家裡宅基地上的兩層老房子已成危房，重建又不能審批，把二層改為一層允許嗎？

2020-03-25 01:22:12 佚名

勇敢的心63399134

楊在明徵地拆遷律師

其一將已成危房的二樓進行拆除是完全可以的；其二進行排危加固也是可以的；其三先作簡單的排危處理，待政策有所鬆動時進行重建。

這是曾多年從事過村建國土管理工作的筆者，結合工作中的實際給出的答案。下面，就簡要說說相關情況。

第一，最簡便省事的處置：對二樓作排危拆除。

這就是農戶把自己的部分房屋作拆除排危處理，消除了安全隱患是完全可以的。拆除部分的房屋就作垮塌滅失處理。只是在以後的確權及產權過戶時，就會按拆除後的房屋實情現狀進行產權登記，而且若有可能涉及拆遷時補償會受到一定的影響。

第二，最應該採取的處置：對樓房主體進行排危加固。

這種處理，不影響房屋的面積，也不影響產權登記，而且對樓房主體作排危加固處理的方式方法很多，並不一定是拆除重建。若技術上有難度，可請從事房屋加固的專業團隊或公司進行處理，增設承重柱，重建或加厚承重牆，加裝承重梁等都可以採取，所花的錢並不一定比重建多，取得的效果也會相當不錯，也跟一般的重建差不了多少。這也是不少人向筆者諮詢同類問題時，筆者給予的答案。

當然，也可採取分部位分時間段排危加固的方式，比如上半年只對陌生牆體拆除後重建，而不動房蓋；到了下半年在對房蓋作拆除重建，這樣兩次進行排危後，房屋的牆體、屋頂已全部更換一新。

第三，最值得期待的處置：待政策有所鬆動時進行重建。

這就涉及抓住重建機會的問題了，這是因為已有不少地方已對宅基地的管理有所放開，允許已不是村民的對農房按原址原面積進行重建，而且這一類情況呼籲的人比較多，很可能會全面實施。另外，很多地方事實上也是在放開這一政策，若群眾是原址原面積的重建的，只要不產生不良的社會影響，基本上是不管的。當然，若是有人舉報反映，就比較麻煩。

當然，在未具體實施重建之前，一定要先把危排了，不能留下安全隱患。

（本文圖片來自於網絡）

鄉村微視界之鄉村漫記

農村有一種房子的規定特別奇怪，那就是超出一戶一宅的宅基地上的房屋，或者是繼承的房屋，按上頭的規定既便成了危房也不準拆除重建，只准修繕，這可不就是逼著讓這些房子自己倒塌！雖說有修繕，可這修繕的度又總麼把握？也並沒有明確的定義。

不過以我們的理解，這修繕只要不是重做基礎、或者是將主體牆壁拆除重建應該都可算在修復之內。因為這樣的修復，宅基地面積並沒有出現增減，底層的主體結構也沒有去動他。上面的屋頂或者是其他牆壁的內外裝飾應該都是可以隨便調整的。

至於你所說的，將二層的危房改為一層，我認為也應該是可以的，但這改動不能是全拆除後再新建一層的房屋。應該只是先將第二層的屋頂瓦片樹木等拆下來，再將第二層的牆體拆掉大部分，再按人字屋頂將梁樹、瓦等蓋上。

這樣修繕之後，地面這一層的主體、樣式等可說一點都沒被變動。但因為拆除了一層，也就相應減輕了下層的負擔，只要底下的牆體沒出現開裂、沉降等問題，那又是一棟非常完好的平房了。

這樣的做法，依我看是可行的，也不觸動規則。大家說，這樣可以嗎？

湘村小之草

舊房翻新改造加固我們最專業，我們做的舊房一般只用申請危房加固就行，我的房子不能住了，需要進行加固，一般都會批的，舊房不拆除的情況，我們給舊房做一個換新房的結果，最後把舊房子的東西全部拆除，改造後的房子在進行裝修就行了，舊房改頭換面變新房

舊房翻新改造

家裡宅基地上的兩層老房孑，己成危房，重建又不能審批，把二層改為一層充許嗎？

關玉良回答.

依題意，你是位進城多年的農業戶，戶口落進城市，成為城市市民。農村房孑無人居住，又多年失修成為危房，想重建，擔心村，鄉.縣，不能批准，想個折中辦法，把二層去掉，改建為一層，再起脊變為普通瓦房，排除危房隱患，這種設想，涉及二種法律規定，看看符合那種情況..

一，該戶農民如果是在2019年|月|日前，全家戶口落在設區的大城市，(一般為地級市以上或特大縣級市)依原土地法歸定，你這戶農民在原農村的土地承包經營權，宅基地使用權，村民在集體中享有的其他權，都作廢，收歸村集體所有，你是淨身出村，與原村沒有任何權力和義務關糸。你的危房，不符合申請重建。因為你沒有宅基地使用權！只能等到房倒屋塌，村.委會收回宅基地，整平復墾變為耕地。這是國家規定。但戶主提出能否把二層去掉，改成一層普通民房，(起脊瓦房)排除了險房，又使村容好看，這事也很麻煩，首先你這戶在原地住時，人際關係要好，。先向組，村，鄉，縣，寫出申請，組，村，要走民主議定程序，要全組每戶有公民權的人簽字按手印，完成民主議定書程序，經村委會同意，簽字蓋公章，連同修建舊房申請一同報送鄉，縣有關部門審批，。申請，實地審查，批准手續，村建施工許可.等手續必須完整才能修整改建。個人認為，該戶舊宅，如果不在新農村建設規劃區內，又不影響農村小城市建設規劃，上級批准這個維修計劃申請，是有可能的，另外個人建議，村委會與該戶簽定宅基地使用流轉協議，該戶交給村委會租金

，促進城鄉聯動，城鄉互動，共同發展。

二，自2019年1月1日起修改後的土地法生效。凡是農民全家戶口遷入城市買樓落戶口，變為市民，不分城市大小級別，農民在原村享受權力不變。就是土地承包經營權，宅基地使用權不變，讓農民進城無後顧之憂。土地可以流轉給農業經營業主(農場，農業合作社，家庭農埸，農業經營開發公司)房屋可以出租。這是黨對農民的關懷，也是城鄉共同發展的序曲，黨和國家對三農改革，和國家整體經濟發展，會有更大更好的舉措！該戶農民如果是這個類型，一切權屬都是你的只耍申請，批准，施工證等手續齊全就可計劃修復！

關玉良

農村的一些閒置農房由於長期無人居住，不少都變成了危房。這些危房的存在，一嚴重影響安全，二影響村容村貌，三浪費了宅基地資源。為實施鄉村振興戰略，推動美麗鄉村建設，改善農村人居環境，依據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律法規規定，政*府及有關部門根據本地實際情況，出臺了對危舊房閒置農房重建改建審批政策。

允許申請建房戶在符合“一戶一宅”條件的前提下，對原合法住宅翻建、擴建或局部移位。允許閒置及危舊房的承租人或社會工商資本投資人在徵得房屋所有權人同意，以房屋所有權人的名義經審批後對原房屋進行原拆原建、或在不突破原合法建築的前提下增加建築高度、建築面積或建築層數。

同意對已享受過住房優惠政策的非農戶籍人員，對原農村合法房屋進行原拆原建或縮建。

當然折後重建改建也是有限制條件的，一是拆後重建改建的房屋要有合法的權源，二是加高加層增加建築面積的拆後重建改建要符合“一戶一宅”政*策，三是社會工商資本參與閒置農房危舊房合作建房的，目前僅限於已列入閒置農房及宅基地有激活計劃的地區。

那麼在什麼情況下申請拆後重建改建不能審批呢？房屋沒有合法權屬來源的；有相鄰權糾紛的；原房屋政*府及有關部門已作出違法建築拆除決定的；按照“一戶一宅”政*策新批宅基地後應該拆除的；因舊村改造或新型農村住宅小區規劃需要的。

存在上述原因的，審批部門會作出重建改建不予審批的決定，那麼既然不能拆後重建改建，當然拆後重建改建一層也是不允許的。

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三農觀察匯

正常情況下，只要符合農村宅基地使用條件的，在房屋已成危房的情況下，都能通過房屋翻建審批對房屋進行重建。當然，不符合農村宅基地使用條件，或是其它特殊原因也會導致房屋翻建審批不過。例如：

一、不符合宅基地“一戶一宅”政策的

農村村民一戶只能擁有一處宅基地，因其它原因造成“一戶多宅”的，只能對房屋進行維修，或是轉讓給同村其他村民，想要重建的話是審批不過的。

二、違章建築

農村宅基地使用的是建設用地，如果在其它類型的土地上面建房，而又沒有辦理土地用途變更手續的話，就屬於改變了土地用途，非法佔地建造的房屋屬於違章建築，沒有被拆除就不錯了，想要重建審批不過。

三、城鎮居民

農村宅基地僅限於村集體內部成員申請使用，非本村集體成員一律不得使用，也不能通過買賣或者以其它形式非法轉讓農村宅基地，當然合法繼承可以，但是不管城鎮居民是通過買賣、非法轉讓、繼承等形式取得的農村宅基地，都不能對房屋進行重建，當然審批不過了。

四、其它翻建審批不過的因素

在城市規劃區內，房屋處於城市規劃範圍之內，由於有城市規劃，一般實行的是集中連片改造，個人單獨重建房屋的話，很難獲批，可以對房屋進行維修加因。
在文物保護範圍之內，房屋處於文物保護區範圍之內，是不允許重建的，重建也不會獲批，要麼遷出文物保護區範圍區之外，另行選址重建，要麼是原址維修加固。
在地質災害點上，房屋處於地質災害點上，地質結構不穩定，也會導致房屋翻建不能獲批，只能搬離地質災害點，另選址重建。

所以說，導致房屋重建審批不過的原因有很多。既然重建審批不能通過，肯定是有原因的，那就打消重建的念頭，如果不經過審批就私自動工的話，會面臨被拆除的風險，因此不能冒險違反規定私自動工。

但是房屋已經成為危房，居住在裡邊的話，會對人身和財產構成威脅，雖說重建審批不過，不能進行對房屋重建，但是對房屋進行維修加固是可以的。不知“把二層改為一層允許嗎？”這句話的意思是不是把第二層給拆了？如果是的話，可以將第二層給拆了直接改為一層，因為這屬於對危房進行維修的一種方式，不屬於重建的範疇。

當然，危房的認定不是憑個人經驗，需要具有危房鑑定資質的專業機構鑑定得出。危房有A、B、C、D四個等級，其中：A、B級危房不需要維修加固，也不需要重建，屬於安全住房；C級危房通過維修加固後，可以達到安全住房的標準；D級危房失去維修的價值，必須要進行重建。

因此，建議你在對危房進行改造之前，先對危房進行鑑定，聽一聽專業人士的意見，然後制定改造措施對危房進行改造，消除危險點。而且對危房進行鑑定，出具危房鑑定報告之後，掌握有第一手資料，以防不具備使用農村宅基地條件就對危房進行改造而受到質疑，如果符合農村宅基地條件對危房進行改造的話，說不定還有危房改造補貼，符合領取補貼條件的話，也需要危房鑑定報告的。