文︱刘德科
1st 广州的故事
今天（3 月 3 日），广州发布新规①，商办项目取消 300㎡ 限制，恢复个人交易。简单说，可以做小户型了，个人可以买卖了（此前只有企事业单位能买或卖。）
这是不是意味着广州的商办项目又可以做「公寓」了？如果你去问相关部门，肯定会告诉你：不允许。
但是，按今天这个新规，房企一定要做「公寓」，也是可以的，只要不被举报就可以。
不止广州，中国绝大多数城市的「公寓」项目，都在灰色地带里。你可以说它是合法的，也可以说它是不合法的。
2nd 南京的故事
一个月前，南京也放松了「公寓」政策②，给了「公寓」清晰的名分，让「公寓」可以暴露在阳光地带，而不是在灰色地带偷偷游走。
南京的办法是：允许商办项目 30% 的建筑面积来做酒店式公寓，明文说「可分割销售」；代价是要开发商要自持 50% 的建筑面积，还有 20% 仍然要遵循 300㎡ 限制。
和广州一样，中国很多大城市的商办项目都有最小 300㎡ 的户型面积限制，此前的南京也不例外。现在，南京把它部分解禁了。
任何问题，一味靠堵，是解决不了的；要有疏有堵，才好。南京的新规，就是有疏有堵，放行了一部分酒店式公寓，让它有阳光合法的名分；这样，再去打击那些灰色地带的「公寓」项目，大家都心服口服。
「公寓」，有深厚的市场需求，是住宅市场不可或缺的补充，一味靠堵，是解决不了问题的，只会导致灰色地带越弄越乱。
3rd 上海的故事
至今，上海的「公寓」能不能买卖，仍然是一件讳莫如深的事。
三年前，上海宣布一切商办项目做成「公寓」都是非法的，不得买卖，用重典狠打。结果引发了很多不开心的事情。
这叫一味靠堵。
4th 会等到那一天
在中国绝大多数大中城市，商办都是过量的，库存压力巨大。要有疏有堵。最好像南京那样，让开发商得不到便宜，又满足庞大而真切的市场需求。
最好不要学广州，犹抱琵琶半遮面，又把「公寓」放进了灰色地带，没法给它一个名分。
只要在灰色地带，谁都可以踩它一脚。
但愿中国房地产的一切，都可以在阳光地带。我们会等到那一天。
注释：
①广州市政府，《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》，穗府规〔2020〕2号，发布日期2020/3/3
②南京市规划局和自然资源局、南京市住房保障和房产局、南京市城建委、南京市城市管理局，《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》，宁规划资源规〔2020〕2号，发布日期2020/2/4
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