開實體店的人都瞭解，房租成本確實是我們商家佔比很大的支出，疫情被迫停業，無現金流水，同時還揹負著貸款，作為小商家恐怕很難支撐下去，所以與房東談減租，也是在這非常時期的自救措施之一。那麼我們可以從哪些角度與房東談減租呢？我們可以從法理、情理、商業各個角度來與房東友好協商減租的事情。
與房東友好協商，共克時艱
法理
法理上，我們可以以不可抗力或者情勢變更為理由。
（一）不可抗力。是指不能預見，不能避免，不能克服的情況出現了。舉個例子，我們是要租這片場地，用來辦春節期間的廟會的，但是呢，政FU已經明確發文要求，停止人員密集場所，那我們的廟會肯定開不成了，這個時候呢，我們就可以以不可抗力作為理由與房東協商，免除這期間的租金。
（二）情勢變更。也給大家舉個例子，比如說我們的這個酒店行業或者是旅遊紀念品商店，那本來春節可能大家認為是一個旅遊的旺季，應該是遊客很多的，但是由於這個疫情呢，大家都不可能出門了，那在這個時候客觀的情況發生了重大變化，而且這根本不屬於一個普通的商業風險，那在這個時候如果我們還是按正常的租金去交，可能會對於我們承租方來說會有失公平，所以可以與房東協商，適當的由雙方去分擔一下這個租金。
法理
情理、商業
上面的法律概念，大家做了一個基本的瞭解就可以了，從長期友好合作的角度來說呢，還是建議，先從商業的角度來與房東進行溝通，具體的操作建議給大家五點提示：
第一，查閱租賃合同。我們與房東談減租之前，首先要去翻一下雙方已經簽署的租賃合同，看一下合同中是否有對類似於這樣的一行可以減租的約定，如果有約定的話呢，我們就可以按照約定去執行。
合同條款中對不可抗力的描述
第二，及時向出租人報告疫情對經營的影響。我們需要第一時間把受疫情的影響，通過書面的方式告訴出租方，為以後的減租談判和協商做鋪墊。報告形式呢，建立以書面形式進行，比如說正式發函件，發電子郵件，發微信的文字等等；報告的內容主要包括，疫情造成客流營業收入的減少，以及經營支出的損失等等。這裡需要注意的是，有些行業可能在疫情期間仍然是可以正常營業或者營業收入沒有受到影響的，那麼這種行業要是要求減租，獲得建築的可能性較低。
第三，協商策略及目標。承租人呢可以主動的通過口頭或者書面的方式，向出租人提出減租的申請，具體的目標。最優的目標當然是希望我們的店鋪經營受到影響期間的租金全部免除，這個具體的週期呢，雙方可以進一步協商，建議是大於商戶的閉店時間的，因為畢竟重新開業之後，還有一段時間的恢復期。如果這一條談不攏的話呢，可以退而求其次，閉店期間的租金申請免除，也可以在退役不受影響期間或者閉店期間部分租金的免除。那如果以上都談不下來，而作為商家又還是想繼續經營的話，也可以嘗試與出租人洽談緩交租金，給予自己現金流上的一些寬限。
在這個過程中呢，會出現那種情況，雙方談得非常好，但是由於沒有任何證據，可能到時候出租方會反悔，所以在這個情況下。一旦達成了任何的故事，建議儘快的通過書面方式確認下來，讓房東蓋章或者簽字，也注意保留相關的微信聊天記錄。
第四，時刻關注國家出臺的相關政策或文件。從政策和輿論的層面呢，與出租方溝通，給予出租方一定的影響或者壓力，比如說有些地方已經出了政策，鼓勵企業給中小微租戶適當減免疫情期間的租金，同時政府也會給這些企業給予適當的財政補貼。
第五，協商無果，商戶需要注意的事項。如果雙方對減租的事情沒有達成任何協議，那這個是過程中的建議：1.我們的商戶，不要隨便去拖欠租金，因為很可能會造成一個合同違約的風險，後面有可能出租方會拿這一條，跟你解除租賃合同；2.要注意保留協商過程中的證據，最好是書面的證據。
及時止損
這裡也順便提一下，如果我們的商家以出租方協商減租不成功，真的撐不下去了，需要及時止損解除租賃合同，要重點注意的問題，主要有五點：
1.查租賃合同中關於解約的約定，對解約後的後果有一定的預期。
2.解約一定要通過發書面通知的形式進行。
3.一旦發出瞭解決通知，要注意及時清空房屋，將房屋交還給出租方。
4.騰空後的房屋現場要注意，拍照拍視頻，保留房屋現狀的一個證據。
5.房屋的鑰匙也要及時交給出租方，完成交房的手續。
總結：在與房東溝通的過程中，我們要注意尊重對方，不要形成與房東對立的局面，也不要用道德去綁架房東。在本次疫情面前，房東和房客本質上是利益共同體，只有雙方互相體諒，才能共度難關，我們一定要表達出我們希望與房東共同降低損失的誠意，長期友好合作的意願，而不是讓房東認為我們只是把損失轉嫁到他身上。在談判過程中與房東充分溝通我們目前的困境，如營業損失，員工工資，原材料損失等等，以及疫情得到控制之後，經營的恢復也需要相當長的一段時間。同時呢，我們也可以讓房東出具一些方案，除了減租降租之外，能不能給我們其他的扶持，比如說給一些免費的宣傳，免費的廣告位等等，讓房東呢有一定的主動權。
期待再次開業後的火爆
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