疫情之下，房地產信託募資遭遇寒流！
2月，只賣了220多億，環比大降近60%，現金流本就緊張的房企，壓力山大！
房地產企業需要更多其他的融資，更需要更快速的賣房子，給今年全國地產行業帶來變數。
現金流吃緊，信託融資大滑坡
在疫情影響下，房地產交易降到冰點，這對房地產企業的現金流狀況造成了極大影響。據克爾瑞數據顯示，克而瑞監測的27個重點城市2月整體成交僅240萬平方米，環比降幅高達83%，同比下滑77%。
據悉，銷售回款一直是房地產開發資金的重要來源，2018年，銷售回款在房地產開發資金中的佔比高達27.27%。
樓盤成交的減少，極大影響了房企銷售回款的速度，使房地產企業現金流緊張狀況加劇。
上海某未上市國有房地產企業的項目經理對記者表示，“我們的主要融資方式是銀行融資和母公司借款，最近銀行貸款並沒有收緊，貸款利率也不是很高，但銷售回款的不足導致公司目前的現金流狀況依然比較緊張。”
前期，恆大為加速銷售回款，也推出7.5購房的大型促銷活動，同時加大線上銷售平臺“恆房通”的宣傳力度，足見銷售回款對房地產企業的重要性。
除銷售回款外，信託融資作為房地產企業的重要融資渠道，近期也遇到了許多阻礙。
一個信託項目的成立，往往需要經過立項、盡調、審核、備案、發行、募集等流程，發行前的盡調，更是保證信託項目安全性的重中之重。
疫情對信託公司風控部門的現場盡調造成了許多困難，這客觀上增加了信託項目發行的難度，使得信託項目的發行環比下降。
據用益信託數據，2020年1月共有61家信託參與集合信託產品發行，發行規模1738億元，環比近乎腰斬。2月，信託產品發行規模繼續下降，共有58家信託公司參與集合信託產品發行，發行規模為1543.55億元，環比減少23.87%。
而即使信託產品能順利發行，產品的募資也會面臨難題。信託產品的銷售形式以線下為主，疫情期間大多數信託產品銷售轉到線上，造成信託產品募資難度增大。
信託產品發行規模的減少疊加信託產品募資的難度提升，直接導致信託產品成立規模的下降。
據用益信託數據，2020年1月，集合信託成立規模模1449.83億元，環比減少41.52%，2月成立規模為1094.31億元，環比減少43.85%。
由於信託產品發行和成立難度的增高，疫情期間，房企轉而尋求其他融資渠道，也更加重視多渠道融資能力的培育。
債券融資和供應鏈融資成熱門
也有房企無奈賣股權
信託融資雖然受阻，但房企的債券融資規模卻面臨較大增長。2月份，越來越多的房企發行國內信用債，包括一般公司債、一般中期票據、證監會主管ABS、超短期融資債券等。
Wind數據顯示，以發行公告日測算，2020年2月共有46個房企發行國內信用債，合計發行規模約為400億元人民幣，同比翻倍增長。2月已發行的房企信用債中，主要用於借新還舊的超短期融資債券數量最多，達到11只。
3月初，房地產龍頭企業龍湖集團成功發行債券，發行規模高達30億元，期限為七年。
此外，房企擬發行債券的規模更加驚人。近期，綠地控股(行情600606,診股)擬發行180億公司債，金地集團(行情600383,診股)擬發行110億公司債，碧桂園擬發行85.38億債券，陽光城(行情000671,診股)擬發行80億公募債券。
除傳統信用債外，“疫情防控債券”也受到眾多房企的熱捧。作為疫情期間國家出臺的重要企業支持政策，“疫情防控債”僅要求10%的資金用於疫情防控，同時具有審批快、利率低等特點，一經推出便受到房企熱捧。
根據東方財富(行情300059,診股)Choice數據，截至3月8日，債券名稱標註為“疫情防控債”的公司債已發行39只，合計募集資金427億元。其中，房企發行的“疫情防控債”規模超337億元。
華髮集團、泰達股份(行情000652,診股)、中南建設(行情000961,診股)、東百集團(行情600693,診股)、越秀集團、泛海控股(行情000046,診股)等公司均已成功發行“疫情防控債”。其中，華髮集團發行的“疫情防控債”，利率低至2.5%，比同期債券市場同類型產品發行價低了0.5個百分點。
除加速推進債券融資外，選擇擴大供應鏈融資規模的房企也越來越多。供應鏈融資主要是應付賬款和應付票據融資，據中國銀行(行情601988,診股)證券研報數據，供應鏈融資近兩年在房企開發資金中佔比均超過10%，是房企的第三大融資方式。
廣州某甲級城市規劃院的相關人士稱，“我們的客戶主要就是房企和政府，最近，越來越多房企都不用現金結算了，好多都是給票據。說白了，就是從我們這裡融資。”
為應對越來越多房企進行匯票支付的狀況，該城市規劃院在三月初還為各部門下發了專門的風險提示。
廣州某城市規劃院對項目收款方式做出風險提示
供應鏈上游企業是否願意接受房企以票據等方式進行支付，受到該房企的業務規模、股東背景等因素的影響，因而不同房企的供應鏈融資能力，也存在較大分化。
“我們其實不太願意收小房企的匯票，對他們的融資能力比較擔憂吧，有的匯票已經逾期沒收到錢了，所以還是要警惕起來。”該規劃院相關人士如是說。
在常規的融資方式不能滿足資金需求時候，也有房企選擇賣股權的方式自救。
2月24日，雲南城投(行情600239,診股)公告稱，公司下屬公司公開掛牌轉讓西雙版納航投置業有限公司80%股權和西安雲城置業有限公司51%股權。同日，據北京產權交易所披露消息顯示，南國置業(行情002305,診股)擬對其旗下的深圳洺悅房地產有限公司實施企業增資，擬募集資金對應持股比例或股份數49%。
2月27日，重慶頤天展圖置業有限公司51%的增資股權，出售給重慶龍湖地產。
3月除，有央企背景的五礦地產，以12.863億元出售全資子公司49的股權。
大多數情況下，賣股權對於房地產企業來說都是無奈之舉。
恆大地產投資拓展部經理秦女士對記者表示，“房企最近各種五花八門的融資方式，其實都是對銷售回款的短期補位，很大一部分是無奈之舉，等到銷售額回暖後可能就不會繼續做了。關鍵是銷售要搞得好，不然沒有回款真的生存艱難。”
現在，國內疫情已經得到有效控制，疫情結束後，房企銷售額也有望迎來反彈，現金流緊張的狀況有有望得到緩解。一位從事地產策劃職業多年的人士說，“疫情之後的金融環境其實有利於房企融資，需求只會短暫壓抑，不會消失的，等到疫情之後銷售回暖，春天就會很快到來。”
本文源自中國基金報
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