個人專著：《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規則》、《執行與執行異議疑難問題全解與典型案例裁判規則》
昨天收到一份上海二中院的勝訴判決，這個案例的意義在於即便沒有明確的合同和法律依據，官司也是有可能打贏的。
一、案情簡介
1、先說說我和當事人的“緣分”
很多年前，在大學四年級下學期，那個時候我已經考上了研究生（同濟大學法學院民商法專業）。有一天我和一個好朋友Z哥（工科專業）一起喝酒，Z哥說他一個發小T童鞋（工科專業）也考上了同濟，等秋季開學了介紹我和T童鞋認識一下。
也許是因為那天酒喝多了，也許是因為太忙了，這個事竟然完全忘了。
研究生畢業好多年了，我做律師也好多年了。
有一天，我的好朋友Z哥給我發微信說他的發小T童鞋有一個合同糾紛，很複雜，要找我，並補充說就是那天喝酒的時候說要介紹我認識的T童鞋。
這個事我一下子就想起來了，我很興奮，沒想到研究生畢業這麼多年了居然又有機會見個面認識一下了。
我立即約T童鞋見面詳細談。
2、案情簡介
T童鞋研究生畢業之後有很好很穩定的工作，同時想創業，於是租了一個店面。
這個店面以及周圍的很多類似的店面嚴格從法律上講是違建，但是地段很好，生意也不錯。這個店被多次轉租，T童鞋租這個店面的時候，這個店面的實際使用人是L，L的上家是X公司：X公司租了兩間，其中一間自己在使用，另外一間轉租給了L（就是打官司的這一間）。
我本科是學法律的，研究生是學法律的，畢業後做律師，創辦了微信公眾號“合同效力實務研究”，在公眾號上發了一千多篇文章，出了兩本法律類的書……我的思維是一個法律的思維：法律關係，法律後果……
如果我租這個店鋪，我肯定會充分考慮法律風險，並通過各種方法和途徑消滅法律風險或者降低和控制法律風險。
但是，我這好兄弟T童鞋和他的合夥人都是工科專業，風險意識是有的，但是落到實處的時候你會發現他根本使不上勁，這就是隔行如隔山，比如，如果讓我去醫院給病人治病，我當然想把病人治好，但是我哪裡知道怎麼用藥啊。一個道理，有心無力，使不上勁。
T童鞋和L簽了一份《轉讓協議》，條款很少但很混亂，意思就是說L把這個旺鋪和賺錢的機會轉讓給T童鞋了，T童鞋支付L一筆轉讓費（注意啊，我們打官司打得就是這筆轉讓費），L退出租賃關係。
當天，T童鞋又和X公司簽訂了房屋租賃合同，其中一個條款是租賃期限到“政府房屋收回拆遷”。這就是不懂法律的人籤合同給自己埋下的定時炸彈，我看到這個條款嚇了一大跳。你怎麼理解這個條款？
合同簽訂後，T童鞋給L付了轉讓費，給X公司付了房租，然後開始設計、裝修……一切準備就緒，沒經營幾天，政府在門口貼了一張《告知書》，意思就是你這是違建，我要拆了，你趕緊搬走。沒過幾天，政府直接就把大門給焊死了。
另，T童鞋找我之前已經找其他律師起訴過X公司房屋租賃合同糾紛了，這個房屋租賃合同糾紛很簡單，調解結案。但是，T童鞋當時的律師覺得T童鞋和L基於《轉讓協議》的轉讓費糾紛沒法打，不知道如何下手，打不了。所以T童鞋才幾經輾轉最後找到我的。
二、請求權基礎是什麼？
打官司嘛，要有請求權基礎，合同依據是哪個條款？法律依據是什麼法律什麼司法解釋的哪一條？
T童鞋和L簽了的《轉讓協議》轉讓的是什麼？是一個賺錢的機會，可不是轉租，更不是買賣，我們要結合合同條款和案件事實探究當事人的真實意思。
那L已經把賺錢的機會給T童鞋了啊，L已經退出，T童鞋也和L的上家X公司直接簽訂了租賃合同。T童鞋和L簽了的《轉讓協議》已經履行完畢了，《轉讓協議》沒有約定政府拆違建把房子封掉或者導致T童鞋不能經營的L要退還轉讓費。
雖然沒有直接的合同依據和法律依據，但是我憑藉多年積累的知識和經驗，從我專業的敏感的角度，我感覺這個官司可以試試。
很多人買商品房付給了中介公司團購費，我有一個客戶就付了50萬元的團購費，我通過協商談判的方式幫她要回來了45萬（注：我這個客戶房子是買了，過戶了也交房了）。對於這個問題，法院的態度是這樣的：如果房子你買成功了（過戶了交房了），那你無權要回團購費；如果你房子沒買成功，不管沒買成功的原因是什麼，你都有權找中介要回團購費。皮之不存毛將焉附嘛，目的沒有實現嘛。
T童鞋轉讓費的這個案例和上面團購費的糾紛有點像：T童鞋付給L轉讓費，是為了租賃使用這個店鋪，但是由於政府拆違建的原因，T童鞋只使用了很短的時間，這個店鋪就被焊死了，不能使用了，T童鞋最終的目的基本沒實現。
沒有明確的合同和法律依據打贏官司的成功案例我有很多，比如（本文只列舉一小部分）：
（1）2016年3月25日上海出臺“滬九條”，二套房首付比例由30%提高到了不低於50%，很多房屋買受人因無力支付如此高首付比例而不得不選擇解除合同，但是房屋買賣合同中一般都有“貸款不足，現金補足”之類的約定，沒有由於政策原因導致首付比例提高則買受人有權解除合同並要求賣售人全額退還房款的約定，且法律也沒有類似的規定。但是我代理很多房屋買受人通過仲裁或訴訟的方式要回了已付房款，如：上海仲裁委員會（2016）滬仲案字第0968號案；上海市徐彙區人民法院（2016）滬0104民初20049號案、上海市第一中級人民法院（2016）滬01民終11280號案等。
（2）2016年11月28日，上海市住建委等單位聯合發佈《關於促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化信貸註冊的通知》（“通知”）規定有貸款記錄的再購買房屋首付比例也按二套房政策執行，即“認房又認貸”，這就導致很多名下無房但有貸款記錄的人買房很可能要支付比預期的首付高出很多的首付，導致很多房屋買受人無力支付如此高的首付而不得不選擇放棄購房。同上文所講，房屋買受人想要回已付房款沒有明確的合同和法律依據。但是我代理的上海市松江區人民法院（2016）滬0117民初21700號案，上海市浦東新區人民法院（2017）滬0115民初14715號案，上海市長寧區人民法院（2017）滬0105民初164號案等，通過判決或調解都要回了首付款。
注：上述（1）和（2）提到的由於政策原因導致首付比例提高，在之後的法院判決中，法院一般認為這屬於商業風險，房屋買受人不因此而免責。從這個角度講，我代理的案件起訴比較早，取得勝訴應該說和把握了好的時機也有關係。
（3）上海市普陀區人民法院（2017）滬0107民初31138號案中我代理房屋賣售人起訴房屋買受人返還戶口押金。合同約定2017年9月30日前房屋賣售人要將標的房屋內的戶口全部遷出，否則房屋賣售人將戶口押金賠償給房屋買受人。但是，房屋賣售人由於自己的原因，在沒有任何客觀履行障礙的情況下居然在2017年10月17日才將戶口遷出，明顯是晚於合同約定的截止日期。案情如此不利，但是我代理賣售人起訴要回戶口押金的訴請還是得到了法院的支持。
這些沒有勝訴的合同和法律直接依據，甚至有敗訴的合同和法律直接依據，但最終都打贏了的官司，是我接下這個棘手案件的底氣和信心所在。
（三）請求權基礎：我準備了很多
我研究了很多相關的案例，非常不樂觀，主張轉讓費的原告大都敗訴。所以在這個時候，準備好可能成立的請求權基礎顯得必要且至關重要。
1、合同無效的理論
關於這個觀點，我認為邏輯上不嚴密，所以沒有重點講，所以在這裡我就不展開講這個觀點了。
2、合同目的不能實現，對方佔主要過錯
（1）首先，我認為不能孤立的看這份《轉讓協議》，而要結合我方與X公司簽訂的《租賃合同》以及相關案件事實綜合認定我方簽訂《轉讓協議》的最終目的是佔有、使用標的房屋，並經營收益。然後，我組織了很多證據形成了一個證據鏈條，證明L與我方簽訂《轉讓協議》前口頭向我方承諾標的房屋使用三年沒問題。但是事實上，我方只使用了很短的時間，因此可以認定我方的合同目的沒有實現。
（2）L向我方轉讓此租賃機會時並未向我方如實披露和告知標的房屋系違建，甚至故意隱瞞此事實，有明顯過錯。此外，通過庭審，我們進一步固定了一個事實，即L知道標的房屋是違建，這就進一步證明L 有明顯的過錯，甚至是惡意。
（3）合理解釋“硬傷”。前文我說過，T童鞋在找我打這個轉讓費的官司之前起訴過X公司房屋租賃合同糾紛。《租賃合同》是一份基礎證據，當然提交了法院，法院開庭的時候也拿出了這份證據質問我方《租賃合同》約定的租賃期限到“政府房屋收回拆遷”是什麼意思？是不是對政府拆違建有預見，對標的房屋隨時可能不能使用有預判？我方提交了《現代漢語詞典》對“拆遷”的定義，並結合社會大眾對拆遷的一般理解，解釋此處的拆遷不包括拆違建；我們又結合其他證據說明此處的租賃期限到“政府房屋收回拆遷”的意思是我方要長期租賃標的房屋直至標的房屋在物理上滅失，以攤薄我方的投資成本（轉讓費、設計裝修成本、設備費用、加盟費等等）。
三、好事多磨：管轄一波三折
上文我提到這份《轉讓協議》合同條款很混亂，其中有一個管轄的條款居然約定由乙區法院管轄，但是這個商鋪是在甲區，被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地等與爭議有實際聯繫的地點都不在乙區，這個約定管轄無效。
關於管轄，後面的故事我就不詳細講了，簡單講就是這個案子的由上海甲區法院到上海乙區法院，差點就到了安徽某縣法院，最後經過我的不懈努力又回到了上海甲區法院。
四、法院生效判決
一審我方勝訴，對方上訴，上訴期間L還給T童鞋打電話偷偷錄音企圖套一些話出來，結果也沒套到什麼（L二審期間提交了這份錄音作為證據）。
二審維持原判。
時間問題，就分享這麼多吧。謝謝。
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