徐徳惠
達到7%以上回報率的商鋪，在市面上是買不到的，這需要運作，如果真的遇到租金回報率達到7%的商鋪，是可以立馬投資的，但是在投資之前要確認，是返租商鋪，產權商品，還是社區商鋪，如果是社區商鋪，可以果斷的買入，產權商鋪和返租商鋪，往往不具備更高的投資性質。
怎麼才能買到7%以上回報率的商鋪？
有時候開發商承諾的，和實際的真實的回報率，是有差別的，要對周邊的租金回報率，進行真實性甄別，這種差別，是後期不可控制的，商場裡的商鋪，更要慎重一些，因為產權商鋪沒有實際的建築，後期想出手，它的流通性不好，不能把產權變成現金，這是購買商鋪最忌諱的事情。
真正高回報率的商鋪，一定是可遇而不可求的，買到高回報率的商鋪，要分析兩個事情，一個是租金，是不是會提高，如果租金不能提高，那麼就看房價，能不能降下來，只有這兩個辦法，可以提高商鋪的回報率，怎麼辦呢？
第一，租金增長，一定是慢性的，所以預判租金的時候要看周邊區域，發展趨勢，周邊人群的一個佈局，包括商業環境，這些都要看一下，之後能夠確定未來，商鋪租金的增長率，做個預算。
但是商鋪租金的增長，會非常慢，在計算回報率的時候可以，不用去計算進去，把它當做後期自己的一個福利就可以，夠簡單吧！
第二，說重點，那就是把商鋪價格降下來，怎麼把商鋪的價格降下來，等待，運作，就這倆辦法，等待就是等待開發商，賣商鋪的時候，他著急需要錢，這個時候你可以談一個折扣，特別是那些大平米的，如果有機會，幾個朋友一起買的話，可以拿到一個不錯的折扣，五折，有可能是最高的，還可以往下談，至於為什麼就不多說了，總之是可以運作的，可以等待的。
剩下的就是機會，這個機會可以理解為，你需要的信息，這些信息從哪裡來，很重要，一定要有內部的渠道，怎麼建立這些渠道，需要很高的睿智，智慧，廣撒網，就不多說了，你有什麼好的經驗呢？
好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問，可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。
樂福居
最近很多人問我這個問題，今天我就來詳細解答。
我們先來說說寫字樓：
一年期租金回報率＝（每月每平方租金×寫字樓面積×12個月）/投入成本×100%，這個是你投資寫字樓最需要考慮的問題。
寫字樓的使用壽命在40年以上，屬於長期投資，寫字樓的價格往往比普通住宅便宜一些。儘管現在國家鼓勵“大眾創業、萬眾創新”，創業者很多，但是中小企業發展並沒有那麼快，所以雖然市場很大，但是不自用的情況下，購買寫字樓還是有一些風險的。
所以說投資怎麼樣的寫字樓就顯得尤為重要。寫字樓，和住宅一樣，地段很重要。特別是在一些交通樞紐區域，寫字樓的價格是有上升潛力的，即便短期不對外租賃，而是自持放置，也不會有很大的風險。但是如果地段選擇的不好，風險就大了，所以一定要謹慎再謹慎。
再來看商鋪：
沒有貸款的一次性投資：租金回報率＝每月租金收益×12/購房總價
有貸款的投資：租金回報率法公式：(稅後月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房時間內的按揭款)
和寫字樓一樣，這也是購買商鋪最底層的投資邏輯。
現在電商發展愈來愈快，部分線下店鋪的地位已經日漸削弱。在這樣的市場條件下，商鋪的業態和地段就顯得尤為重要。目前比較適合投資的小商鋪，主要地段集中在住宅區周圍，因為社區周邊的便利店購買需求因為它的快速便捷，是不會被電商所撼動的。同時一些服務類的商店同理，理髮店美容店之類的商家，也是無法再線上獲得服務的，那麼這樣的業態其實也有較大的發展空間。特別是在互聯網+的時代，有一些線上線下結合的業態，潛力也是非常巨大的。所以如果自用，那麼挑準業態、挑準地段。如果投資租賃，也是重地段。資產配置的另說，不過地段也是要考量的。
所以總體而言，比起頻頻暴雷的P2P、比特幣，還有需要很高專業度的股市，信息公開透明的商鋪、寫字樓對於被限購的投資者是一個比較靠譜的選擇。當然，不管是投資商鋪，還是投資寫字樓，都要綜合考慮個人經濟實力、地段、商務氛圍、政府規劃。
孟祥遠
自我開通頭條號以來，很多朋友給我私信或者打電話詢問 各房屋產權性質的房屋到底怎麼判定及有何區別，剛開始問關於這方面的問題時我都認真的給了權威回答，但是後來我發現諮詢這類問題的朋友越來越多，於是我就有些想不明白，關於這類問題應該有很多房產專家寫的有文章分析過了吧，但是為什麼還有這麼多的朋友不瞭解？且還對這個事情特別重視！
於是我帶著疑問翻閱了其他房產專家的一些文章，終於知道答案了，
原因：其一、所謂的房產專家寫的文章五花八門，沒有一個標準答案，且很多人發佈內容多是一些理論知識，沒有經過現實的實踐工作，從而誤導了很大一部分朋友，其二、雖然西安市目二手房經紀人相比幾年前要專業和正規很多，但是有很多二手房經紀人對以上幾種性質都不是很懂，就比如：小編本人在高新區有套辦公性質的商住房，決定賣的時候也掛在了網上，但是登記1個月以來，足足接聽到了中介公司上百人電話，60%的以上的人員都對產權 稅費 還有學區 落戶等不懂，每一次我都要給他們說好一會！
所以 我決定結合自己在西安市10年的一二手房經驗【目前在職】，對住宅、辦公、商住、公寓、其他等做一個最全面的解析，均是現實市場實踐得來的，所以不信可以自己去核實，不喜也勿噴！
溫馨提示：看房屋是何種性質 最直白最正確的姿勢是 看房產證上規劃用途上 寫的是什麼？不要只單單看小區名字來確定性質。
辦公 商業 其他 產證樣本
舉例1【會飛的不一定是天使 也有可能是鳥人，白龍馬也是一定是馬，西斜七路十字小區 新一代國際公寓 、中天國際公寓 且都不是公寓 而是70年產權的住宅】
舉例2：也不能根據小區外觀或每一層的戶數來判定 【如 科創路 迷你過度 每層6梯32戶 但規劃用途還是50年產權的 住宅】
舉例3、同是一棟樓 也不能確定這棟樓的每一戶 都是一樣規劃用途和產權性質，【如 西部大道金地西灃公園一期的第16棟，很奇怪的是 這棟樓一部分朝西的戶型 規劃用途寫的是其他，而大多數的戶型 規劃用途寫的是住宅。
所以：不要僅僅看錶象，買房這頭學問很深。
接下來我們就把規劃用途分為3類進行重點對比：
分為：1、住宅 2 【辦公/商業/其他/車位】 3、 公寓/商住
對比一：性質定義
住宅：普通住宅不等同於普通住房，兩者不能混瑕。普通住宅泛指整幢樓，而普通住房指單套住房。普通住宅，是指按所在地一般民用住宅建築標準建造的居住用房屋。
公寓：公共寓所，是商業地產投資中的一種居住地產形式。每層樓內有若干個房間和公共的走廊、廁所和浴室等。外形一般中規中矩，分為職工公寓和商業公寓，商業公寓可以自用也方便對外租賃，空間大小適當、佈局規範緊湊，經濟實用，相當於學校宿舍、出租公寓，也指旅店賓館或別墅，更為經濟實用。
商住：商住樓是指該樓的使用性質為商、住兩用，商住樓一般底層(或數層)為商場、商店、商務，其餘為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設主體，不僅開發商可以建，非開發企業、個人也可以建，沒有規定必須出售。商住樓的土地使用性質為綜合用地，
商業/商鋪/辦公樓/寫字間;是專門用於商業經營活動的房地產，是經營者對消費者提供商品交易、服務及感受體驗的場所。廣義的商鋪，其概念範疇不僅包括零售商業，還包括娛樂業、餐飲業、旅遊業所使用的房地產，盈利性的展覽館廳、體育場所、浴室，以及銀行、證券等營業性的有建築物實物存在的經營交易場所。
對比二：土地年限
【看年限時間 主要看購房合同，如房屋太老沒有購房合同 可以去房地局調檔】
住宅：通常為70年，市面上也有50 年的住宅【如 迷你國度 高新品閣等】
公寓/商住：為50年，市面上也有70年的公寓【如 南二環綠地樂和城小區】
商業/商鋪/辦公樓/寫字間/車位：通常為40年 少有50年的
對比三：限購限售情況
住宅：限購{外地戶口2年社保最多購買一套，本地戶口最多兩套}，限售：購買的新房 網籤不滿3年不可交易 ，購買的二手房 產證不過2年 不可交易！
公寓/商住：限購{外地戶口2年社保最多購買一套，本地戶口最多兩套}，限售：購買的新房 網籤不滿3年不可交易 ，購買的二手房 產證不過2年 不可交易！
商業/商鋪/辦公樓/寫字間/車位： 不限購 {只有有錢想買多少 就買多少} 不限售{今天買了 你明天想賣 都可以出售}
對比四：貸款情況
住宅：可以公積金貸款 可以商業貸款{首付最少30%起} 貸款年限最長30年 ，利率 首套基準利率，二套上浮10%！
公寓/商住：不可以公積金貸款 50年產權的可以商業貸款{首付50%起}貸款年限最長10年，70年產權的部分銀行 貸款年限可以到25年左右！利率上浮15%到25%
商業/商鋪/辦公樓/寫字間/車位：不可以公積金貸款 ，可以商業貸款 首付5成起 利率上浮15%到25%，貸款年限最多10年。
對比五：房屋交易過戶稅費
住宅過戶稅費：
住宅只要房產證滿2年時間，就可以免去增值稅5.6%，只需要交個人所得說和契稅就可以！
公寓/商住/商業/商鋪/辦公樓/寫字間/車位稅費：
通常情況下 以上房屋性質的稅費計算 速算公式為： 增值部分（評估價-原始購房價）X55.6% 不過這種計算下來一般會比正常要高出一些，如果仔細算請看我之前的文章 商業稅費細算公式！
對比六：是否可落戶
西安市2018年11月 一證落戶
住宅;可落戶
辦公/公寓/商住/其他：這個不一定，看具體小區，打電話到房屋所在轄區的戶籍科 詢問是否就可以落戶，我今年帶客戶辦理過的就是 {高山流水和城 辦公性質}可以落戶，【逸翠園二期I都會 辦公性質】可以落戶，【紫薇尚層西區 其他性質】可以落戶。
西安市落戶諮詢電話
對比七：學區情況 是否可以上學區房
就如以上落戶情況瞭解，只要能將戶口落到房子裡面，那麼就可以在此小區所在學區上指定的學區房。
對比八：房屋使用成本情況
答;商業/商鋪：商水商電 商物業 沒有異議！
辦公/公寓/商住/其他收費：沒有統一的，這個收費是不確定的 不能只以房屋性質來看 物業/水/電/天然氣等費用！ 很多事商水商電 也有很多是按照住宅收費的！
好了，本期就介紹到此，希望看過我的文章對您一定有幫助，同時也請持續關注我，如果還有我介紹不全的地方歡迎評論區補充，下期見！
美居地產張長安
寫字樓和商鋪有投資價值嗎？
兩者雖然都是商業用途的產品，但是用途
和收益卻不一樣，下面我們就來做個具體分析:
寫字樓:首先寫字樓是主要用來辦公的，杭
州市面上寫字樓租金均價在3到4元左右，杭州
甲級寫字樓售價大概在30000元一平方左右，
那麼來算筆帳【3.5租金取中間值×100方
×365÷3000000=4個點左右】，跟銀行差不多
了，回報率不是特別高，很顯然前幾年投資寫
字樓還是不錯的，現在是不行了。
當然這也不是絕對的，如果有看好的地
方，或者自己前期要辦公，當然也是可以的，
特別要注意的是買之前要看這個開發商是否以
前有成功開發寫字樓的經驗，管理經驗等等，
總之投資需要謹慎。
商鋪:都說一鋪養三代！但買商鋪就要特別
注意了，這跟寫字樓不一樣，寫字樓辦公偏一
點還關係不大，商鋪要是偏了就等於三代養一
鋪了。老規矩，還是先來算一筆賬，以杭州為
例、目前主城區沿街底商價格在5－6萬左右，
重餐飲商鋪租金在10元往上【10×100方
×365÷5500000=6個點往上】這個是比較保守
一點的數據。有的租金更高，具體還是要看你
做什麼生意留住顧客。
以上簡單的分析了以下寫字樓和公寓的投
資回報率，其中還有升值空間以及租金的遞增
等等，都是投資的關鍵因素。給大傢伙一個建
議，商鋪還是重餐飲最吃香，我們自己出去逛
商場，逛街看到的往往都是吃飯的地方人是最
多的，也不受電商衝擊，畢竟做外賣也需要實
體店不是，再一個就是要麼地鐵口的，要麼小
區大門口的，要麼在市場聚集的地方，至少能
保證人流量
總而言之:投資需謹慎，決定買之前，多做
市場調查，多實地看看，不要盲目投資。
以前純屬個人觀點，不喜勿噴，謝謝！
簡直笑噴了
投資主要看的是回報率，商鋪看地段，寫字樓看環境。商鋪每幾年都會有遞增，租金上漲就會提高你的收益。
好比如我發的這張圖：
位置是南寧市最貴的一條道路，原先是高速入口，後來根據政府規劃東擴西建的一個政策吧收費站往外移了十五公里。在的位置也是南寧市的富人區鳳嶺北鳳嶺南，還是在琅東汽車站旁邊，到時候項目就形成了入南寧市就能看到的第一個綜合商業樓，。 這也就是一個地段優勢，而且均價是18000/平方米。賣40年的的使用權，回報率都有17%-20%、五年能回本的，這種情況來說就比較適合投資商鋪。
如果是寫字樓就要投資在工作環境內、一般寫字樓都會是需要購買大面積的，而且單價也高，
具體需要投資那個也還是要看你們那邊是什麼情況，相互對比一下就能知道那個比較值得投資了
南寧市房源居家生活1
分享一個比較認同的觀點：
根據國際租售比合理區間推斷，靜態租賃回報率為4%~6%，中國水平遠低於國際標準水平（見表1-8）。目前，中國部分城市的部分物業回報率可以達到上述標準，但考慮到中國的利率水平較歐美髮達國家高，因此，持有運營（或者投資）的吸引力還是較弱。
摘自：《掘金存量地產》 — 明源地產研究院
金地商服
寫字樓和商鋪本身就是投資屬性的物業，所以寫字樓和商鋪一定具備投資價值的，不管是短期還是長期，既然是投資產品就有投資策略，如果投資策略出現問題賠錢也是很正常的事兒，寫字樓和商鋪投資就三點。第一買物業不買開發商，第二買好位置不買好品質，第三買高出租率不買高價格。
忞朗大宗地產徐雷
商鋪未來發展比寫字間好一點，變現也容易一點，但內鋪和高樓層的商鋪不要買。
朱樂亮391
這種屬於大型的投資了。如果是成都和成都周邊我可以為你解答。其餘都不是
蓉城大唐房屋小劉
投資風險極大。具體原因可以參見我的頭條文章
