收藏！一文读懂西安最新限购

身为西安人的你，或是打算在西安买房的你，对西安目前执行的各项买房政策、户口问题、购房常见问题了解多少呢？古语云，知己知彼，才能在双方博弈中不被轻易打倒。

一、西安限购政策（限购区域+购房资格）

1、西安限购/不限购具体范围

2、西安买房资格情况汇总

二、西安落户政策

1、落户方式

自2019年1月23日起，西安市公安局将在全市范围内对部分居民户籍业务推行“全城通办”。

西安市户籍业务的“全城通办”，就是群众可“就近”在西安市公安局任何户籍派出所均可办理本市所有派出所的指定户籍业务。

注意：全国在校大学生落户西安只需学生证和身份证。微信落户只需要上传以下材料：1.学信网学籍查询结果截图。2.申请人身份证照片。

同时， 2018年3月5日起，凭学历落社区集体户只需通过西安公安·掌上户籍室上传学历、身份证照片即可，办理人无需再跑腿。

2、哪些地方算西安户口

西安下辖11个区（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区、高陵区、鄠邑区）、2个县（蓝田县、周至县）、7个国家级开发区（西安高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空产业基地、国家民用航天产业基地、国际港务区），并代管西咸新区。以上西安辖管的户口都算西安市户口。

特别说明：若您户籍材料如户口本已加盖西咸新区户籍管理部门公章，则为西咸新区户口，视同西安市市户籍居民家庭执行相关限购政策

三、购房流程、所需资料、征信查询

第一步：根据价格公示信息挑选意向楼盘

西安市发展和改革委员会商品住房价格公示信息（住宅）
http://117.39.29.75:8085/pricePublic/house/public/index

陕西省西咸新区开发建设管理委员会
http://www.xixianxinqu.gov.cn/info/iList.jsp?cat_id=10031&tm_id=27

第二步：查看意向楼盘所售楼栋是否有预售证

西安市住房保障和房屋管理局官网：http://fgj.xa.gov.cn/ygsf/index.aspx

西咸新区查询官网：陕西政务服务网-商品房预售查询:
http://zw.xixianxinqu.gov.cn/icity/govservice/convenience/house/houseSalePermit

第三步：意向登记

楼盘所售楼栋取证后，一般几天后会开始意向登记

西安城六区、长安区商品住房意向登记平台：http://124.115.228.93/zfrgdjpt/index.html

临潼区意向登记网址同上

沣东新城商品住房意向登记平台：http://111.20.241.194:801/zfrgdjpt/xmgs.aspx?state=1

第四步：资料审核

登记完意向楼盘之后，准备购房所需材料，按照公示的时间、地点提交资料审核。

第五步：

资料审核通过后，若核验通过家庭数超过房源总套数，需要在公证处摇号，具体等待售楼部通知。若核验通过家庭数未超过房源套数，则不需要摇号，可以直接认购。

第六步：选房结果公示

选房结果进行公示，公示时间不少于3天，根据通知的选房地点进行选房。

选上房的家庭进行签约，未选上房和未摇中号的家庭重新选择楼盘进行意向登记。

办理按揭贷款，原则上是首套首付三成，二套四成，但实际多数楼盘首付为四成，二套五成。

办理网签备案；网签是在签约后在售楼部或者在房管局办理，备案是在签约之日起30日内在房管部门办理。

第十步：

按照约定的交房时间等待收房，收房时注意查验《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《房屋建筑工程竣工验收备案表》。

第十一步：

商品房交付后办理房产证。注意看《商品房买卖合同》中约定办理房产证的时间，一般情况为交房后一年内，两年内，或三年内不等。

2、所需资料

1.购房人及家庭成员身份证复印件（含未成年子女），（至少需要一式三份）。

2.夫妻双方的户口本户主页、首页、本人页，未成年子女页复印件（一式两份）。

3.结婚证首页与第二页复印件（一式两份）。

4.单身证明。如果不是单身的，不需要。楼盘现场一般会提供专用模版。

5.已婚离异证明文件，即离婚证或离婚协议复印件（需配送达回证或生效文书）（一式两份）。

6.非西安市户籍居住家庭还需提供在西安连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明材料（必须提供原件）。这是针对非西安市户籍家庭或人士的，西安市户籍（含西安郊区县）家庭或人士不需要。

7.军人购房需提供军官证复印件、在陕驻地证明复印件（需由团级以上开具）、若已婚还需提供配偶身份证复印件、配偶户口本复印件。这个至少需要一式三份。

8.一般需要提供购房人及配偶私章。规格为1.5*1.5cm，不带“之”或“印”字样，正楷字体。但有些楼盘可用本人签字加摁手印代替，具体根据楼盘要求。

9.个人征信报告及近半年的银行流水证明。个人征信报告是必须要有的，半年银行流水证明以主买人（合同主签约人）为主，共同还款人为辅。一次性付款的购房人也需要提供征信报告。

10.西安市住房情况结果查询证明（含未成年子女的）。没房的也要提交证明，而且是原件。这个信息在网上平台登记时就应如实反映。如不属实，就按照提供虚假信息论处了！

11.意向购房人及家庭成员需携带满足首付款条件的定期或活期的存款证明。这是2018年6月24日西安楼市“新政”出来后的新要求，要求是不高于意向购买房子的总房款30%，不要求是指定银行的，所有银行的存折、存单、流水余额累计起来达到就行。

3、征信查询及打印

个人征信包括个人

比如贷款人两年内连续三个月或者累计六次逾期还款银行都有可能拒绝贷款，因此在平时消费方面就要注意自己的个人信用。

查询：登录中国人民银行征信查询中心

打印：本人，持身份证在银行网点自助机打印（需要人脸识别）
西安可打印征信报告的网点

四、网签、备案流程

网签就是交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。是在开发商已经取得了预售证，且购房者也满足购房资格，完成选房，签订合同之后，在售楼部或者在房屋管理部门完成的。

网签流程：选定网签时间——准备网签资料——确认网签条款——完成网签

备案是在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

备案流程：合同备案——审核——取得备案号——打印合同文本——双方签字盖章——完成备案

需要说明的是，备案是在网签完成之后进行的，最终经房地产管理部门的审核会返回一个备案号，此备案号是唯一的（很多备案号就是合同编号，具体要咨询售楼部工作人员）。

如何查询商品房买卖合同网签备案情况？

1网上查询：

登录房管局门户网站首页→“商品房买卖合同备案查询”办事栏→输入购房人身份证号和买卖合同登记号→显示备案房屋小区名称、房号、备案时间等信息。

2现场查询：

购房人也可持本人身份证前往西安市房管局（西大街116号）1205室查询。

五、买房要交哪些税费？

1、契税
契税税率与房屋种类、面积大小、首套还是二套有关。

90平以下普通住宅，不管是首套还是二套，税率都是1%。

90平以上普通住宅，首套税率1.5%，二套税率2%。

2、房屋维修基金

商品房维修资金交存标准：

多层住宅（7层以下，不配备电梯）：60元/平方米； 多层住宅（配备电梯）：90元/平方米； 小高层、高层住宅（7层以上，含7层）145元/平方米。
拆迁安置房维修资金交存标准：
多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元/平方米；
多层住宅（配备电梯的）：90元/平方米；
小高层、高层住宅（7层以上，含七层）：90元/平方米。
房改房维修资金交存标准：
（1）业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%；
（2）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。

4.证照印花税，5元/本。工本费。10元/本

5.物业费

在未签字收房前，物业费用由开发商承担，自收房之日起，物业服务费由购房人承担。

6.交房后其他费用

供暖费：根据小区供暖方式和具体价格而定。

水、电、煤气费：一般都会分别有卡，业主只需往里面充值即可。

停车费：有的业主需要购买小区车位，这一费用是针对买车位的业主。

六、商业贷款

在本市无住房且无购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为30%。

在本市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，最低首付比例为40%。

需要注意：

有些是认房不认贷，有些是认房又认贷。

西安已有一套房，贷款还清或者是全款买房，再次买房：贷款还清的情况下是按首套计算。

异地有房无贷款、西安无房：在西安买房首付比例和银行房贷利率均按首套来定；

异地有房有贷款未还清、西安无房：现想在西安买房，这种情况一般审核是很严格的，贷款相对比较难批，还是要根据个人情况而定。

农业银行是认房又认贷的，银行是全国联网的，在审核个人房产信息时，无论本地还是异地只要有未还清的房贷记录，再次买房，房贷利率都按二套计算。

特别提醒：每个银行具体的贷款政策有所差别，同一银行对不同项目的要求也有所不同，因此还需具体情况具体分析。

七、公积金贷款

西安公积金贷款政策，第一次使用公积金贷款按首套房贷款政策执行，第二次使用公积金贷款按二套房政策执行，第三次不支持。第二次使用需结清第一次公积金贷款。

贷款利率：贷款利率:首套房1-5年含5年2.75%，6年以上含6年3.25%。 第二次使用利率上浮10%。

需要注意：

1、按照西安市公积金管理中心最新规定，从2019年5月13日起，开始实行新的公积金贷款政策，首付比例较之前有所提高。

首次使用住房公积金贷款购买自住住房，面积在144㎡（含）以内的首付比例

对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买自住住房，面积在144㎡（含）以内的首付比例不低于40%，面积在144㎡以上的首付比例不低于45%；
购买精装修房屋首付款比例不低于40%；
第三次及以上申请住房公积金贷款的不予受理。

2、单笔贷款额度不能超过西安住房公积金管理委员会规定的最高贷款额度。

借款人单人连续足额缴存住房公积金的，

借款人与配偶公积金账户之和大于2万元的按以下公式计算：

贷款额度=（借款人公积金缴存账户余额+配偶公积金缴存账户余额）×15倍×缴存时间系数（累计缴存时间≥36个月的，时间系数为1.2；累计缴存时间＜36个月的，时间系数为1）

借款人与配偶缴存账户余额小于2万的：

（1）账户余额合计＜5000元的，贷款额度最高不超过20万元；

（2）5000元≤账户余额合计＜1万元的，贷款额度最高不超过25万元；

（3）1万元≤账户余额合计＜2万元的，贷款额度最高不超过30万元。

配偶公积金缴存不正常的，配偶公积金不参与计算。

3、暂停西安地区（含西咸新区）以外购房提取公积金；就是说在外地购房不能使用西安的公积金。
注意：外地公积金自2020年3月20日起暂停在西安买房使用。
4、公积金贷款期限

购买商品住房、经济适用住房、集资建造住房的，最长贷款期限30年；

贷款最长期限不得超过30年，且借款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年。借款人申请贷款时年龄不超过其法定退休年龄（原则上女55岁，男60岁。特殊情况，需提供相关文件）。

八、摇号政策

意向购房人（核验通过家庭）多于可销售房源时，应按刚需家庭、普通家庭为先后次序，采取公证摇号方式

刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。登记的意向购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致。

需要注意：

刚需家庭应满足以下条件：

(一)居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异(丧偶)父(母)及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身;

(二)登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下均无自有产权住房且自2017年1月1日起无住房转让记录的;

(三)登记购房家庭成员符合西安住房限购政策。

2、支持刚需家庭优先选购体现在哪些方面?

(一)公证摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭;

(二)刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。

九、基础知识

楼栋和楼层

楼栋与楼层好不好是相对的概念，一般来说，社区中间的楼栋（一般被称为楼王）位置最好，但如果楼间距太小，这样居中的楼则采光容易受四周楼栋的遮挡。
所以在看沙盘时候，首要确认的是小区的楼栋排列布局方式，楼间距，临街状况，再去判断楼栋位置的好与不好。

■ 楼栋布局

目前市面上常见的有半围合式布局、阵列式布局和组团式布局。

半围合式

半围合式布局指建筑物沿建筑用地边线建造，整个建筑用地呈现出半包围的形态，利用建筑落差自然形成楼间距，更大程度地保障了中庭景观的欣赏体验。

但如果四周都是路，则会使得每一栋楼都临街！

行列式

行列式布局也称阵列式布局，常见就是在建筑用地上按一定顺序平均布局，这样更容易保证每一户的通风采光。
这种布局的楼盘，如果采用高层+洋房的模式，相对好一些，如果全是高层，则需要十分注意楼间距的大小，楼间距过小，影响采光，互相也能看到屋内动作，私密性差。

组团式

组团式布局比较少见，适用于大面积建筑用地，不同的组团可以有不同的景观和主题。

■ 梯户比

是指电梯数和每层楼住户数的比例。

如一层楼有2部电梯，4户家庭，那么梯户比就是2T4。梯户比影响的不仅是你每天等待电梯的时间，还和公摊、结构户型、居住体验相关。

梯户比小了等电梯会落泪会伤心，但是梯户比大了可就是伤钱包了。电梯井也是公摊的一部分，梯户比越高，公摊面积越大，而购房成本和物业费也会相应的增加，所以也不是梯户比越大越好。

梯户比分为三个档次

低梯户比：1梯1户，1梯2户，2梯2户等，一般是别墅、洋房、小高层。

一般梯户比：2梯4户，2梯6户，3梯8户等，一般是高层。

高梯户比：3梯10户，4梯12户等，一般商务公寓。

梯户比会影响楼栋的结构和户型布局。

比如，主流的2梯4户的楼栋，设计时往往边套的采光、景观等会更好，中间套左右都会有所遮挡，视线和房屋采光也会受到一定影响。同时，梯户比越高，每层住户越多，单套面积相对较小，更容易出现暗厨暗卫和不方正的户型。

■ 楼层选择

不同楼层的价格也不完全一样，比如28层的楼，一般10到20层的价格会略贵一些，向上下两侧价格依次递减。

低层采光略受影响，在楼间距不是很大的情况下，可以尽量选择高层的房子；如果楼栋靠近主干道，不管是高层和低层都会有噪音的困扰。相比起来，如果低层有绿化的遮挡和隔绝，噪音反而会比高层小一些。

楼层多看个人选择和家庭需求，如果是有老人小孩，低层会更方便；如果是年轻人，可能更喜欢没有遮挡的高层视野。

房屋朝向

说到朝向，坐北朝南自然是最佳的选择。阳光满屋，冬暖夏凉。

但是并不是所有的朋友都能如愿选到朝南的房屋。那么剩下的朝向又有什么好的选择呢？

朝南最佳，东南、东、西南这些朝向是次之，而北向和西向的房屋在采光和日晒上会有一些硬伤。

西向房屋的采光时间较短，夏天的西晒更是让你无死角的体验热情的高温。北向的房屋采光较差，冬天更显瑟瑟发抖。东向比较不足的在于除上午外其他时间没有阳光照射，通风比较差。

总结就是：西边有西晒，东边通风差，北边冬天阴冷。

但从另外一个角度来看，西边有浪漫的夕阳西下，东边可以迎接第一道曙光，北边夏天也很凉快。

所以在条件有限的情况下，必须做选择，那么就选择一个你可以接受的，毕竟朝向带来的影响是相对的，而科技的发展，家电越来越智能，很多问题都可以得到改善。

容积率

容积率也是衡量楼盘品质比较重要的一个指数，是指项目用地范围内，地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。

每一块土地在拍卖的时候，就确定好了容积率。这也是政府在做城市规划时的硬性规定，后期不可更改。

图源网络

常见高层的容积率在2.5-4.5之间。容积率低于0.3的，是高档独栋别墅项目；高于6.0的那是摩天大楼项目了。

还有一点误区是，有别墅、洋房的高层社区不一定比纯高层社区更舒适宜居。因为别墅和洋房会被侵占大片的绿地面积，而高层则可能会被牺牲楼间距和公共活动空间。

得房率

得房率也和公摊面积（比如走廊、电梯占地）息息相关。

得房率=套内建筑面积/套型建筑面积（销售面积）。

图源网络

如果楼层越高，公摊面积越大，那么得房率越低。如果面积相同，而户数越少，那么每一户的公摊也就更大，得房率也越低。

一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，大家可以作为选房时候的参考。

买房的时候以为是90平足够你恣意改造，结果交房才发现只有70平的空间，根本不够用。为了避免“以为是个王者，结果是个青铜”的尴尬，一定要注意得房率和套内面积。

户型

说起户型的优劣，很长一段时间我都只会用“方正与否”来衡量。毕竟方正的户型意味着边角冗余不多，可利用的空间更多，空间利用率也更大。
“方正”的说法，来源于“开间"与“进深”。

图源网络

习惯上，我们把房间的主采光面称为开间（也称“面宽”），开间一般指户型东西之间的距离；与其垂直的称为进深，即户型南北之间的距离。

但是，对卧室来说，床头靠墙的那一面被视作进深，垂直面是开间。

如果进深过大，开间过小，会影响到户型的采光通风，而且房间内会显得比较黑暗。

如果进深过小，开间过大，不太利于房间保温。

户型方正就是指户型的进深与开间之比合理，一般介于1.5：1之间较好，做到采光通风与保温两者间的相对平衡。

除了进深和开间，另外一个关键点是户型动线。其实就是住宅动线，指人们在住宅中的基本活动路线。

主要有三条：居住动线、家务动线、访客动线。

图源房天下

居住动线应保证私密性；家务动线应尽量人性化、简单化；访客动线应尽量与居住动线保持距离。

动静分区则是指将客厅、餐厅、厨房、客卫、阳台这些供人活动的场所与卧室、书房这类供人休息的场所分开，互不干扰。

十、购房几大类常见问题汇总

1、5年社保是要连续的吗？

答：是的。漏缴、断缴、补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。

2、五年社保是在西安缴纳嘛？

答：是的。西安目前购房政策只要要求缴纳社保，不管是5年还是12个月，都必须是在西安缴纳的连续的社保。

3、西安集体户口算西安户口吗？

答：算。

4、请问15年大一户口落到西安，现在户口迁到西安的公司，这种有购房资格吗？

答：如果从15年开始一直是西安户口，可以在本市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房。

5、刚毕业的大学生可以买吗？

答：如果有满一年及以上西安户口或者社保符合要求就可以。

6、没在西安落户，在西安缴纳社保两年了，能买吗？

答：不可以。没落户需要在西安连续缴纳5年社保。

7、如果一年社保中间断了一个月补交可以吗？或者之前满了12个月可以购买吗？

答：社保不可以断交。必须是从购房前一个月起推算在西安缴纳的够时长的社保才可以。

8、不是西安的公积金可以在西安买房吗？

答：每个城市公积金政策不一样。在哪个城市缴纳的公积金需要去看那个城市政策，或者咨询他们的公积金中心能不能异地买房提取。

9、在6.30之前申请的限价房？资格表下来了，还需要落户满一年吗？

答：如您是在6月20日之前完成的购房资格审核，则不受新政策的影响，可继续办理后续手续。6月20日之前已经在意向登记平台登记的居民家庭，不受此次限购政策影响，可依据之前限购政策购买房。

10、户口是夫妻双方都必须落户满一年还是其中一个人落户满一年？

答：一方满足条件即可。

11、落户满一年或者没满一年、但社保缴纳超过一年就可以买吗？还是这俩条件同时满足？

答：落户西安满一年或者社保西安连续缴纳超过一年，这两个条件满足一个就行。

二、摇号、刚需家庭定义类

1、摇中了不想要，有什么影响？

答：登记购房人连续2次不参与按序选房的，6个月内不再接受其填报意向登记信息;

登记购房人选中房屋后连续2次放弃签约的，1年内不再接受其填报意向登记信息。
2、离异未满3年带未成年子女，算不算“刚需家庭”？

答：离异不满三年带未成年子女人士，本人及子女名下无房且自2017年1月1日起无住房转让记录、符合我市住房限购政策的家庭符合“刚需家庭”条件。

在资格核验和资格复审时，应提交本人属未成年子女监护人的相关证明。
3、必须有孩子才算刚需么？

答：不是必须有孩子才算刚需。

已婚夫妻双方、丧偶人士、离异满3年且无未成年子女，名下无房且自2017年1月1日起无住房转让记录、符合我市住房限购政策的，符合“刚需家庭”条件。
三、西安限售、产证问题
1、西安限购区内住房再次上市的时间有什么要求
答：住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。

2、未取得不动产权证（房产证）的房屋，能否转让？

答：不能转让。

根据《城市房地产管理法》第三十八条第六款规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。

3、如何开具房屋登记信息查询证明？

答：购房人可在不动产登记服务中心档案查询窗口办理该项业务（除凤城六路交易大厅外，上述其余4个交易大厅均可办理）。

4、不动产权证（房产证）如何办理？

答：自2017年5月1日起，随着全市不动产登记职能划转，该项工作任务一并移交市国土局，我局不再受理不动产权证办理业务。不动产登记（房产证办理）工作由市国土局下辖不动产登记局负责，具体业务办事点如下：

（1）香米园房产交易大厅，地址：莲湖区香米园西巷93号，联系电话：87335433；

（2）西大街房产交易大厅，地址：莲湖区西大街116号，联系电话：87616169；

（3）凤城六路房产交易大厅，地址：凤城六路与文景路十字东北角，联系电话：89609233（商品房）、89609108（房改房）；

（4）城南房产交易大厅，地址：碑林区含光路255号，联系电话：85330254；

（5）城北房产交易大厅，地址：凤城八路130号保亿隆基中心不动产交易登记大厅，联系电话：89241526。

5、如何判断一个在建楼盘是否能依法销售？

答：《城市房地产管理法》第四十五条第四款规定，商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

注意事项：购房人应查询所购楼幢是否在商品房预售许可范围内（即所选楼幢是否在《商品房预售许可证》中明确列出），不在预售许可范围内表示该楼幢未获审批，不得购买。

无证销售举报电话：029-87622063。

6、通常所说的“五证”是指哪五个证件？

答：五证是指《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》（《不动产权证书》）、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。其中，《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由规划部门核发，《国有土地使用证》（《不动产权证书》）由国土部门核发，《建筑工程施工许可证》由建设主管部门核发，《商品房预售许可证》由房管部门核发。

7、买房过程中与开发商的纠纷怎么解决？

答：在商品房买卖中，经常会遇到的纠纷包括：因定金、退房、房屋面积误差等原因，购房人与开发公司产生争议而引起的纠纷。出现此类纠纷时，双方应先依据合同进行协商，在无法协商或协商不能达成一致时，应通过法律途径解决争议。

8、延期交房了怎么办？

答：若为开发商或业主原因导致的延期交房，合同中有明确约定的，双方应严格按照合同约定履行合同，承担相应的违约责任；合同中无明确约定的，双方应先自行协商，在无法协商或协商不能达成一致时，应通过法律途径解决争议。

如果大家觉得有用，对买房有帮助，欢迎转、赞、评，让更多身边有需要的买房朋友知晓。

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