东营面积8243平方千米，人口217.21万人（2018年常住人口），人均占有土地6.43亩，是山东省人均占有土地的2.6倍。自然资源丰富，最主要的是石油，带动了地区经济的发展，也为地方的发展提供了资金保障。
东营在这次防疫期间做的非常好，是山东唯一的0感染的城市。疫情基本过去了，想买房的开始关注房价变化情况。今年大环境很不好，在这种情况下，东营今年的房价会是怎样一个趋势？二手房不受限价影响，交易比较自由，二手房价格最能反映市场趋势，所以我们就以二手房为例，看看东营各区房价变化情况。
1、东营全市3月二手房均价 8188 元/m²。
2月二手房均价 8139 元/m²，环比上月上涨 0.60% ↑，同比去年同期上涨 8.36% ↑。东营作为一个四线城市，房价还处在小幅上升期。
大家都知道，上轮房价上涨是2016年先从一线特大城市开始，比如北上广深。一年后二线城市大涨，再过一年是三四线城市大涨。传导周期大约是1年，在二线大涨时，一线城市开始平稳；三四线大涨时，二线开始平稳下降；自去年开始，有些三四线城市房价就开始出现下行趋势，今年将会全面开启三四线城市房价下降通道。截止今年年底，此轮历时5年的房价涨跌周期走完，将进入下一个漫长的周期。
刚需在能等得起的前提下，买得越晚，越省钱！等不急的，也要狠狠地杀价！
2、东营区3月二手房均价 8567 元/m²。
2月二手房均价 8495 元/m²，环比上月上涨 0.86% ↑，同比去年同期上涨 8.17% ↑。价格走势上看，和全市走势基本相同，价格相当。
今年上半年会横盘，下半年下行趋势扩大，买房者可以继续观望一下。相反，手握多套房子的，现在是5年内高位变现的最后时机，可以先卖掉，拿到钱，如果你依然很热爱房地产，过一年房价下降后，再低价买入，不就挣到一笔差价了吗。
3、河口3月二手房均价 5710 元/m²。
2月二手房均价 5497 元/m²，环比上月上涨 3.89% ↑，同比去年同期上涨 21.18% ↑。从走势图上看，同样和上面两个差别不大，只是河口的房价整体偏低一些。不过2017年，河口的均价在4600元左右。这个涨幅也还可以，后期预计跌幅不会太大，会在8%-20%之间。想买的下半年出手就可以。
4、广饶3月二手房均价 7385 元/m²。
广饶2月二手房均价 7617 元/m²，环比上月下跌 3.05% ↓，同比去年同期下跌 2.38% ↓。从二手房报价趋势看，过去的一年基本平稳，今年3月份出现大幅下滑，说明该区域炒房的客户比较多，多数炒房客降价报价，想尽快变现。刚需等不急的可以捡漏入手。
5、垦利3月二手房均价 5841 元/m²。
垦利2月二手房均价 5789 元/m²，环比上月上涨 0.91% ↑，同比去年同期上涨 3.31% ↑。该区的房价近半年一直处在小幅上涨趋势，也是单价较低，后期降幅不会太大，预计下半年降幅10%左右。
6、利津3月二手房均价 6148 元/m²。
利津2月二手房均价 6034 元/m²，环比上月上涨 1.89% ↑，同比去年同期下跌 0.60% ↓。从报价上看，去年11月份为最近一年最高值，2月份疫情影响，报价最低。3月份比上月稍微上涨，刚需可以多看看，遇到合适的价格合适可以入手。
通过上面的二手房挂牌价格趋势看出，现在市场涨幅正在收窄，接下来会缓慢下降。最近两年投资房产的，看着原本涨起来的收益每天在消失，就和温水煮青蛙一样，最终一分钱没挣到，可能要搭上利息。
未来几年房价会总体平稳，分化百花齐放，有的城市几万块或者十几万块一套房，有的城市可能还会轻微上涨。但是，即使看着房价上涨了，炒房也一定能挣到钱，因为人的贪欲是无止境的，每平米涨了1000元，还想着会涨2000元，然后还想着翻番……，最后结果很明显，竹篮打水一场空。只有在遇到亏本时，才会幡然醒悟，原来房子也会降价。
也许有人说，我留着不卖，总会涨起来的。这句话没毛病，长远来看，比如10年后，房价大概率会比现在高出至少50%吧，但是不一定能挣钱。
举个例子：假如你现在打算购买价值100万的房子，首付30万，贷款70万，贷款期限30年。按照商业贷款基准利率上浮10%就是5.39%，月供3926元，30年总共要支付利息71.3万。30万的首付按照最安全的银行理财5个点计算收益，1.5万/年，30年*1.5万=45万。再加上购房的税费总共5万，装修10万，这样30年后，这套房子你总共花掉了201.3万，成本翻番了。30年后，房子都进入老年期，不知道还能卖多少钱？如果买的时候是已经10年房龄的二手房，
40年的房子，已经快达到水泥寿命了，楼房不比现在的平房，到时候拆迁费需要自己出了吧，现在的日本，拆迁费都是自己承担的。
假如你把这套房子10年后卖掉，10年时间，总共支付利息42.4万，30万首付依然按照5个点计算收益，10年是15万，购房费用5万，装修10万，10年后，总成本是100+42.4+15+5+10=172.4万，也就是要卖172.4万保本。10年后，房价要再涨一倍，才能挣钱。会实现吗？这些钱，如果投资房产了，其他的机会成本就损失掉了。
总价，炒房显然已经不合适，要控制你对房子的热爱，房子以后可能会成为消费品。今年的房价走势大概率是向下，刚需等着用房的，可以捡漏入手。能等，尽量等，不要一失足成千古恨！
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