嘉顏66

房地產行業特別的複雜，涉及到的工序也特別的繁瑣，涉及到的資金也特別的大。

稍不注意，就可能導致資金週轉出現問題，讓樓盤項目停工，甚至是爛尾。

因此，在我們身邊有一些朋友認為-房地產市場取消預售，有75%的房企將會倒閉。

今天我們就一起來聊一聊，哪些原因可能導致房企倒閉？房地產市場取消預售，真的會讓75%的房企倒閉嗎？

一，哪些原因可能導致房企倒閉？

想要知道房地產市場取消預售，會不會讓75%的房企倒閉，一定要先了解，到底哪些原因可能造成房企倒閉。

而房企倒閉已經不是一件特別新鮮的事件了，說到底對我們來說已經屢見不鮮。從2019年就開始，就有房企不斷的倒閉，很多朋友說房企的倒閉潮來臨了。

2019年的時候，就有高達400多家房企倒閉，消失在了房地產行業。而2020年，僅僅在40天以就有96家房企又倒閉了，數據非常的嚇人。

實際上，追其原因，這些房企的倒閉都是因為資金週轉出現了嚴重的問題，沒有辦法繼續開發，沒有辦法繼續參加房地產行業的相關活動。

而導致房企面臨資金緊缺問題的原因特別多，歸納一下，一起來看一看。

第1個原因，融資難。

首先，我們必須明白，倒閉的這些房企業，絕大部分都是一些不知名的小房企。

而小房企本身的融資渠道就很狹窄，更別說海外發債了，即便是國內信託，私募基金等等都不行。

說到底，小房企融資難，也是導致它資金週轉出現問題的一個關鍵原因。

畢竟，房地產開發需要的資金，週轉特別龐大，稍微不注意都可能停工，甚至是爛尾，房企倒閉。

第2個原因，資金回籠困難。

這一輪去庫存各大的小小的城市房價都發生了很大的漲幅，當然在這個過程當中，各個城市也出現了特別多的限制性政策。

而最為嚴格的就是樓市的限購政策，大部分人群沒有購房的資格，就導致了很多的房子沒有辦法正常的賣出去，沒有辦法快速的回籠資金。

而這個時候小房企就特別的困難了，本來資金缺口就大，沒有辦法回籠的話就可能面臨著倒閉。

而目前來看，限購政策並沒有在城市全面的放開，小房企撐不下去，自然也就面臨倒閉。

第3個原因，受疫情影響。

2020年受疫情影響，也讓很多的小房企突然之間就倒閉了。

我們看到，僅僅40天就有96家房企宣佈倒閉，但是去仔細看一下，又是一大批不知名的小房企。

畢竟，疫情突然出現打亂了房地產行業的節奏，給房地產行業帶來了特別嚴重的經濟損失。

在疫情期間，各個城市的房企不得線下開店營業，這樣的時間持續了兩個月之久。

據數據統計，2月份有19個城市的房地產成交量為零，那麼那些本身都特別欠缺資金流的小房企，自然也就倒閉了。

……

的確如此，房企倒閉一定是資金週轉出現了特別嚴重的問題。

但是，不同的房企面臨的資金週轉問題或許不一樣，有的是因為融資難，有的是因為城市限購沒有放開，有的是因為疫情的影響等等。

因此，我們可以看出，房地產行業，房地產開發，特別的依賴資金週轉，特別的依賴大額的資金。

二，房地產取消預售，75%的房企會倒閉嗎？為什麼？

在第一大點，我們已經非常明確，房企倒閉的主要原因，就是資金週轉出現了嚴重的問題。

而前一段時間海南整個省取消了預售制度，很多朋友又開始砸鍋了。

這些朋友認為，取消預售制度，75%的房企都會面臨倒閉。

因為，他們覺得取消預售，很多房企就面臨短期不能回籠資金，不能以期房的形式出售，面臨特別大的資金缺口。

實際上，取消預售，並不會有75%的房企面臨倒閉，原因非常的簡單，歸納一下，一起來看一看。

第1個原因，房企多，可以抱團取暖。

根據我國的數據統計，知名房企也好大牌，房企也好，小房企也好，不知名的房企也好。

加在一起，我國一共有94948家大大小小的房企，頭部房企畢竟是少數。

90%以上的房企都是一些小房企，或者說是一些不知名的房企。

即便是全國取消預售制度，這些房企也會抱團取暖，合併為一個大公司，進行房地產市場的開發，來維持生存賴以發展。

第2個原因，合理開發。

取消預售的確會讓大部分的開發商資金回籠相對慢一些，週期長了一些。

但是，取消預售並不是突然襲擊，在2019年的時候中山市就有試點。

說到底，其實房企早有準備，面對預售制度可能全面實行，他們會計劃好自己的拿地週期，開發週期，回籠資本的週期。

以此來應對新政策，保證房企的正常運行，保證房企繼續發展。

說到底，面對預售制度的取消，房企的應對措施也是特別有效的，而且應對的方式也有很多，並不會導致75%的房企都面臨倒閉。

第3個原因，取消預售制度並沒有全面施行。

首先，我們必須明白，在2019年的時候預售制度的取消，只是在中山市試點運行了而已。

而今年預售制度的取消，也僅僅是在海南省施行了而已，並沒有全面的在各個城市實行。

而海南省的房企，海南省的開發商，僅僅佔了我國開發商極少的數量。

哪怕是全部倒閉，也不可能佔到75%以上的房企，更何況這些開發商早有規劃，也有不少知名的大牌房企，他們並不會因為這樣的政策而倒閉。

……

是的，無論從哪個方面來看，取消預售制度，並不會讓75%以上的房企倒閉。

當然了，取消預售制度對開發商的開發要求越來越高，對開發商的資金週轉也越來越大。一定會有一些小的房企，一些掙扎在垂死邊緣的小房企，面臨倒閉淘汰。

但是我們必須明白，任何一個行業都是這樣，任何一個風吹草動都可能給他帶來特別大的資金週轉問題，都可能面臨倒閉淘汰的風險。

三，小結

總的來說，房地產取消預售，並不會讓75%的房企倒閉。

當然，取消預售，增加了開發商的開發難度，資金難度，的的確確會淘汰一些小房企。

最後，要特別提醒廣大的購房朋友，接下來買房，儘量選擇大牌房企的項目。

面對預售制度的取消，我們應該早做準備，遠離那些小的開發商，避免樓盤爛尾或者停工，導致自己長時間不能接房。

畢竟，房子涉及到的金額特別大，大部分家庭買房也並不容易，買相對安全的房子才是最明智的。

要不然，長期接不到房會影響自己的居住問題，影響自己的心情，也影響子女的入學問題。

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

重慶地產視野

這個問題，網上很多介紹，我用簡單、通俗易懂的方式說一下。

首先把想要回答這個問題，我們首先得了解，房地產開發商是怎麼運作的，我們來看圖：

在整個環節裡，開發商需要付錢的環節在哪呢？

1、\t土地款、稅收等，這個是必須得交的，企業是要準備這筆資金。

2、\t設計費用，這筆錢看合同怎麼簽訂的，通常情況下，是分期付款的，很少一次性付給設計公司。

3、\t一般施工後，建設3層，就可以去申請預售證。

施工企業為了能拿到合同，通常情況下，墊付前期的施工資金，等建設到3層或者是幾層的時候，開發商申請預售，拿到預售款開始付錢，開發商付錢也是按比例的，不是全額付。

舉列子來說，一棟樓一共20層，預算是1000萬，平均每層20萬，建設到3層，需要給建築企業付60萬。為了防止後期出現質量問題，開發商只會付70%，也就是60萬*70%=42萬。

4、\t通常情況下，開發商同時有幾個項目開工，比方說其中一個預售完房子，錢拿到手，付一部分給建築企業，剩下的可以用於開發下一個項目，付下個項目的土地款等。

從上面來看，大的開發商，想開發一個項目，只需要準備土地款、稅款等，其他的錢可以延遲付款，有的甚至能拖個好幾年。從最近20年，中國房地產的發展來說，房子只要開始賣，就有人買，不存在賣不出去的情況，開發商都拼命的拿項目，資金利用率基本都已經達到了極限。

根據公開資料查詢，萬科、恆大、融創、碧桂園的資產負債率都在90%左右，錢基本上都是借來的，一旦取消預售，沒有預售款去週轉，在資產負債率如此之高的情況下，是無法再去融資的，資金鍊隨時會崩潰，企業倒閉。

行業裡幾個大的企業都是如此，小開發商的狀況更是如此，75%以上資金鍊斷裂而倒閉都算少的，個人預計，可能會有90%的開發商倒閉。

北野昆虛

逐步取消房產預售制度改為現房銷售，對購房者才是一個很好很公平的制度，一手付錢一手拿房。至於那些資金不足，連一個項目都沒有能力支撐的開發商，就不要繼續濫竽充數了，政策淘汰掉是好事。

從1994年開出臺的《房地產管理法》規定開發商可以用預售的形式向購房者出售房產，其中對於預售條件的規定是，實際投資只要達到總投資的25%，就可以申請預售。所以，很多沒有能力的“開發商”，只要有能力支付最開始的1/4資金，就可以通過預售制度獲取後續資金來建設項目。一個有能力的開發商，在預售制度的支持下，可以把項目規模擴大幾倍。

預售制度的初衷促進房地產市場快速發展。但經過了這麼多年的發展，房地產市場已經成熟了，早期該發展的企業已經成型。反而是很多購房者因為開發商拿錢跑路，而拿不到預購的房屋，或者購房者給了首付發現房屋被抵押查封，又或者是期房到手後發現與開發商的宣傳相差甚遠，這樣的矛盾越來越多。購房者集體向開發商維權的情況不在少數。所以通過逐步取消預售制，即使短時間沒有實現，這個方向應該是好的。直接購買現房，才是對購房者公平的政策，一手給錢一手拿房。至於那些倒閉企業，國家給了三十多年的預售制度，都扶不起來，倒閉了應該也無話可說。

素椒雜講

75%的房企真的倒閉了，那剩餘25%的房企的日子就好過的不得了。所以說，這是不可能發生的事。任何一個行業的企業數量，是隨市場的需求而變化，更何況房地產行業與國民經濟的關聯度有多緊密，這是現實事實，取消預售，也不可能有75%的房企倒閉，畢竟有實力的房企大有人在，不說國字頭的房企實力有多強，就是民企，也有很多知名企業，實力雄厚，經過多年的積累，具備了一定的抗風險能力。

目前的房企性質，無非就兩種，一時國有投資控股，二是民營控股，但仔細查看，大的房企都是多元化的集團資金運作，不是單一的房地產開發，有可能就又金融這一塊，所以說，預售取消，對這一類型企業影響不大，更不可能因為預售而倒閉，搞不好，這些企業的項目利潤還會增加，也不是沒有可能。至於一些小的地方性的開發公司，因為項目數量少，開發體量不大，管理跟不上，有可能因為預售取消，資金出現困難，形成項目爛尾，進而倒閉，但我估計是個別現象，為什麼這麼說，中國的房地產行業發展經過了20個年頭，現在能夠生存的房企，都有了一定的資金積累，開發經驗也積累了很多，哪裡需要資金，開發商一本賬很清楚，不需要急需支付的資金，開發商都有自己一套辦法，能夠看的到的資金就是土地出讓金，至於施工費用、設計費用等，基本都是施工商、設計單位墊資，開發商花不了多少錢，更不要說因為資金會倒閉的現象出現，取消預售，無非是延遲了開發商獲取利潤的時間，但這些資金成本，開發商會有充分的理由，加進銷售價格裡面去，誰都不傻，開發商更精明。

帶您一起去看房，謝謝關注！

帶您一起去看房

有一定道理，如果 疊加房住不炒的基本政策思路的話，基本就是實錘了。

先說一下咱們國家的房地產市場預售制度怎麼來的？以正式文件確定房地產預售制度是2001年以後住建部發布的《商品房預售管理辦法》，預售制度登臺入市。但是行業主流觀點是預售實際上是早期集資建房演變而來的，也就是說其雛形最早可以追溯到改革開放初期。

為什麼要實行預售房制度，準確的說是90年代逐步取消分配住房和集資建房以後，面臨著住房市場巨大的供需矛盾，借鑑香港“賣樓花”採取的一種必要手段。

其核心在於購房者可以在房屋建完之前購買期房，一方面房地產商可以提前搞清楚市場需求，鎖定目標，一方面快速回款，利於融資，目前房地產最快回款可以壓縮到10個月，當然，這是基於內地預售制度與香港及其他國家的差異，香港“買樓花”指的是房屋建成之前，購房者支付定金，僅僅是定金，而內地預售制度則是在一定時間內或全款或按揭支付全部購房款，所以第三個方面，預售制度對於銀行也是由好處的。

在這種制度下，房地產企業可以快速地做大規模，比如房地產前三甲中的後起之秀融創、碧桂園無一不是因加速週轉和回款速度快速地做大規模從而超過招保萬金這幾家老牌房企的。

預售制度是房企資金迴流維持高負債運營的重要保證

龔少查閱了幾家上市公司房企的資產負債率，基本上都在80%以上，其中有息負債基本都在40%以上。萬科85%、綠地88%、華夏85%、保利80%……房地產是資本密集型行業，基本上都是利用槓桿、負債經營的，銷售回款是其現金迴流的核心，所以回款的速度就很關鍵了。以萬科為例，2019年財報還沒出來，看2018年它的利息費用已經超過80億，試想一下受預售制度取消影響，取消期房，全部採取現房銷售，其資金週轉延長一倍，利息費用很有可能就是超過160億，佔其2018年淨利潤的40%，萬科可是房地產的頭部企業，其他中小型房地產企業的情況則只會更加糟糕。這也是為什麼說期房往往比現房賣得便宜的原因。

取消預售制度任重道遠

2020年海南省打響了取消預售制度的第一槍，事實上早在2016年就有若干城市採取取消預售制度試點，但隨著房地產市場低迷、下行，後又相繼取消了試點。可見預售制度對整個行業乃至區域經濟都有重要影響。

民間普遍共識是房地產已經形成支柱產業，傳統的預售制度可能會一步一步慢慢取消，從而引導房地產商理性擴張，但短期不是一蹴而就的事情。

財經龔少

根據我們的瞭解，如果房地產市場真的取消預售，倒閉的房企遠不止75%，甚至有可能90%都不止。

最主要原因就在於，現在的房企都是建立在“高槓杆、高負債和預售”的綜合發展模式之上的。

也就是說，如果一個房產公司手上有1個億，它不是用這1個億去開發一個樓盤，而是會開發2-3個樓盤，每個樓盤不求賺很多錢，但求在高週轉的情況下，快進快出，投入下一個項目。

舉個例子：

假如同樣投入1個億開發一個樓盤，大約有20%的利潤，就是2000萬。

如果自有1個億，再借1個億，開發兩個樓盤，在保持20%利潤的同時，無非就是多付點利息。按三年來說，利息就是1000萬左右。

這樣同樣是1個億的自有資金，但收益卻能達到3000萬。

因此，多樓盤開發模式下，資金短缺的部分，可以通過銀行、信託、P2P等方式，進行高槓杆借貸。

然後通過大規模的廣告轟炸，進行預售。這就是邊建邊賣，邊回款的模式。

這樣模式，是目前支撐中國的房地產行業的最基礎邏輯。

如果取消預售，就意味著打破現有模式，需要房企依託自有資金來發展，不僅會大大限制房企發展，陷入“低週轉”的局面，甚至難以支撐的起房企的各項成本的局面。

同時就光現有項目的融資成本，就足以讓絕大多數房企倒閉。

創業者閱

房跌慘已經不是熱門話題了，房價逐日下跌已成定局玉皇大帝也改變不了的事實

用心評論

要取消預售制一定是循序漸進的過程，市場準入門檻提高，小房企逐漸退出，房地產加速進入地產大鱷時代。問題的假設是突然的取消，破產的房企可能比75%更多，破產的金融機構、房地產鏈條上的企業也不會少，那經濟危機的災難來了，這種粗暴的做法幾率很低不討論，討論一下逐步取消預售的方式和影響更有意義。

1.預售制是在要求快速城鎮化的背景下實行的政策，以快速週轉推動房產的急劇增加，滿足房產需求的快速增長。現在的房子已經可以滿足城市化進程的要求了嗎？現實是房子還遠遠不夠，所以短期內取消預售是缺乏基礎的，海南取消是要限制資本在海南這個獨特區域的過份爆炒，是因城施策的體現。

2.取消預售制的直接影響到房企的資金回籠週期，降低了槓桿，進一步抬高了房企門檻和財務成本，也對承建商的墊資能力有更高要求，門檻和成本提高最終會推高房價。有資金斷裂的房企進入破產，項目爛尾！經過各種程序處理後成本更高，房產進入市場的價格照樣不會低。很多人認為房企破產是好事，房價能得到降低，這是誤解，房產項目爛尾是一雞死一雞鳴，買不起的還是買不起，坑害的是購買了的消費者，其他人並不會直接受益。

3.取消預售制的前提是城市化的進程放緩，需要逐步擠壓房企退出，同時為了避免房企正在開發的項目爛尾，在取消前首先會做的就是抬高土地市場的門檻，淘汰實力不足的房企，土地資源往大房企集中。

4.取消預售制，降低了房企的槓桿率和週轉率，利潤總額降低，為了保證利潤，房價上漲是最直接的體現。

5.房地產項目最大的關卡不在於預售到現房的這一點時間，建安成本與房價相比權重太低了，房企可以有很多臨時的應對措施，影響最大的其實是承建商和材料商。

房產青秀大師兄

取消房地產預售，也就是地產商動用的槓桿有限了，以前從拿地，規劃通過後，抵押給銀行貸款啟動建設，建設過程中建築商墊資，封頂拿到預售許可，開始賣房回收資金，取消預售後，就得靠資金建好後再賣房，這個過程，地產商集中度越來越高，資金實力弱的中小地產商不好過了，現房銷售，看的著，爛尾機會少！

看海oscar

我覺得會是真的，房地產行業作為一個資金的吞金獸，就算是再大的企業也免不了要貸款融資才能進行，而房產預售制度相當於集資建房，開發商拿了你的錢後再幫你蓋房子，是可以減輕開發商的資金壓力，降低房產後續開發的風險，當然這是在開發商擁有科學的管理流程公司，可以實現相對健康的現金流，但是我們知道大部分中小型開發商不可能做到，都是差東牆補西牆，資金管理混亂，可能拿了你的預售款，一分錢都沒用在你的房子上，先投其它的地方去了，等有錢了再回來蓋，所以當預售制度取消，大部分中小型房地產很可能會跑路了，然後留一地雞毛給政府背鍋

關鍵字: 預售 財經 房地產