商鋪租賃作為經營用房租賃市場中的重要組成內容，對活躍市場經濟、促進經濟發展有著積極作用。而商鋪租賃合同作為一種特殊的房屋租賃合同類型，在適用房屋租賃合同一般規則的同時，因其商業特性容易產生一些特殊糾紛情形，比如商鋪承租人的裝修損失是否應賠償、承租房屋遇到拆遷該如何補償、商鋪轉租會有哪些法律問題，等等。近日，為助力打造法治化的營商環境，逐步推進轄區訴源治理工作的開展，北京市房山區人民法院對該領域展開案例調研。《法制日報》記者從中選取了3起商鋪租賃典型案例，通過法官釋法，以期幫助遇到類似問題的讀者能夠繞開風險，穩妥經營。
證照未辦裝修鋪面
合同解除酌情賠付
2018年10月，王雨（化名）與趙寧（化名）簽訂《商鋪租賃合同》，約定王雨承租趙寧位於房山區某小區的底商，租期自2018年11月1日至2022年10月30日。第一年租金9萬元，以後每年租金漲5000元。合同簽訂後，趙寧將商鋪交付給王雨，王雨將租金交至了2019年10月31日。
王雨對商鋪進行了裝修，隨後開始餐飲營業。2019年4月1日，北京市房山區食品藥品監督管理局對無證經營行為進行查處，要求王雨於4月5日前自行停止經營活動。
王雨找到趙寧，要求其儘快協助辦理證照，但始終沒有下文。為此，王雨向法院起訴稱，在租賃合同簽訂之初，趙寧就承諾可以幫助他辦理營業執照，所以他才租下商鋪並投入60餘萬元進行了裝修，但營業執照至今仍未辦理成功。因無法經營，王雨損失慘重，訴至法院要求解除合同、退還剩餘租金5.2萬餘元並要求趙寧賠償其裝修損失40萬元。
對此，趙寧表示同意退還未使用期間的租金，但不同意賠償裝修損失。趙寧稱，王雨對店鋪的裝修應在取得營業執照後進行，他在沒有取得營業執照的情況下投入資金進行裝修，由此產生的裝修損失應該自行承擔。此外，趙寧指出，王雨自簽訂合同後始終以試營業的方式經營店鋪，未按照要求提供辦理營業執照所需的材料，未能辦理營業執照與他無關。
在審理過程中，經評估，涉訴底商裝修的現價值為38.2萬餘元。
法院審理後認為，裝修是對租賃物的改善或者增設他物，通常而言，裝修行為會使租賃物增值。合同解除後，承租人需要將商鋪返還給出租人，如果無法拆除的裝修對出租人有使用價值的，那麼出租人就獲得了額外利益，而該部分利益應為承租人所有，所以出租人應將裝修的可利用價值返還給出租人，即通過折價賠償的方式彌補承租人的損失。本案中，王雨無法以訴爭商鋪作為經營場所辦理營業執照，被政府責令停業，租賃合同目的無法實現。趙寧知曉商鋪無法辦理營業執照，但在簽訂合同時未履行如實告知義務。同時，王雨也有義務對商鋪進行全面考察，並在取得營業執照之後再投入資金裝修。所以，雙方對租賃合同無法正常履行都存在過錯，但王雨的過錯更大。根據公平原則，法院酌定由趙寧向王雨賠償裝飾裝修損失共計27萬元。
法官庭後表示，承租人的裝修損失獲償也需要具體問題具體分析。首先，需要明確承租人的裝修行為是否得到出租人同意，如果未經得出租人同意，那麼這種裝修行為應認定為惡意裝修，是一種侵權行為；如果出租人同意利用，可以給予適當補償，否則，出租人有權要求承租人恢復原狀。出租人明確表示同意或者根據雙方約定的用途決定需要進行裝修的，即使合同中未約定裝修事項，但按照交易習慣和客觀實際，就應當允許承租人進行裝修，否則無法實現合同目的，應認定為善意裝修。對於善意裝修，因當事人違約導致合同解除的，應考慮雙方的過錯程度，根據雙方的過錯承擔相應的責任，本案即屬於這種情形。
承租期間遭遇拆遷
合理損失應當補償
2004年12月25日，北京某上網服務中心與張永勤（化名）簽訂房屋租賃合同，約定該上網中心租賃張永勤在房山區的某處房屋，並在此地址註冊了公司。2017年，因北京市房山區軌道交通建設需對該房屋進行拆除，張永勤與某村民委員會簽訂拆遷補償協議，補償項目包括房屋及地上附屬物、搬家補助費、停產停業綜合補助費等，張永勤領取了補償款項。
事後，上網中心起訴，要求張永勤返還裝修補償費、搬家補助費、停產停業綜合補助費等共計50萬元。張永勤不同意給付原告拆遷補償，並稱因原告不配合拆遷導致本該獲得的獎勵費而沒有得到，並且原告拖欠租金，他所獲得拆遷補償款中並不包含原告的損失。
法院審理後認為，雙方爭議的焦點是原告是否應獲得拆遷補償。本案中，原告以涉案房屋為住所地領取了營業執照，在經營期間遇到拆遷，而且張永勤領取的拆遷補償款中包含搬家補助費、停產停業綜合補助費。搬家補助費及停產停業綜合補助費是原告因拆遷而遭受的實際損失，張永勤領取了該部分拆遷補償款，應該返還給原告。結合原告承租房屋的面積、補償協議的約定及實際經營情況，法院最終判決由張永勤給付原告拆遷補償款19.8萬元。
法官庭後表示，在很多情況下，出租人與承租人簽訂商鋪租賃合同時，會在合同中約定“如果遇到拆遷時‘雙方租賃合同自動終止’‘承租人配合出租人騰退房屋’”等內容，所以一旦承租商鋪列入拆遷範圍時，出租人往往就向法院起訴要求解除合同，收回房鋪。承租人則認為其對商鋪享有拆遷利益，在其沒有獲得充分補償的情況下不同意解除商鋪租賃合同。
根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，承租人有權就相關損失獲得拆遷補償，拆遷單位與出租人簽訂拆遷補償協議時，也往往將承租人的補償款列入其中。如果租賃關係存續，承租人就有權獲得該補償款；但是，如果出租人在與拆遷單位簽訂拆遷補償協議前，已與承租人終止合同並收回商鋪的，承租人的相關利益就排除在外了。所以，雙方均應慎重處理合同解除事宜，以防引發新的糾紛。對屬於承租人的設備搬遷、安裝費及停產停業損失，出租人應將該部分補償返還給承租人。
原始租賃合同解除
次承租人損失獲賠
2016年3月，史小慶（化名）與顧學忠（化名）簽訂租賃合同，約定顧學忠承租史小慶位於房山區某小區商鋪，租期自2016年4月1日至2026年3月31日，房屋租金前5年每年46萬元，後5年每年50萬元。雙方還對租金的支付時間、違約責任進行了約定。2016年8月，顧學忠與趙京（化名）簽訂房屋租賃合同，顧學忠將其租賃的商鋪又轉租給了趙京，租期自2016年9月1日至2021年8月31日，年租金52萬元，趙京已將租金交至2019年8月31日。
事後，因顧學忠拖欠租金，史小慶將顧學忠、趙京訴至法院，要求顧學忠支付拖欠的租金19萬元；並要求解除租賃合同，騰退房屋。對此，顧學忠同意給付拖欠的租金，但因房屋租賃合同還未到期不同意解除合同。趙京不同意騰退房屋，稱其對涉案房屋繫有權佔有，也沒有拖欠租金，史小慶與顧學忠之間的矛盾，不應該損害他的利益。
法院審理後認為，根據雙方合同約定，顧學忠拖欠租金的行為已符合解除租賃合同的條件，史小慶要求解除合同具有事實依據和法律依據；合同解除後，顧學忠應將訴爭的商鋪騰退給史小慶。
後趙京起訴顧學忠要求解除轉租合同、退還租金並承擔違約責任。法院審理後認為，因原租賃合同已解除，轉租合同已無法繼續履行，顧學忠與趙京之轉租合同應該解除，同時判令顧學忠退還剩餘房租37萬元，並支付違約金5萬元。
法官庭後解釋稱，在商鋪存在轉租的情形時，租賃合同終止的原因大致有四種情形：一是非法轉租，出租人行使法定解除權解除租賃合同；二是原租賃合同的當事人行使約定解除權解除合同；三是租賃合同被撤銷或者被認定無效；四是租賃期限屆滿或者當事人協商解除合同。本案即涉及第二種情形，一般是因承租人的違約行為導致出租人解除租賃合同。因租賃合同解除導致次承租人無法繼續使用租賃物，由於出租人與次承租人之間沒有合同關係，所以根據合同相對性原則，次承租人只能向承租人主張違約責任或損害賠償責任。
法規集市:
合同法相關規定
第二百一十六條 出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。
第二百一十九條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失。
最高法關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋相關規定
第十一條 承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值範圍內予以適當補償；（三）因雙方違約導致合同解除，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；（四）因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
第十七條 因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
老胡點評:
商鋪租賃作為房屋租賃的一種特殊形式，由於涉及營業執照、經營許可和市場秩序等各種因素，更易於產生糾紛，而且糾紛的性質往往也更加複雜。為了維護法律秩序和社會和諧，商鋪租賃所涉及的各方都應當運用法治思維和法治方式處理租賃中的問題。
首先，商鋪出租方應當增強法律觀念、誠信意識和社會責任心，對房屋的性質、狀態作實事求是的介紹，對營業許可之類的事項決不能大包大攬，作不切實際的承諾，更不能見利忘義，把房屋租給黃賭毒等違法經營者。其次，商鋪承租方應當合法依規經營，不能利用租賃的商鋪從事違反國家法律和社會公序良俗的經營活動，也不能在經營手續不齊全的情況下就擅自開張營業，擾亂市場管理秩序。否則，商鋪承租方不但無法實現預期收益，還可能雞飛蛋打，為自己的違法行為付出慘痛代價。同時，在商鋪轉租過程中各方也應當嚴格依照合同約定，在法治軌道上運行。
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