买就买热销？

有人说：买房不用听专家巴巴上课，也不用听中介介绍。哪个楼盘销售火爆就买哪里，准保没错。这自然有几分道理。

• 销售火爆说明楼盘认可度高，大家都说好才是真的好
• 销售火爆说明供不应求，狼多肉少自然价格水涨船高
• 销售火爆有助于开发商回笼资金，烂尾简配的几率小
• 销售火爆说明入住率高，会让小区入住后良性循环

对于普通购房者，抢购销售火爆的楼盘确实能够省去很多投入——不管是时间投入、还是精力投入。跟着市场买一般不会错的离谱。

另一面看，销售火爆的楼盘也有一些问题。

1. 在市场火爆的情况下，很容易抢不到理想房源，甚至最差的房源都可能抢不到；
2. 有些楼盘拿出大量资金、资源自我炒作，表面上销售火爆，实则不然；
3. 销售火爆的原因各异，要注意甄别。有的楼盘价格虽然合理，但有明显的硬伤。跟风购买，最后可能坑了自己；
4. 开发商砸钱宣传、找人站台、红地毯大拱门敲锣打鼓吸引了大量购房者，潮水退去只剩下你自己在二手房市场里孤军奋战；
5. 有的楼盘一个月开一次盘，销售火爆。有的楼盘蓄客一年，也是销售火爆。你说谁是真火爆？

说到底，还是要做好甄别，不要盲目跟风，看见摇号选房、彻夜排队就血往上涌。有紧迫感是对的，但是要建立在自己掌握大局、看透一切的前提下。否则买定离手，再后悔也就晚了。咨询房哥问题的有不少人是已经买完房子的，也无法退房。他们付出咨询费，却改变不了任何结果，意义何在？为了图安心？

哪个值得买？

今年一季度，沈阳出现了多个销售火爆的楼盘。那么，他们是否值得买入呢？是适合自住还是投资呢？还是闭眼睛买就可以了？

融创观澜壹号/融创臻园

融创北上入沈至今收购了近10个二手项目，没有一块土地是通过土地拍卖或者是招拍挂的形式获得的。没有标杆项目是融创最大的痛，堂堂十大房企在沈阳迟迟打不开局面。

融创观澜一号和融创臻园双双降价开盘，价格亲民。大品牌、双学区、低单价、小面积成功引爆了市场，短短几天去化几百套。为什么要降价？是沈阳房价要降？融创卖不动？还是另有隐情？

有消息说，融创意欲在沈阳市中心或者浑南全运莫子山拿地。降价销售融创观澜壹号和融创臻园是为了募集资金，以供拿地所需。一方面，融创需要一块自己通过土拍或者是招拍挂方式竞得的土地，以便打造标杆项目扩大知名度、提升品牌形象。另一方面融创也很看好沈阳的房地产市场前景，想要重金布局沈阳。

龙湖以新地王身份竞得的“南塔地块”，拍卖现场也有融创的身影。有消息说，融创也想拿下该地块，打造自己的标杆项目。奈何龙湖和华润两尊真神斗法一直把地价斗成了天价，只好变成了看客。看来还是信心不足。

所以，融创观澜壹号和融创臻园是典型的降价销售。而且是开发商为了公司的赞略发展割肉，所以还是值得购买的。放心这不是广告，你现在想买也买不到了。融创观澜壹号上调了价格，融创臻园销售一空。

另一方面，虽然融创双盘的位置比较一般，价格也不算很便宜。但是双分校的加持，还是会很有后劲儿。沈北缺乏名校、整体价格偏低、融创未来品牌会越做越好，这些都是潜力所在。

7000多元购房，还是大品牌、双学区，要啥自行车？还嫌贵的我求你了取关我吧，沈阳容不下你了。。。

华发全运首付

华发全运首府从去年开始就保持着两个月左右开盘一次的高效率，而且是次次开盘次次秒光。很多人都买不到理想的房源，最后悻悻而归。究其原因，其实也很好理解。

在浑南，口碑开发商、70~120㎡的刚需面积段、户型还不错、未来还有可能配建不错的学区、首付2成搞定。这么刚的楼盘真心不多。虽然华发的价格不低，虽然华发所在区域暂时还没发展起来。但是老百姓买房不就图个安心嘛，他们又不炒房。

不可否认，华发全运首付的营销策略不太容易被人接受，他们联合几乎所有的渠道一同推盘。互联网太发达了，靠信息差赚钱的时代一去不复返了。只要在网上一搜，这些事谁都瞒不过去。大部分购房者都知道，推荐这个楼盘的中介很多。售楼处内、楼盘外、网络上都有人在推荐，是会让人反感。

但是你得承认，他卖得好。有人说表面上卖得好，一看备案的没几个。买房需要完成认筹、交定金、交首付、办贷款、网签、开大发票等等多个步骤。只要网签结束后才能够在官方的房产网上查询到相应信息。有的开发商网签一拖就是几个月，虽然违规，但是你却没辙。所以，不能简单以网签论销量。

金地樾檀山

金地樾檀山应该是沈阳今年目前为止，单次开盘吸引购房者人数最多的楼盘了。关于这个楼盘的各方面分析，我已经写过很多了。这里就不赘述了，感兴趣的关注公众号，搜索往期文章复习。

金地樾檀山的开盘频次太低了，如此供不应求的情况下销售进度却一拖再拖。开发商当然不嫌钱多，但有些事他们决定不了。挤压很长时间的购房需求再一次开盘中集中体现，造就了“宇宙”第一红盘的诞生。

金地樾檀山的价格并不比周边的二手房贵太多、园区品质却有了明显提升。沈阳目前处于房价便宜、二手房普遍质量很差、改善需求增多、购房品牌化的阶段。

这些都是促使网红楼盘销售火爆的重要原因。

这种局面未来是更加分化呢？还是有所转变呢？

房哥观点

我摆明我的立场：

• 普通购房者选择这些楼盘都是比较不错的选择，但是投资性购房未必是最适合的；
• 沈阳五年限售。进入二手房市场后，这些楼盘不可能从区域内脱颖而出。

如果是投资，你一定有更好的选择。这三个楼盘的共同特点是：不考虑其他方面，单纯从投资收益比来看问题。他们比同区域内的楼盘价格贵2000元左右，而这2000元也许是致命的。

已知条件：

新房清水单价：10000元，新房到手后装修成本：2000元/㎡

周围简装二手单价：8000元，二手房5年内租金收益≈2000元*12*5＝120000元

5年限售后，新房精装市场单价为A，周围二手单价为B 面积均为100㎡ 其他因素不考虑

如果全款购房的话，新房涨幅想要大于二手房涨幅的话：

公式：（A-10000-2000）*100＞（B-8000）*100＋120000 （A房收益 > B房收益）

解：A-B＞5200元

原本新房10000元，二手房8000元，差价是2000元。5年后，新房必须比二手房贵5200元以上才能够跑赢二手房收益。

如果首付2成购房的话，新房投资收益率想超过二手房的话：

公式：（A-10000-2000）*100/（10000*100*20%）＞【（B-8000）*100＋120000】/（8000*100*20%） （A房收益/投入> B房收益/投入）

解：A＞1.25B＋3500

假设当年8000元的二手房小涨2000元，也就是B＝10000元，那么：A＞16000元；

假设当年8000元的二手房大涨了8000元，也就是B＝16000元，那么：A＞23500元；

换句话说。新房和二手房当年差价2000元，新房涨到16000元才能和二手房涨到10000元的收益持平，差价拉大到6000元；

另外，新房涨到23500元才能和二手房涨到16000元的收益持平，差价拉大到7500元；

这显然是不现实的。

最后

我知道，再牛X的公式也会有人不买账。

很多人会说：

• 我就喜欢大开发商，我乐意买！
• 你算的太理想化了，房子租五年早就废了！
• 你这么牛X怎么还苦哈哈地写文章。。。
• 你就是收黑钱来诋毁开发商的。。。

我只能说，公式只能描述理想化的特定场景。你可以把你的情况列个公式自己算算。你信与不信，公式就在那里。这也从侧面印证了，很多情况下，高价盘涨不过低价盘，新房涨不过二手房。

我知道你们心里有坎儿迈不过去，就喜欢新房，就喜欢大开发商，就喜欢贵的。人之常情，我也喜欢。我住的也是大开发商，也是高端楼盘。但是，如果你要投资而不是自住，你就需要换个角度来考虑问题。

而不是，凭感觉。。。