九龙华少
对于这个话题，和尚谈点个人意见：
该公寓地理位置分析
从话题的描述中，公寓旁边有高铁站。
众所周知，在我国各大城市凡设有高铁站的地方，一般都处在城市效区一带或者是城市待开发的较偏位置，总之大部分高铁站是不在市中心城区边缘。因此，该商住公寓很有可能是在城效区一带。
虽然是二线城市，在效区一带的商住公寓，其商业价值大打折扣。效区配套不完备，人流量有限，同时有地铁的二线城市，在高铁站附近都设有地铁站，这不足为奇。
商住公寓租金收益水平
今年5月最新公寓租金水平调查统计数据。
上述数据基本是一线城市的租金水平，公寓租金通常高于住宅租金，平均租金约80元/平米/月。若二线则公寓租金应当低于80元，或是在30~50元水平。
二线城市，商住公寓40平米，总价50万相当于价格1.25万/平米，若取租金40元。
则——
收益率：（40*12）/12500=3.84%
静态投资回收期：1/3.84%=26（年）
以万科为代表的全国前十长租公寓运营情况来看，2019年5月披露的数据显示：长租公寓企业，目前行业平均利润水平在2%-4%，现金流回正周期至少需要6年。2-3%的盈利水平还建立在一个基础上——整体出租率保持在95%以上，但目前行业TOP10的平均出租率也才90%。
商住公寓较住宅存在的价值缺陷
该公寓归属于商业性地产，水电费、物业费按商用标准收取，不按民用标准收取。
公寓产权是40年，到期后可以续。依照当前相关法规，商用公寓土地年限到期后，要补缴高额地价款。
不能落户口，不能使用公积金贷，首付较住宅类高一般为50%。
公寓的商业性，导致其买卖交易税费较住宅高出许多。
建议：投资商住公寓，不如投资住宅划算。
💕谢谢阅读！
野马和尚
公寓四要素，你占到了两个，是非常具备投资属性的：
1.地铁站，公寓主要出租对象为灵活流动性人口，上下班通勤方便是其主诉求，选择租公寓的外来人群也是轻生活化，不想有很多累赘，出门有车坐很重要。
2.紧临大型商业综合体，一定要大型。这类公寓一般是商业体项目的配套公寓项目，与商业体共享地下车库，此类公寓除了居住生活方便外，商办属性也非常厉害，做工作室，培训机构，预约式美容机构，私密性质高，停车方便，商业体裙带效应都是此类公寓优势。
3.学校附近及高新科创园区附近的多幢大型公寓项目，超过四幢以上，可以形成独立社区性质的，作为在上学，或刚毕业刚刚从事工作还没能力买房，学习和工作都比较忙的人群来说，公寓的小巧灵活，提高生活质量，离工作上学的地方近在咫尺，单车可及，无疑成了这些人群的首选。
4.高铁站，这里特指高铁站，汽车站与普通火车站的窗口效应在一二线城市急剧下降，未来高铁是主流出行方式，对于城市窗口，高铁站附近设置公司办事处，企业驻地，以及培训机构，都是非常利于外来人口方便找到的，同事经常在此出差的人群也会选择短租高铁站附近，拿来做爱彼迎，民宿，短租公寓，再合适不过。
公寓又分为两类，酒店式公寓，与商办公寓，首选酒店式，因为有居住属性。以合同为准！
格局也有两种，平层，和loft复式，首选挑高复式一层当两层用。
希望能帮助到你，和需要买公寓的人。
徐伟hsuwei
1 题主说的这个公寓从位置和交通看，都具备一定人流效应和市场增值空间，商住公寓短期回报在租金，那么在二线城市租金回报不会太高，资本涌入的长租公寓回报也在1-3%空间，很多需要现金流来维持。对于个人投资公寓，短期回报低，同时回报周期长。如果不在市中心办公地带，租金能否持续都是问题，这种公寓要维持出租需要基础商业配套和稳定人流，特别是办公商务区是否有，这样才能保证长期稳定的租金收入，如果只是在开发区高铁交通是不错，但是人流和商业配套都不会太成熟，租金现金流都不稳定。
2 我们说一般是先买住宅，住宅买不到 才去买公寓，住宅是刚需，一二线稳定保值增值，公寓就不一定了，风险比较大，而且增值空间有限，而且转手也会折价，而且很难变现出去，你要考虑好自己资金周期和回报周期，能否承受。不然就50万配置个稳定赚利息的大额存单，更安全，本金保障，稳定赚利息，5年期存单利息4-5%区间。固定资产配置住宅优选，公寓次之，风险也逐步放大的。
鑫财经
主要看租金收益，年租金收益能不能达到四个点，月租金1700元左右，如果有四个点的收益是可以考虑的。
公寓作为投资品，收益主要来自两方面：租金收益和增值效益，增值效益只是对于未来预期的一个预估，也只能说是一个大致上的远景，从你提供的情况看，高铁站、地铁站，交通出行方便，这里有着升值潜力。
租金却是现在可以具体化的收益，是对投资做出具体评估的参考数据。
骏策论
可以考虑！
谢逸枫
我刚好也买了个 41平 总价49万 精装的 地铁口200米内 年底开通 成都高新区的 还没拿到房 地铁通了应该好租 周边很多白领上班族 预计租金2000每月
国民偶像鸠摩智
说公寓是坑的，肯定是自己或周边人受过伤，没赚到钱！说房子都是住，不是炒的，大多数手里没有房，或者想买房的，说公寓能投资的，基本是做房产中介，或做过房产这块的！所以投资，不懂可以多学多看，自己有杆秤，没有人会对你负责，什么事都没有绝对的，自己去参考自己的钱包和生活，调查当地的市场和人口基数，消费人群！学习投资门道，才是你要做的功课，而不是问这些口水军！
相思风雨中963
感觉投资公寓不合适，卖的时候税费高，而且现在住宅都降价了，公寓更不好卖，不能落户不能上学，也就收个租金，但是你要算上一年收的租金与买公寓的钱买理财哪个合适。现在关键是住宅不涨了，公寓更没戏。我在CBD买的华润中心的公寓，我都退了。
春晖73
和你有什么一样的困惑，乌鲁木齐，高铁站，地铁交汇处换乘站尚未开通，40平30万可以拿下，想了解一下高铁和地铁都有的这种地段租金回报以什么为主
郎个哩哒浪
公寓不能落户、没有学区、商业水电、不通燃气、居住氛围差、过户费用高等等因素，绝对会影响公寓的升值空间，不是说不升值，但是要比住宅升值慢很多！所以，投资~公寓不入！
