若只是标题，大家可能会以为小胖在忽悠人，但是同样的实用面积，劲省几十W也是真事。本文小胖看房将重点给大家讲这个艮北的现房毛坯项目，带您体验这几十万是省在哪里。
楼盘基本资料
在哪里？卖的是什么？
楼盘地址：江干区同协南路与新塘路交叉口（夏衍中学北侧）
规划：由10幢高层和9幢叠拼组成，其中1—10号楼为15—16层，11—19号楼为7层
容积率：2.3
总户数：638户
预售开盘：预计2020年1月首开
预计价格：高层37000-38000元/㎡，洋房价格未知
户型：高层116㎡、132㎡、135㎡，叠拼148㎡
交付时间：2020年中旬
拿地信息：
2017年7月21日下午5点半，杭政储出[2017]35号牛田单元R21-05地块经过27轮报价，由96号竞买人越秀以上限价格272761.0万元总价竞得，楼面价30841元/平方米 。
周边配套：
(区位图）
交通配套：距离地铁1号线七堡站约1200米，同比板块内其他楼盘，地铁优势弱 。
板块内东西向主干道有德胜快速路、艮山东路和兴建路，通过德胜快速路可以直达城西和下沙，艮山东路与环城北路相连，直达武林广场。南北向有同协路、红普路，同协路（规划）往北穿过城东新城、丁桥最终到达田园。
生活配套：杨柳郡好街、花园城（招商越秀公园1872自带的综合体）。
在建的花园城
教育配套：幼儿园、澎汇小学（在建）、夏衍中学、采荷实验中学。
（在这里给大家普及一下，艮北新城板块的学区基本都是采实集团的下辖分校，如澎雅、澎汇都同属采实集团，教育水平应该是差不离）
（在建的学校）
医疗配套：有规划的三甲医院，板块内已经建成的医院暂时还没有。
休闲配套：在建的李宁体育公园。
沙盘、户型图皆出炉
得房率超90%
（沙盘实拍）
项目人行出入口、地下车库入口，位于2#隔壁。
高层一楼有架空层，其中4幢一楼规划为会客厅，其余架空层会规划儿童娱乐区及各种不同主题的活动室等。
高层4#及5#之间规划有泳池，目前已经建造完毕。
（泳池实景）
超高的户型得房率：
据销售介绍，由于项目拿地时间较早，所以户型得房率普遍较高，算上赠送面积基本在90%以上。
高层132㎡户型：可做4室2厅2卫
该户型2梯2户，三开间朝南（都是卧室），餐客厅一体，面宽达6.5M，还有一个北次卧需交付后自行拓宽，目前已开放样板房，就笔者体验来看，做一个次卧没问题。唯一受影响的可能就是次卫的门对着餐客厅。
高层135㎡户型：可做4室2厅2卫
该户型同样是两梯两户，四开间朝南实属罕见，客厅南北通透，阳台面宽有7.2米。
仅仅是这样可能大家还不能直观的感受其超高得房率的魅力，下面我们一起来看一下同在艮北板块、同是越秀开发的天悦江湾项目户型：
145㎡四房两厅两卫：
该户型为天悦江湾高层的145㎡户型，观察可以发现：
该户型与前滩名邸的132㎡户型格局基本一致，仅部分有细微的尺寸差异，天悦江湾的主卧、阳台面宽更宽一些。但要注意，这是132㎡与145㎡户型比较，相差13㎡，按照目前艮北高层均价4.04Wv/㎡计算，直观减少近50W的购房成本。
另外本项目叠拼的楼幢，1-2层是叠排，顶层是叠排，中间楼层是大平层。每户底层叠排带花园。
（花园实景图)
优劣势总结分析
自行取舍
除了超级高的得房率坐镇外，项目总购房成本较低。
由于项目周边是整拆整建，南面越秀项目，北面金科项目，周围中南项目、招商项目等新盘环绕，无二手价格可参考，但是就在前段时间，项目北面的地块已经挂牌，预计于2020年1月17日出让，根据地块要求，精装均价不超过42400元/㎡，而本项目是毛坯现房，明年年中就交付，价格控制在3.8W/㎡以内，直观的购房成本减少4400元/㎡，除去装修成本，还是存在倒挂。
（艮北项目分布）
说到这里，可能有购房者以为小胖是在吹嘘该项目。
那么就顺道盘点该项目的劣势。
1、不可避免的地铁距离远。在艮北目前在售的诸盘中，本项目的地铁距离应该是算最远的，主要依靠地铁出行的购房者，需要注意。
（直线距离近1km，实际步行距离1.2km）
2、肉眼可见的品质一般。项目目前已基本建造完毕，石材外立面质感一般。近段时间多是雨天，地面也有多块地砖已经起鼓。
已经建成的部分围墙采用的是真石漆。
3、毛坯房源，交付后免不了的敲敲打打。虽有部分购房者认为，毛坯房源可节省一部分的装修成本，自己装修更加自由，但也有部分购房者会考虑到装修时间问题。一旦项目交付，各户装修时间不统一，入住后，邻居们的装修噪音不可忽视。
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