熱播劇《安家》描繪了一幅“上海買房者圖鑑”，戲中的宮蓓蓓道出了無數“滬漂”的焦慮：“兩個博士，在上海辛辛苦苦奮鬥了八年，連一套像樣的兩居室都買不起。”
外企員工李潔在上海學習、工作近十年，她眼看著房價從2010年的“2萬元”進入如今的“6萬元”。她同年成為“滬漂”的朋友中，有人成功上岸，有人還在觀望，有人繼續堅守，也有人無奈離開。
事實上，近年來上海的調控政策一直是鬆緊並存，2016年政策進一步加碼，2017年“五限”政策壓頂，2019年放寬人才購房、落戶條件。目前，上海樓市政策以微調為主，並未放鬆。
長期向好 調控鬆緊並存
“安家”的願望是美好的，但居高不下的房價卻把很多奮鬥者擋在了“家”門外。《安家》中，海清飾演的宮蓓蓓和家人去看房，中介報出房價是65000元/平方米，家裡老太太一臉不敢置信：“搶錢啊！”
和宮蓓蓓一樣，李潔也想換套更大的房子。2018年，她和先生湊錢在上海購置小兩居。如今他們一家六口住在一起，改善住房的願望也越發強烈。
李潔一直懊悔自己沒早買房和換房，“我對相關政策太不敏感了。”回首過去十年，上海樓市有過房價翻番的亢奮時刻，也有過成交量下滑的“冰封”階段，而這些都和上海的樓市調控政策息息相關。
談及上海房價爆發式增長的起點，可以追溯到2009年。那一年，在寬鬆的貨幣政策下，上海商品住宅供不應求。
2010年上海世博會釋放一波紅利，住房均價進入“2萬元時代”。為遏制房價過快上漲，政策逐步收緊，新房成交量同比下降48%。
2015年上海房價攀升至“3萬元時代”，這是因為寬鬆的信貸政策刺激了潛在購房者需求，當年上海新房成交量創新高。
2016年下半年上海房價首次突破4萬/平方米，僅次於深圳位列全國第二名。2017年，上海樓市出臺限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”政策，房價漲幅出現回調。
2019年，上海自貿區臨港新片區微調限購政策，放寬人才購房、落戶條件。上海新房成交量和房價總體保持平穩，新房成交均價進入“5萬元時代”。
在“房住不炒”基調下，上海樓市主要以政策微調為主、鬆緊並存。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，土地的稀缺性導致商品住宅長期供不應求，供求失衡是上海房價居高不下的根本因素，“上海房價的抬升仍是長期趨勢。”
外環以外 一二手房房價倒掛
作為房地產交易鏈中的重要一環，二手房市場必然會受到新房供需等指標影響。而在上海，一二手房的倒掛現象越發凸顯。
在上海配套設施較好的內環區域，二手房的成交價格普遍低於其周邊一手房的成交均價；但在外環以外大部分區域，一、二手房的成交則出現倒掛現象。
據克而瑞監測，出現嚴重倒掛現象的房源則主要分佈在三個區域：松江區的大學城、松江新城等板塊在9號線附近的區域，閔行區的浦江板塊8號線附近的區域，以及浦東新區的金橋板塊。
克而瑞研究中心研究員馬千里分析認為，主要是因為這些板塊的商品住宅多為動遷安置房，或者是配套商品住宅，因此一手房的成交價格明顯較低。但值得注意的是，這些房源多位於地鐵周邊，交通方便，周邊配套設施逐漸完善，對於大部分剛需而言，仍是一個價格窪地。
“上海的高房價及周邊配套較缺乏、位置較偏的新房，讓一些剛需購房者把目光轉向了低價二手房源。”馬千里補充說，這類房源多分佈在中環以外區域，譬如顧村、春申、顓橋、西渡等板塊，尤其是嘉定老城板塊的低價二手房佔比頗高。
供需兩旺 高端住宅火熱
《安家》裡談論的都不是普通房子，店長徐姑姑只賣動輒上億的老洋房，其他中介賣出幾千萬的高端住宅也“只道是尋常”。《安家》第10集中，中介帶購房者看的第一套，是位於上海頂豪聚集地陸家嘴的大平層。站在落地窗前，該中介激動地說：“上海最好的景觀就在你眼下。”
的確，上海高端住宅歷來傲視群雄，從2019年北上廣深的豪宅成交數量便可窺見一二。有數據顯示，高於10萬/平方米的住宅成交量，上海是深圳的1.7倍，是北京的4.3倍，是廣州的62倍。
近年來，上海高端住宅市場熱度不減，千萬級住宅成交量一度領跑全國。
據克而瑞研究中心楊科偉介紹，上海高端住宅市場可以劃分為三個階段：2006-2008年市場處於起步階段，年均成交套數不足1000套。2009年成交量首次突破2000套，之後數年維持在2000-3000套的區間範圍。近年來，市場進入爆發增長期，總價1000萬以上成交量顯著提升。2016年成交量突破1.1萬套，同比增長47%。
不過，上海高端住宅市場並未“一榮俱榮”，各細分市場明顯分化。楊科偉表示，1000-2000萬入門級住宅仍是當下高端住宅市場成交主力，而總價2000-3000萬以及3000-5000萬的住宅成交量增長迅速。值得一提的是，這類市場受其客群侷限，年均去化套數維持在100套左右。
楊科偉指出，“上海熱點區域乃至板塊房價猶存上漲動力。在改善置換需求成主流以及持續‘資產荒’背景下，高端住宅市場供需兩旺的格局仍將維持。”
記者：陽葉萍
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