大家平時有注意過小區房子的樓層嗎?
細心的朋友可能會發現這樣一個規律:
小區商品房的樓層總數普遍離不開6層 、11層、18層、26層、33層。
為什麼?
建築層數的4個主要影響因素:
一是消防,二是造價,三是運輸費用,四是管理維護費用。
其中消防是最核心的影響因素。
為什麼是6層?
1-6層的房子都是樓梯房,開發商不用做電梯,不用做防火門,只有一個樓梯間,公攤最少(1%-8%)。
主要原因是根據我國的《住宅設計規範》要求,7層以上的住宅就要設電梯啦!
7層以上的住宅又需要設計一套整體的消火栓系統,還要設計封閉式樓梯間,這也大大增加了設計和施工成本。
為什麼是11層?
7-11層的房子開發商只需要做一個電梯,公攤小(7%-16%)。
11層及以下只需配備1部電梯,但若超過11層涉及到的規範就相對要多一些了。
超過11層是要設置消防電梯的。不說增加一臺消防電梯與普通電梯的成本價差,僅消防電梯的排水設施,防火牆防火門就已經複雜了許多。
為什麼是18層?
12-18層的房子開發商也只有一個電梯,但是需要2個樓梯,並且封閉樓梯間,做防火門,公攤中(14%-20%)。
18層的建築總高在54米左右,仍屬於27m-54m的二類高層建築範圍,但超過54m就變成一類高層建築了。
一類和二類高層建築的耐火等級要求完全不一樣!按照《建築設計防火規範》,二類高層建築的耐火等級不應低於二級;一類高層建築的耐火等級不應低於一級。
與二級耐火等級的相比,一級耐火等級承重牆、房間間隔、柱、梁、樓板、屋頂承重構件、疏散樓梯都需要設計較高的耐火極限時間,差異還是比較大的。
此外,一般建築超過54m,每個單元層的安全出口都不能少於2個,也就意味著需要設置兩部步梯,或者說是剪刀型樓梯,這樣就增大了公共區域的面積。
在追求成本,以及得房率方面,顯然做到18層更為合適。
為什麼是26層?
19-26層的房子開發商要2個電梯,2個樓梯,公攤中大(18-24%)。
19層開始就是一類防火建築類型了(之前都是二類),兩部防火電梯(也有說三部電梯一部防火)和兩個防煙樓梯的節奏。
現下很多發展快的城市會有住宅高度限制,比如80米(機場高度限制,微波通道,城市的天際線控制,城市的規劃要求神馬的)。80/3=26層,於是就是同時滿足住宅限制與利益最大化的層數。
為什麼是33層?
27-33層的房子要提高抗震級別,建造成本也就高一些,公攤大(22%-26%)。
33層總高在100米左右~
按照規定,如果建築超過了100m,會有非常多的限制:
比如
樓板的耐火極限不應低於 2.00h;
建築要設置避難層;
要設置自動滅火系統並最好採用自動噴水滅火系統;
要設置火災自動報警系統;
建築外牆保溫材料的燃燒性能應達到 A 級;
……
除此之外,非常複雜的抗震結構設計,要求極高的地基深度和支撐強度,遠高於普通住宅的建築成本,近乎苛刻的質檢驗收、消防驗收,也讓大部分開發商望而卻步。
所以即便是開發商拿到一塊地,控規的限高在100米以上,在權衡利弊的情況下部分開發商也都會盡可能的選擇100米以內的建築。
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