颇为看好的潜力股，借助多元融资通道，势必会重构房企未来新格局。
NO. 1｜壹
千亿“新黑马”高增长逻辑
近几年，销售百强房企从冲刺500亿到晋级千亿，甚至更高，你追我赶，尤为激烈，地产“黑马”频出。除了规模倍增、梦想跨越之余，它们也在加速“自我蜕变”。
以中国奥园为例，2019年合同销售1180.6亿元，同比增长29%，超额完成1140亿元的全年目标。据克而瑞2019年销售榜单，奥园全口径销售排名第27位，比2018年上升11位。
纵观2017-2019年，该房企实现合同销售年复合增长率61%，增幅高于行业平均水平。截至2019年底，已签约未确认的合同销售约1705亿元。
到底是什么支撑了奥园的销售额“高增长”？我们从以下三点深入解析：
第一点看产品力，以进驻某新一线城市为例，更多面向主流客群，包括刚需、刚改等大众需求，户型设计更多考虑到实用性及利用率。2019年以来，奥园明显加大了高溢价的改善及高端改善产品开发。
3月25日业绩会上，中国奥园相关高管透露：2019年物业销售均价约9227元/㎡，较2018年约9007元/㎡上升2.4%，主要因占比最高的住宅性公寓销售均价增幅约19.7%。
针对这一点，中国奥园去年完成3年产品战略制定，建立了区域设计中台，打造奥园A+产品力体系，通过数字化设计管理平台与实体化产品研发基地—“A+工坊”的联动，在夯实标准化基础上持续创新。
第二个关键点是区域聚焦与深耕。以粤港澳大湾区为例，中国奥园已进驻广深、澳门、佛山等15个城市，在高产值的江浙区域包括宁波、昆山、扬州、泰州与嘉兴，西南区域覆盖成都、重庆、昆明等。
2019年，中国奥园销售产值贡献TOP3强区域分别为广东、四川、浙江，均在百亿级，其中四川区域107.2亿元，其中核心自然来自成都，销售面积名列第二。
中国奥园相关高管明确表示，公司已由区域性房企成长为全国性规模房企。2020年将步入深耕2.0阶段，以区域公司为据点，持续深耕所在城市群，提升一二线城市占比，提高市场份额及影响力。
第三个就是土储充足且成本可控。2019年中国奥园通过收并购等传统优势新增87个项目，新增可开发建筑面积约1609万平方米，新增可售货值约1861亿元，平均楼面地价3199元/㎡。
2019年底，中国奥园拥有逾30个城市更新项目，总规划建筑面积1425万平方米，可售货值约2260亿元，其中粤港澳大湾区占89%，计入城市更新项目后的总货值约6845亿元。
得益于这几个关键点，去年中国奥园营业收入505.3亿元、净利润约52.2亿元、核心净利润约51.2亿元，同比分别增长63%、78%和67%，以及核心净利润率约10.1%，在行业下行趋势下却继续稳健上行。
NO. 2｜贰
打通国际融资渠道，资金链“稳健”
3月25日，中国奥园高管在业绩会上透露：2019年物业合同销售的现金回款率约78%。我们查阅发现：已披露年报的其他千亿房企，销售回款率普遍要高一些，所以说奥园仍有很大提升空间。
“预期未来一年主要资金来源是业务经营收入及借款。因此，会加强资金流管理，提高项目资金回笼效率，严格控制成本及各项费用开支，此外将继续寻求合作机遇 。”上述高管说。
截至去年底，奥园获得授信额度总额约1840亿元，其中尚未使用授信余额647亿元，总现金约681亿元，抛开限售部分后的净现金仍高达580亿元，足够覆盖一年期有息负债总额418.7亿元。
近3年来，惠誉、标普与穆迪三大国际评级机构曾先后一致调升中国奥园的信贷评级及展望，展望均为“正面”。去年，联合国际又给予“BB+”的国际长期发行人评级，联合信用也调升了奥园境内信贷评级至中国最高信用级别“AAA”。
得益于高信用等级，今年3月份前后，奥园趁公司债窗口期成功发行25.4亿元、5年期公司债融资，利率仅为5.5%，继续优化负债结构和资金成本。
年初，摩根士丹利首次给予奥园“增持”评级，主要因其高盈利可预见性，预计2020年合约销售增长可达20%-25%，继续保持TOP30强。
业绩推介会上，中国奥园确定2020年预期销售目标约1400亿元，同比增长12%。理由是，目前奥园可售资源约2200亿元，按比较保守的60%去化率，有信心完成全年既定目标。
当前多元化业务协同、有序扩张的中国奥园，借助境内外较有利的资本市场环境，已于去年3月分拆奥园健康生活（3662.HK）在港交所主板上市，成为其旗下分拆的首家上市公司，业务价值进一步释放。
我们有理由相信：未来，中国奥园将有更多业务会分拆出来上市，在地产主业之外，培育出更多持续强劲的业绩“新引擎”，进一步提升整个集团的综合实力。
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