内容来自：@一房一万
今天的主角，应该算是即将入市的新盘之中，非常打动大个儿的项目，有着“外环内”、“总价或不足300w起”、“与地铁站动线距离约600m”三大标签。
大个儿认为，该新盘是低总价刚需购房者的优质备选方案之一。
宝林枫景苑
项目信息：
规划共4栋楼，可售房源约187套；
1#、4#为6层多层，2#、3#为高层；
项目主推面积约52-92㎡1-3房；
产品为2梯5户／3梯6户，毛坯交付；
项目位置示意图，外环内，距离地铁3号线淞滨路站动线距离仅约600m：
据说，宝林枫景苑或将会以5w左右的价格入市。
再加上其推出的产品面积较小，建面约52平1房、建面约59平2房等。合理预计：
该项目总价或将不足300w起
这一价格，将战胜全上海90.4%的新房房源
2019年1月-2020年2月，
14个月间上海共推出新房房源：约7w套；
其中总价段
小于300w供应套数：约1.5w套；而位于外环内的总价段小于300w的新房：仅6套；
分别是经纬城市绿洲4套、
绿洲康城亲水湾2套；
再筛选距离地铁1km之内的地铁房，
仅有经纬城市绿洲的4套房源；
不足全部新房房源的0.01%。
宝林枫景苑，从价格、地段两方面综合来看，绝对是上海极其稀缺的新房产品！
或是整个2020年都难再现的，外环内、地铁房、总价却不足300w起的刚需置业福音。
但尽管有着如此出挑的优势，宝林枫景苑也不是一个能“闭着眼睛买”的项目，她的缺点也同样明显，那就是生活舒适度。
成也萧何，败也萧何。
因为户型面积小，造就了宝林枫景苑的低总价；
也同样因为户型面积小，而牺牲了宝林枫景苑生活的舒适程度。
比如宝林枫景苑的59平2房户型：
目前新房市场上，大个儿还没找到第二家建面约59平的户型做两房设计的，
不足300w的外环内地铁两房，又为宝林枫景苑增加了一份优势。但我们从户型图中可以看到，因为做了两房设计，该户型并没有一个“正经的客厅”，只有门口这一个“小门厅”。
从宝林枫景苑的官方VR看房中，更能“一眼可见”，看出这个“厅”的局促。
而且卫生间也不是“纯明卫”，窗户是与主卧阳台相连接的：
宝林枫景苑的产品，可以说是仅仅具备了生活的功能性，但却失去了生活的舒适性。
不仅是这一个户型，宝林枫景苑几乎所有的户型都是这样，功能性是强的，但舒适程度，都有着或多或少的硬伤。
部分户型图（全部的户型图厚厚一本）：
52㎡1房
- 或是项目之中门槛最低的户型，客厅无采光面、仅一个卫生间位于卧室之内，朋友做客较为不方便，隐私性不足。
66㎡2房
- 相对来讲较59平2房的户型舒适了很多，但客餐厅过窄，体验感较差，且主卧采光面较小，主要依靠的是东面采光。
92㎡3房
- 相对来讲，该户型终于算是有了个中规中矩的客厅，但是该户型的卧室设计又有点奇葩，南向卧室是面积最小的卧室，另外两个卧室的采光，仅有东向两个小面积采光。
在户型的居住体验上，宝林枫景苑的新房优势很小，几乎可以忽略不计。
从整体的小区设计来看，宝林枫景苑的新房优势也有限。
虽然在社区内绿化的规划上，相较于区域内二手房好上很多，有小型公园、环形跑道。
景观效果图：
但宝林枫景苑其实属于旧区改造项目，小区整体仅有4栋楼，社区体量过小，而且还是塔楼设计。
塔楼的影响：简单来讲，就是塔楼的设计基本上难以实现户型南北通透，在通风和采光上，都会受到一定影响。
项目产品分为2梯5户、3梯6户，相比住宅，项目的产品形态更类似于公寓，生活的舒适程度会打上一定的折扣。
综 上
宝林枫景苑优点：
在新房产品中，宝林枫景苑不足300w起的总价优势相当明显，尤其是外环内、地铁房的优越位置，户型的功能性较强，可以说是万里挑一，非常适合低总价刚需置业；
宝林枫景苑缺点：
但项目的生活舒适度较弱，新房优势较低，不适合对生活品质要求较高的购房者。
真是一个优缺点极为鲜明的有趣楼盘。
大个儿个人感触：
虽然宝林枫景苑具有着极大的总价优势，仅有187套房源，但在“产品为王”的当下，大个儿还真不敢确定宝林枫景苑一定会卖的好。
但大个儿可以确定，如果接受了宝林枫景苑缺点的购房者，在全上海应该找不到另一个项目可以与其“竞争”。
项目现场照片：
项目周边其他“一般般”配套资源介绍：
1、项目所在区域，城市界面一般般：
周边许多老小区以及各种公寓，整体来看板块内居住氛围较为浓厚：
2、项目周边生活配套一般般：
项目步行配套主要依靠周边底层商业，基本能够满足日常生活所需，同时周边三公里内也又不少大型商业，比如宝乐汇，诺亚新天地，星月国际广场，宝杨宝龙广场（在建）等。
宝乐汇效果图：
临时售楼处便位于底层商业：
3、周边教育资源一般般：
根据宝山内小学对口的区域来看，宝林枫景苑大概率会被划入上海市吴淞实验学校，一个区域内口碑中等的
九年一贯制学校。或者距离更近的宝山区泗东小学。
一房一万2020新房讨论群已经建立
欢迎感兴趣的朋友们可以留言或私信我哟~
閱讀更多 一房一萬 的文章
