再融資新規發佈後，房企會找到新融資渠道嗎？
綠地控股（600606.SH，以下簡稱“綠地”）並不想放棄自2015年發佈的定增訴求。
3月11日晚，綠地拋出第四次修訂版本的非公開發行A股股票預案，並將於3月27日的股東會上予以決議。
這是再融資新規實施的一個多月裡，首家對此前再融資方案進行微調的房企。
2月14日，證監會發布了上市公司再融資制度部分條款調整涉及的相關規則，公告了修改《上市公司證券發行管理辦法》、《創業板上市公司證券發行管理暫行辦法》和《上市公司非公開發行股票實施細則》的決定。
相較原政策而言，在發行條件、發行價格、發行對象數量、投資者鎖定期、核准批文有效期諸多方面進行了優化調整。
不過，區別於設備製造、軟件、材料、醫藥等行業高漲的再融資熱情，房地產行業卻意興闌珊。
Wind數據顯示，截至3月23日中午，新發布增發方案的公司有259家，但當中僅有綠景控股和中房股份兩家房企。
3月16日，綠景控股（000502.SZ）發佈以配套融資和融資收購其他資產為目的的增發，欲轉型K-12教育。
3月21日，中房股份（600890.SH）發佈為公司間資產置換重組的增發，試圖被忠旺集團借殼，成為工業鋁擠壓產品研發製造商。
9家房企等待定增
證監會截至3月19日名單顯示，目前尚有9家房企在排隊中，有7家集中於2016年提交申請。
其中，差“臨門一腳”的有嘉凱城（000918.SZ）、新城控股（601155.SH）、泛海控股（000046.SZ）和中洲控股（000042.SZ），這4家公司的定增相繼在2016年通過發申會審核，只等核准發行環節。
但一等就是3年多。
為此，新城、泛海和中洲每年要召開股東會來為定增的一年有效期續期。
前兩家已經在3月17日和3月20日由股東大會通過延期，中洲將在3月27日先由股東會通過。
“顯然，他們並不想放棄定增可能性。”3月16日，一位券商投行部人士對時代週報記者表示。
“只延期不修改，是因為再融資新規細則中明確提到，已通過發審會審核的，無需重新提交發審會審議。”他表示。
不管是綠地修改方案，或者是其他召開股東會延期的房企，都是照程序做續期，以免重新排隊。
嘉凱城的定增，在2016年1月獲發審會通過後，由於經歷重大資產重組未進行延期。
“如果以後要重啟定增，需要重新召開股東大會。”3月18日，接近嘉凱城人士對時代週報記者表示。
泰禾集團（000732.SZ）的申請審核狀態顯示為“中止審查”。
3月23日，時代週報記者多方瞭解，要重啟定增，需要先向證監會遞交申請，恢復審查。
上述9家地產公司需要繼續等待，證監會的再融資審核工作流程。
但據時代週報記者瞭解，除綠地定增中涉及的武漢項目從2010年起到目前還在建設中外，其餘多數房企當年定增募資的項目，已基本建設完成或投入使用。
這些公司在當時公告中稱，在定增資金到位前先擬自籌資金投入，到位後按照相關法律予以置換。
3月23日，一位不具名房企人士對時代週報記者表示，他並不看好房企的定增放行。
“假設能獲批，就成為補充流動性資金，監管會對企業資金用途進行嚴格審核。”該人士稱。
監管政策寬嚴輪迴
事實上，嚴厲的監管政策下，A股房企的定增正在減少。
時代週報記者按照Wind數據梳理，自2006年起的15年裡，共有104家房企實行總計192次增發（包括重組類定增），國企有近2/3。
2007-2009年、2014-2016年為高峰期，實行增發總計分別67家和83家。
2015年是增發數量最多的年份，有37家，其次為2016年的30家以及2007年的26家。新湖中寶、上海臨港等曾多次進行增發。
不過，自2015年達頂峰後，增發房企數量直線下降，2017年後僅有個位數。
“這與房企再融資審核趨嚴相關。”3月23日，一不具名券商人士對時代週報記者稱，從2013年到目前，房企的再融資經歷寬鬆後收緊再寬鬆的過程。
我國的非公開發行制度起源自2005年修改的《證券法》；兩年後的2007年9月《上市公司非公開發行股票細則》出臺，定增有了細則，同步釋放房企的再融資需求。
2013-2015年，隨著併購重組政策的寬鬆，《關於進一步促進資本市場健康發展的若干意見》頒佈，以及併購重組的配套融資比例由25%擴大到100%實行，房企再融資進入高潮。
2017年上半年，監管通過一系要求細則等，在定價方式、融資規模、融資間隔、減持規則等方面對再融資作出全方位的限制。自此，房企再融資開始陷入停滯。
從綠地定增方案的4個版本中，可以看出規定的思路。
在2016年第2次和第3次修改中，綠地去掉原先方案中的金融投資項目以及償還銀行貸款兩項募資訴求，只保留項目建設的訴求——募集110億元用於三大項目建設。
到了3月11日的第4版本，綠地將定增對象從早前的10名增加至35名，並將發行價格由不得低於定價基準日前20個交易日公司股票均價的9折改為8折。
這些修改，也是近日再融資新規中一些放寬的規定。
“如果綠地2015年借殼上市成功後，馬上去申請定增，可能會獲批。”3月13日，接近綠地的相關人士對時代週報記者說道，“近年來房企定增獲批太難。”
哪類定增能過審？
“定增趨嚴被視為是調控的組成部分，在房住不炒主導思路下，放開定增可能不利於調控預期。”3月23日，上述券商人士對時代週報記者表示。
按照房企定增目的來細分，項目類融資、實際控制人資產注入、補充流動資金、殼資源重組、引入戰投、公司間資產重組置換以及集團公司整體上市的這7類定增，這幾年基本被卡死。
資料顯示，實際控制人資產注入的定增，最後一家實行的是2017年1月的深賽格（000058.SZ）。
而殼資源重組以及項目類融資的定增企業最後通過審批的都在2016年，分別為廣匯物流（600603.SH）、以及海寧皮城（002344.SZ）。
引入戰略投資、公司間資產重組置換以及集團公司整體上市的定增申請放行，最後都位於2015年，分別為空港股份（600643.SH）、光明地產（600708.SH）和綠地控股（600606.SH）。
監管的趨嚴，從主業為房地產的企業擴大到其他行業上市公司的地產業務。
此前，監管部門會詢問企業是否有房地產業務，“補充披露公司和子公司是否存在房地產業務”“未來是否會有開發和銷售房地產計劃”“定增項目是否符合國家房地產調控的監管政策”等，比如深康佳(000016.SZ)和哈工智能(000584.SZ)。
從目前來看，以收購其他資產為目的的定增，相對容易獲批。
此類定增放行中，按發行日期，分別有2020年的合肥城建（002208.SZ）、2019年的上海臨港（600848.SH）和大悅城（000031.SZ）、2018年的中華企業（600675.SH）、廣宇發展（000537.SZ）以及2016年的上海臨港（600848.SH）、三湘印象（000863.SZ）和上實發展（600748）等。
這些企業的定增以國企為主體，聚焦於國企內部的資產重組和收購。
“實質是國有資產證券化以及解決同業競爭。”近日，一位長期從事國有資產重組的法律事務人士對時代週報記者表示。
再融資規定未來方向
香港相對容易的“閃電配售”和美國註冊制下的定增，令A股眾多房企羨慕。
以香港為例，其“閃電配售”制度與境內的增發最為相似。
時代週報記者不完全統計，2019年開始，就有包括融信中國（3301.HK）、正榮地產（6158.HK）、寶龍地產（1238.HK）、世茂房地產（0813.HK）、新城發展（1030.HK）、融創中國（1918.HK）等發佈配售股份公告，不少不久就完成配售。
3月22日，一位投行人士對時代週報記者表示，香港的再融資制度較為靈活，不設較大財務門檻。
他介紹，一般在收盤後，只要有一般授權，滿足增發不超過20%，定價在8折，可以隨時進行融資。
“有時候為加速，還可以先配舊股、後發行新股。”他介紹，儘管配股流程上便捷，但上市公司也較為剋制。
“因為配股後同時也對股本擴張和對淨資產收益率造成攤薄。”上述投行人士對時代週報記者判斷，應將融資權掌握在企業手上，用市場機制進行約束再融資。
在上述券商人士看來，2月14日的再融資新規，特別是創業板再融資已經有香港和美國的優點在，包括融資規模、節奏、定價、融資過程的審核反饋公開透明，有市場化表現。
“接下來如果能加快審批，會給到市場明確的預期。”在該券商人士看來，“其實也可以分不同行業的專業化審核。”
對於A股房企定增，房企人士也較為希望能夠更加放開。“可以適當放開對房企的定增。”近日，陽光城集團執行副總裁吳建斌曾對時代週報記者表示。
上述投行人士則認為，香港和美國的定增，還有司法與市場監督等層面全方位介入，如果A股僅靠證監會政策調整，顯然還不夠。
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