开实体店的人都了解，房租成本确实是我们商家占比很大的支出，疫情被迫停业，无现金流水，同时还背负着贷款，作为小商家恐怕很难支撑下去，所以与房东谈减租，也是在这非常时期的自救措施之一。那么我们可以从哪些角度与房东谈减租呢？我们可以从法理、情理、商业各个角度来与房东友好协商减租的事情。
与房东友好协商，共克时艰
法理
法理上，我们可以以不可抗力或者情势变更为理由。
（一）不可抗力。是指不能预见，不能避免，不能克服的情况出现了。举个例子，我们是要租这片场地，用来办春节期间的庙会的，但是呢，政FU已经明确发文要求，停止人员密集场所，那我们的庙会肯定开不成了，这个时候呢，我们就可以以不可抗力作为理由与房东协商，免除这期间的租金。
（二）情势变更。也给大家举个例子，比如说我们的这个酒店行业或者是旅游纪念品商店，那本来春节可能大家认为是一个旅游的旺季，应该是游客很多的，但是由于这个疫情呢，大家都不可能出门了，那在这个时候客观的情况发生了重大变化，而且这根本不属于一个普通的商业风险，那在这个时候如果我们还是按正常的租金去交，可能会对于我们承租方来说会有失公平，所以可以与房东协商，适当的由双方去分担一下这个租金。
法理
情理、商业
上面的法律概念，大家做了一个基本的了解就可以了，从长期友好合作的角度来说呢，还是建议，先从商业的角度来与房东进行沟通，具体的操作建议给大家五点提示：
第一，查阅租赁合同。我们与房东谈减租之前，首先要去翻一下双方已经签署的租赁合同，看一下合同中是否有对类似于这样的一行可以减租的约定，如果有约定的话呢，我们就可以按照约定去执行。
合同条款中对不可抗力的描述
第二，及时向出租人报告疫情对经营的影响。我们需要第一时间把受疫情的影响，通过书面的方式告诉出租方，为以后的减租谈判和协商做铺垫。报告形式呢，建立以书面形式进行，比如说正式发函件，发电子邮件，发微信的文字等等；报告的内容主要包括，疫情造成客流营业收入的减少，以及经营支出的损失等等。这里需要注意的是，有些行业可能在疫情期间仍然是可以正常营业或者营业收入没有受到影响的，那么这种行业要是要求减租，获得建筑的可能性较低。
第三，协商策略及目标。承租人呢可以主动的通过口头或者书面的方式，向出租人提出减租的申请，具体的目标。最优的目标当然是希望我们的店铺经营受到影响期间的租金全部免除，这个具体的周期呢，双方可以进一步协商，建议是大于商户的闭店时间的，因为毕竟重新开业之后，还有一段时间的恢复期。如果这一条谈不拢的话呢，可以退而求其次，闭店期间的租金申请免除，也可以在退役不受影响期间或者闭店期间部分租金的免除。那如果以上都谈不下来，而作为商家又还是想继续经营的话，也可以尝试与出租人洽谈缓交租金，给予自己现金流上的一些宽限。
在这个过程中呢，会出现那种情况，双方谈得非常好，但是由于没有任何证据，可能到时候出租方会反悔，所以在这个情况下。一旦达成了任何的故事，建议尽快的通过书面方式确认下来，让房东盖章或者签字，也注意保留相关的微信聊天记录。
第四，时刻关注国家出台的相关政策或文件。从政策和舆论的层面呢，与出租方沟通，给予出租方一定的影响或者压力，比如说有些地方已经出了政策，鼓励企业给中小微租户适当减免疫情期间的租金，同时政府也会给这些企业给予适当的财政补贴。
第五，协商无果，商户需要注意的事项。如果双方对减租的事情没有达成任何协议，那这个是过程中的建议：1.我们的商户，不要随便去拖欠租金，因为很可能会造成一个合同违约的风险，后面有可能出租方会拿这一条，跟你解除租赁合同；2.要注意保留协商过程中的证据，最好是书面的证据。
及时止损
这里也顺便提一下，如果我们的商家以出租方协商减租不成功，真的撑不下去了，需要及时止损解除租赁合同，要重点注意的问题，主要有五点：
1.查租赁合同中关于解约的约定，对解约后的后果有一定的预期。
2.解约一定要通过发书面通知的形式进行。
3.一旦发出了解决通知，要注意及时清空房屋，将房屋交还给出租方。
4.腾空后的房屋现场要注意，拍照拍视频，保留房屋现状的一个证据。
5.房屋的钥匙也要及时交给出租方，完成交房的手续。
总结：在与房东沟通的过程中，我们要注意尊重对方，不要形成与房东对立的局面，也不要用道德去绑架房东。在本次疫情面前，房东和房客本质上是利益共同体，只有双方互相体谅，才能共度难关，我们一定要表达出我们希望与房东共同降低损失的诚意，长期友好合作的意愿，而不是让房东认为我们只是把损失转嫁到他身上。在谈判过程中与房东充分沟通我们目前的困境，如营业损失，员工工资，原材料损失等等，以及疫情得到控制之后，经营的恢复也需要相当长的一段时间。同时呢，我们也可以让房东出具一些方案，除了减租降租之外，能不能给我们其他的扶持，比如说给一些免费的宣传，免费的广告位等等，让房东呢有一定的主动权。
期待再次开业后的火爆
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